導(dǎo)讀：北京租賃市場租金跳漲的根源是市場壟斷所致，不應(yīng)將板子打在長租公寓這一發(fā)展模式以及相關(guān)的金融手段上。租售并舉是房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的重要內(nèi)容，長租公寓依然是應(yīng)該堅持發(fā)展的方向;對于市場壟斷導(dǎo)致的問題，應(yīng)采取相關(guān)的管制措施。

轉(zhuǎn)載自財新網(wǎng)

文︱蔡真(中國社會科學(xué)院金融研究所副研究員、國家金融與發(fā)展實驗室房地產(chǎn)金融中心主任)

關(guān)于租金上漲的四個錯誤認(rèn)識

(一)租金收益率低，租金就該補(bǔ)漲

對于當(dāng)前住房租金的快速上漲，一種觀點認(rèn)為：“租金收益率低，租金就該補(bǔ)漲”。支撐這一觀點的依據(jù)之一：從機(jī)會成本的角度看，租金收益率低于貸款利率，住宅投資者是虧本的，所以租金有補(bǔ)漲的內(nèi)在要求。

這一論據(jù)的錯誤之處在于：住宅投資的收益除了來自于租金，還有一部分來自于房價上漲的資本利得。實際上，住宅投資者近年來不僅沒有虧損，而且賺得盆滿缽滿，這其中主要來自后者。

支撐這一觀點的另一依據(jù)是將住房與股票類比：房價是租金的未來貼現(xiàn)，股價是公司盈利的的未來貼現(xiàn);當(dāng)股價不漲時公司會增加分紅從而使得人們對公司未來預(yù)期看好，從而導(dǎo)致股價上漲;房價也是同樣道理。

這一論述的前半部分沒錯，房價確實是租金的未來貼現(xiàn);但是后半部分租房租金和公司分紅不可類比。租金是住房的直接消費，分紅是公司盈利的一部分，而盈利又是公司生產(chǎn)行為的結(jié)果。前者在完全競爭條件下需要租戶和房東協(xié)商決定租金，不是說漲就能漲的;后者可以通過應(yīng)用會計準(zhǔn)則改變盈利，還可以增加分紅在盈利中的比例，從而達(dá)到影響股價的目的。

綜上，租賃市場相對于買賣市場是一個比較獨立的市場，租金收益率低并不會內(nèi)在地要求租金上漲;相反，在當(dāng)前房價被管控的條件下，那些將住房空置的投資者會將其拿出來出租以彌補(bǔ)投資收益，這一過程會使租金下降，進(jìn)而帶動房價更大幅度的下降，從而使得租金收益率上升。

持有“租金收益率低，租金就該補(bǔ)漲”的觀點不僅是錯誤的，而且是危險的。如果依照論據(jù)一，難道應(yīng)該降低貸款利率至租金收益率以下嗎?姑且不論會不會帶來租賃市場的繁榮，恐怕在繁榮之前房價就要先漲起來。持有論據(jù)二的大部分是開發(fā)商，恐怕他們希望現(xiàn)在分子漲起來后，再以分?jǐn)?shù)值回歸歷史水平為理由，證明房價更大程度上漲是合理的。

(二)資本推動租金價格上漲

“資本推動租金價格上漲”這一觀點主要針對長租公寓發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品以及租客的租金消費貸款業(yè)務(wù)。

認(rèn)為“資產(chǎn)證券化(ABS)推高租金”的理由是：資產(chǎn)證券化是一種融資手段，長租公寓運營商拿著融資資金大肆收購房源，從而導(dǎo)致租金上漲。

證券化是一種融資手段沒錯，但應(yīng)注意它與資本化有本質(zhì)區(qū)別：資本化過程是企業(yè)拿到資本市場的融資進(jìn)行擴(kuò)大再生產(chǎn)，產(chǎn)生更多的剩余價值，融資的利息則是對剩余價值的分割。證券化是以取得資產(chǎn)未來受益權(quán)為前提，并將未來現(xiàn)金流折現(xiàn)到當(dāng)期進(jìn)行融資的過程。長租公寓ABS在發(fā)行前，運營商已經(jīng)取得原始房東的出租權(quán)，同時也相應(yīng)地和房東約定了收益支付方式;運營商將住房出租給租客在后，同時將租客未來租金現(xiàn)金流證券化。理論上講這一過程沒有資本擴(kuò)張，所以證券化的最初產(chǎn)品被稱為“過手證券”，資金融出方要求的利息實際上是提供期限錯配所要求的服務(wù)費補(bǔ)償。證券化過程既然沒有資本擴(kuò)張，也就無從談起“資本推高租金”。

