近期長租公寓深陷輿論漩渦，特別是“租金貸”被質(zhì)疑是用租客信用做貸款，利用期限錯(cuò)配資金沉淀用于自身擴(kuò)張，存在“暴雷”風(fēng)險(xiǎn)，這也引起了監(jiān)管部門和金融機(jī)構(gòu)的注意。證券時(shí)報(bào)記者日前了解到，8月中下旬起，多數(shù)金融機(jī)構(gòu)針對(duì)C端客戶的房租分期業(yè)務(wù)都處于停滯狀態(tài)，包括北京銀行、平安銀行、京東金融等金融機(jī)構(gòu)已暫?；蚴湛s了相關(guān)業(yè)務(wù)，一些國有銀行雖然仍在推進(jìn)，但對(duì)該業(yè)務(wù)的審核已更加嚴(yán)格。

日前，有媒體報(bào)道稱，平安銀行針對(duì)租房提供的信貸產(chǎn)品“房租貸”從它的APP中悄然下架，同時(shí)也停止了與包括蛋殼等租房中介機(jī)構(gòu)的合作。

對(duì)此，蛋殼公寓有關(guān)負(fù)責(zé)人接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，與平安銀行的合作不是終止是暫停，因?yàn)殡p方合作金額達(dá)到上限后，平安方面對(duì)提額的事情在走相關(guān)流程，所以只是暫停。

“去年長租公寓做的針對(duì)C端客戶的房租分期業(yè)務(wù)，今年8月中下旬開始大多處于停滯狀態(tài)，除了平安銀行，北京銀行的業(yè)務(wù)也處于暫時(shí)不推進(jìn)狀態(tài)，現(xiàn)在基本敢給租賃企業(yè)做房租分期業(yè)務(wù)的都是國有銀行，而且是通過信用卡形式做，審核更加嚴(yán)格。”熊貓公寓創(chuàng)始人王璽龍告訴證券時(shí)報(bào)記者，京東金融以前能貸1年的租房分期額度，現(xiàn)在變成3個(gè)月了，而且審核資質(zhì)變嚴(yán)，基本上個(gè)人的二房東都不行了，只能跟大機(jī)構(gòu)做。

對(duì)于金融機(jī)構(gòu)暫停房租分期業(yè)務(wù)的原因，王璽龍認(rèn)為，一方面是長租公寓行業(yè)每年7、8月是租房旺季，金融機(jī)構(gòu)今年以來已經(jīng)放了不少貸款額度，8月中下旬因額度短缺開始暫停;另一方面也是出于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的考慮，畢竟目前對(duì)拿錢的“二房東”資金監(jiān)管還有所欠缺。

據(jù)了解，北京、深圳、杭州、上海等地已經(jīng)開始對(duì)住房租賃企業(yè)的“租金貸”等融資業(yè)務(wù)開展集中專項(xiàng)檢查。

“租金貸”隱憂

“租金貸”業(yè)務(wù)是指租客向第三方金融機(jī)構(gòu)或P2P網(wǎng)絡(luò)借貸平臺(tái)申請(qǐng)信用貸款，機(jī)構(gòu)一次性將等同于一年租金的資金放款給到服務(wù)商，但服務(wù)商并未將全部資金給到房東，形成了資金占用。表面上租客是按月付租金，實(shí)際上每月是向貸款機(jī)構(gòu)還貸。長租公寓行業(yè)中大多數(shù)企業(yè)特別是分散式企業(yè)基本都使用“租金貸”。

長租公寓企業(yè)“租金貸”業(yè)務(wù)一般有to B端和to C端兩種。王璽龍告訴證券時(shí)報(bào)記者，to C端是與租客直接簽約，就像銀行辦信用卡或貸款一樣，必須有本人簽字銀行才會(huì)認(rèn)，是有授信的，現(xiàn)在所有房租分期的放貸部門都是銀行主體，都需要簽字確認(rèn)，像招行、浦發(fā)銀行這些直接跟租客協(xié)調(diào)的，租客還要去銀行辦信用卡，這種租客不可能不知道。