當(dāng)然，如果證券化產(chǎn)品進(jìn)行了結(jié)構(gòu)化處理，運營商是有推高租金動機(jī)的，其原因是：運營商持有的是劣后檔，它承擔(dān)著租客不支付房租的風(fēng)險，而提升房租是減少風(fēng)險的應(yīng)對手段之一。

認(rèn)為“租金消費貸款推高租金”的理由是：消費貸款存在利息和服務(wù)費，這部分費用最終還是要轉(zhuǎn)嫁到租客頭上。這種說法的邏輯沒錯，但利息及服務(wù)費的存在是合理的：因為運營商希望從租客收取的現(xiàn)金流與付給房東的現(xiàn)金流在期限和規(guī)模上匹配，而租客不能提供年付租金的情況大量存在，于是銀行或網(wǎng)貸平臺基于租客的信用提供了分期服務(wù)，對這種服務(wù)收取利息及費用自然是合理的。

問題的關(guān)鍵在于這一過程是否存在掠奪性貸款的情況，從金融消費者保護(hù)的角度看包括兩個核心要素：第一，利率是否過高，超過了政策規(guī)定和租客的可承受水平，目前行業(yè)利率(包括服務(wù)費)在5%-15%之間，這一水平基本合理;第二，是否進(jìn)行信息披露并與租客充分協(xié)商，從目前來看這是問題的主要癥結(jié)，大部分租客是在不知情或者是在被誘導(dǎo)的情況下產(chǎn)生了租金消費貸款。

(三)長租公寓是租金上漲主謀

此次房租大幅上漲長租公寓被認(rèn)為是主謀。在完全競爭條件下這一命題并不成立：

首先，租客面對不止一家的運營商和眾多的散戶房東有選擇權(quán)，租金不是說漲就能漲的;其次，在運營商并沒有囤房的動力，它面臨三方面的成本：其一，房東的租金不能斷，如果空置時間越長則成本越高;其二，運營商投入的裝修成本和人工成本需要盡快收回;其三，如果發(fā)行了證券化產(chǎn)品還需支付利息成本。

在現(xiàn)實中，一些中介利用租金收益權(quán)轉(zhuǎn)移不清晰，租金消費貸款缺乏賬戶監(jiān)管的漏洞，大肆收購房源擴(kuò)張業(yè)務(wù)，甚至出現(xiàn)空置與租金倒掛等現(xiàn)象。這不可避免地助推了租金上漲，當(dāng)然自己也難免覆滅的命運。

(四)供需失衡所致

這一觀點包括兩個論據(jù)：一是從長期看北京作為特大城市存在人口凈流入壓力，租賃缺口導(dǎo)致房租上漲;二是大學(xué)生畢業(yè)的季節(jié)性因素導(dǎo)致租金上漲。

支撐第一種觀點的論據(jù)是：北京全市住宅存量約750萬套，共計1600萬間，對應(yīng)于接近2200萬的常住人口，缺口顯著。這里須特別注意的是：經(jīng)濟(jì)學(xué)的大量分析都是在邊際上展開的，缺口擴(kuò)大，租金價格上漲;缺口縮小，租金價格下降。實際上，北京租賃市場的缺口過往就一直存在，而當(dāng)時的租金價格就是對缺口的反映。再觀察北京缺口的變化：2017年北京市常住人口減少2.3萬人，從需求角度看缺口是縮小的，因此租金并無上升動力;有人提出人口減少是拆除違章建筑所致，即供給縮小導(dǎo)致缺口擴(kuò)大。對此，我們可以將北京和上海進(jìn)行比較靜態(tài)分析：從供給方看，2017年北京市和上海市拆除違章建筑都在5000萬平方米的水平;從需求方看，上海2017年常住人口減少1.7萬人，比北京下降要少，這也就意味著上海相對缺口更大，但上海的租金漲幅不如北京明顯。所以這一論據(jù)并不成立。