“只要是to C端的房租分期業(yè)務(wù)，租客一定知道，他說不知道一定是租客在騙人。而to B端的房租分期，租客可能不知道。”王璽龍說，這是金融機(jī)構(gòu)針對(duì)二房東手中的合約，即對(duì)應(yīng)收賬款進(jìn)行放貸，相當(dāng)于用企業(yè)的信用和企業(yè)手里的應(yīng)收賬款為質(zhì)押物兩者結(jié)合向銀行貸款，這種貸款在中國的企業(yè)非常常見。“比如鋼材廠每月銷售額固定100萬，且有長期的供應(yīng)合同，他拿供應(yīng)合同與銀行貸款，銀行也會(huì)批。”他說。

不過，在深圳市互金協(xié)會(huì)看來，長租公寓“租金貸”業(yè)務(wù)模式實(shí)際具有非法侵占他人財(cái)物的特征，形成了資金池和期限錯(cuò)配，杠桿高、風(fēng)險(xiǎn)大。一方面，“租金貸”模式隱蔽性強(qiáng)，存在租戶不知情的情況下承擔(dān)了貸款資金被服務(wù)商挪用的風(fēng)險(xiǎn)，少數(shù)服務(wù)商及其高管可能涉嫌職務(wù)侵占、挪用資金、詐騙等多種違法違規(guī)行為。另一方面，一旦長租公寓中介服務(wù)商資金鏈斷裂、倒閉或惡意跑路，租客將損失押金和預(yù)繳的租金，且房東未收到的租金損失將由房東本人或者租客承擔(dān)。同時(shí)，租客仍需繼續(xù)向貸款機(jī)構(gòu)支付貸款本息。租客已支付租金而房東卻收不到租金，租客要求繼續(xù)租住而房東要求租客退房，雙方對(duì)是否繼續(xù)履行租賃合同極易產(chǎn)生糾紛。

對(duì)于業(yè)內(nèi)對(duì)“租金貸”的風(fēng)險(xiǎn)和擔(dān)憂，自如、相寓、蛋殼相關(guān)負(fù)責(zé)人接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)均表示，房租分期產(chǎn)品只是多種支付方式之一，完全由租客自主選擇，在辦理過程中需要租客確認(rèn)或簽字，不會(huì)有任何強(qiáng)制，而且現(xiàn)在資金端都是銀行等機(jī)構(gòu)，風(fēng)控要求非常嚴(yán)格，審核不過也無法辦理。另外，房租分期業(yè)務(wù)在公司整個(gè)租賃業(yè)務(wù)中的占比并不高。

證券時(shí)報(bào)記者多方采訪了解到，目前自如在全國范圍內(nèi)僅有不到18%的客戶選擇消費(fèi)分期;在北京，自如分期使用占比僅為11%左右。相寓的消費(fèi)分期業(yè)務(wù)在整個(gè)租賃業(yè)務(wù)中占比不到5%，一些確實(shí)有房租支付壓力的客戶群體會(huì)選擇這種方式。而蛋殼的租客選擇分期月付的比例在50%左右，而且這部分租客向第三方金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)時(shí)的通過率不到60%。 與自如、蛋殼、相寓等分散式公寓品牌相比，集中式公寓品牌選擇房租分期業(yè)務(wù)的更少，世聯(lián)紅璞公寓僅有不到千分之一，熊貓公寓沒開展該業(yè)務(wù)。

杠桿比例有待監(jiān)管

除了對(duì)“租金貸”業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，資本的大舉進(jìn)入也引發(fā)爭議，被認(rèn)為是助推房租上漲的“元兇”，甚至是“嗜血”。

在目前資本介入長租公寓的四種方式中，除了直接入股、買資產(chǎn)成為持有者或者REITs投資人、利用企業(yè)自身信用和未來租金發(fā)行ABS(資產(chǎn)證券化)，還有一種是租賃貸ABS。中聯(lián)基金總經(jīng)理何亮宇指出，與魔方用自身信用和未來租金做ABS不同，自如、蛋殼做的是租賃貸ABS，核心不是一筆租金的收益權(quán)和證券化，而是由此產(chǎn)生的租金消費(fèi)貸的證券化。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，長租企業(yè)以租金貸為基礎(chǔ)資產(chǎn)來發(fā)行ABS，而不是以真實(shí)租金來發(fā)行ABS，其融資規(guī)模遠(yuǎn)超過每個(gè)月或報(bào)告期內(nèi)的真實(shí)租金流入，相當(dāng)于一個(gè)虛增的未來現(xiàn)金流預(yù)測(cè)，屬于資金空轉(zhuǎn)。更有觀點(diǎn)認(rèn)為，長租公寓通過ABS的方式融資，相當(dāng)于用租金貸再融資，是“空手套白狼”。

對(duì)此，何亮宇并不贊同，他認(rèn)為租金貸ABS只是資金提供方發(fā)生改變而已，原來是商業(yè)銀行、消費(fèi)金融公司或者互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)等，現(xiàn)在相當(dāng)于ABS投資者給他錢，是用更便宜的資金來源做置換，并非再融資。“根本問題在于允不允許利用租金貸的方式來躉交租金，如果允許，那么租金貸的錢來自哪里?是銀行?還是P2P公司?還是ABS給租金貸?我認(rèn)為ABS最好，因?yàn)樗罟_透明，監(jiān)管最嚴(yán)格，發(fā)行機(jī)構(gòu)最專業(yè)，反過來還能倒逼市場更健康發(fā)展。”他對(duì)證券時(shí)報(bào)記者說。

不過，蛋殼有關(guān)負(fù)責(zé)人則對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，蛋殼ABS跟租金貸沒有關(guān)系。公開信息顯示，蛋殼公寓8月7日宣布，全國首單分散式長租公寓租金收益權(quán)公募ABS——“天風(fēng)-蛋殼公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”已設(shè)立，發(fā)行規(guī)模為2.035億元，產(chǎn)品期限為3年，將于近期在上海證券交易所正式掛牌。該產(chǎn)品底層資產(chǎn)還款來源為入池物業(yè)的租金差額，即蛋殼公寓向租客收取的租金收入與需向委托業(yè)主支付的租金之差。

在何亮宇看來，租金消費(fèi)貸是“好金融”，一方面幫助企業(yè)盡快回籠資金去擴(kuò)張主業(yè)，另一方面也減輕了租房者的短期支付壓力，對(duì)雙方都好事情，關(guān)鍵是怎么提前控制好風(fēng)險(xiǎn)。“一是底層的租約是一年，租金貸不能超過一年;二是這筆錢怎么監(jiān)管;三是不能隱瞞誘騙，租客要有自主選擇權(quán)。”他說，行業(yè)需要規(guī)范，租金貸是預(yù)收未來的錢，融資比例過高相當(dāng)于杠桿比例過大，因此用租金貸的比例占租金收益的比例不能太多。未來租金貸下的ABS怎么走調(diào)整還要觀察，但是租金收益權(quán)的和重資產(chǎn)為基礎(chǔ)的CMBS和REITs不會(huì)有問題，因?yàn)檫@是監(jiān)管主要推進(jìn)的方向。

“租金貸”的問題引起了多地監(jiān)管部門的關(guān)注。證券時(shí)報(bào)記者了解到，北京市住建委8月底表示，正聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務(wù)局等部門對(duì)違規(guī)使用“租金貸”的舉報(bào)調(diào)查取證，一旦查實(shí)，將從重處罰，聯(lián)合懲戒;8月27日，深圳互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)下發(fā)了《關(guān)于防范“長租公寓”業(yè)態(tài)涉互聯(lián)網(wǎng)金融的風(fēng)險(xiǎn)提示》，呼吁互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)加強(qiáng)授信資質(zhì)審核和風(fēng)險(xiǎn)管理，嚴(yán)禁與違法違規(guī)從事長租公寓業(yè)務(wù)的中介服務(wù)商開展類似“租金貸”業(yè)務(wù)合作，不得以不實(shí)宣傳誤導(dǎo)金融消費(fèi)者接受與其風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知不相符合的服務(wù);杭州市要求對(duì)住房租賃企業(yè)開展租金貸等金融產(chǎn)品使用等情況進(jìn)行專項(xiàng)檢查;上海市也要求對(duì)上海代理經(jīng)租企業(yè)的經(jīng)營模式、行為規(guī)范、融資業(yè)務(wù)等情況開展集中專項(xiàng)檢查。

相寓副總經(jīng)理張多接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)也預(yù)計(jì)，接下來會(huì)出更多監(jiān)管條例和要求，來監(jiān)督規(guī)范整治亂象，清除不合規(guī)企業(yè)，這對(duì)整個(gè)行業(yè)來說是好事，也是新的發(fā)展機(jī)遇。

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