每年7月和8月確實是季節(jié)性上漲的時點，但今年來看似乎缺乏數(shù)據(jù)支撐：北京近年來高校畢業(yè)生人數(shù)在16萬人左右，中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)約3萬人，累計19萬人左右;根據(jù)人力資源部的統(tǒng)計，近年來在北京登記求職人數(shù)在7萬人左右，考慮統(tǒng)計遺漏，假定在北京求職(包括北京和外地高校畢業(yè))的人占畢業(yè)人數(shù)的一半，那么這部分需求也僅僅10萬間左右。根據(jù)中介機(jī)構(gòu)的測算，北京可租房源在150萬間左右，供給完全能夠滿足需求。

一個可能的正確判斷：市場壟斷所致

有三點理由支撐市場壟斷的判斷：

第一，對市場支配地位的推定。根據(jù)《中國人民共和國反壟斷法》(以下簡稱《反壟斷法》)第十九條第一款的規(guī)定，一個經(jīng)營者在相關(guān)市場份額達(dá)到二分之一的。從北京住建委的數(shù)據(jù)看，過往一年頭部中介在存量房交易上的市場份額有數(shù)月超過法律規(guī)定。盡管租賃市場和存量房買賣市場存在差異，但兩者明顯相關(guān)，本質(zhì)上都可歸為信息行業(yè)。

第二，對市場支配地位相關(guān)因素的考量，《反壟斷法》第十八條第四款其他經(jīng)營者對該經(jīng)營者在交易上的依賴。目前散戶房東在生活類平臺發(fā)布租賃房源信息幾乎很快被淹沒，或者受到中介不停的電話騷擾，進(jìn)而不得不轉(zhuǎn)向依靠中介委托出租。

第三，《反壟斷法》第十八條第二款該經(jīng)營者控制銷售市場或原材料市場的能力。目前許多長租公寓脫胎于房產(chǎn)中介公司，委托租賃房源信息和自持房源信息都在一個平臺，它們會以沒有鑰匙、房東不在等借口屏蔽委托房源的信息，從而形成信息壟斷。許多房東都經(jīng)歷過委托數(shù)月房子租不出去的情況，最后無奈轉(zhuǎn)讓給長租公寓?；谝陨舷右桑虅?wù)部應(yīng)會同住建部展開反壟斷方面的調(diào)查。

此外，對于存量房買賣和租賃市場的壟斷認(rèn)定應(yīng)縮小到小區(qū)或社區(qū)范圍內(nèi)。因為住宅是典型的異質(zhì)產(chǎn)品，某一小區(qū)的住宅共享相同的區(qū)位因素和鄰里因素，只是建筑因素不同;區(qū)位和鄰里因素又是租金價格中的貢獻(xiàn)最大的部分，而某一中介完全壟斷一個小區(qū)的租賃市場是有很大可能的;當(dāng)一個小區(qū)被壟斷提價后，其他小區(qū)通過交通位置和配套環(huán)境的對比，也會產(chǎn)生提價連鎖反應(yīng)。

結(jié)論和對策建議

(一)長租公寓依然是堅持的發(fā)展方向

租售并舉是房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的重要內(nèi)容，長租公寓依然是應(yīng)該堅持的發(fā)展方向。

從國外情況來看，日本包租模式(即長租公寓)在租賃市場中的比例高達(dá)65%，美國企業(yè)、非盈利機(jī)構(gòu)以及REITs在整個租賃市場的份額達(dá)到24%，盡管這一比例低于日本，但大都市區(qū)的多住戶住房租賃依然是機(jī)構(gòu)提供為主。

長租公寓之所以是發(fā)展方向，原因包括三點：第一，有效利用資源，N+1模式將過去難以出租的大戶型利用起來，在一定程度上增加了供給，緩解了缺口，在不產(chǎn)生消防安全的前提下這一模式應(yīng)給予肯定。第二，裝修改造、家電配備以及人工服務(wù)改善了租戶體驗，使得消費升級。第三，規(guī)?；?biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營不僅增加了租戶體驗，還減少了房東麻煩，從而降低了空置時間，提升了出租率。

(二)管制經(jīng)濟(jì)學(xué)在租賃市場的應(yīng)用

目前許多人反對管制，認(rèn)為這會導(dǎo)致市場效率低下。注意，這一論斷的前提是完全競爭的市場經(jīng)濟(jì)。西方也有管制經(jīng)濟(jì)學(xué)，針對的對象是壟斷，因為壟斷帶來消費者剩余的損失。如果租賃市場存在壟斷，就應(yīng)該進(jìn)行管制。

具體管制原則包括三條：第一，關(guān)于市場支配地位的范圍認(rèn)定應(yīng)限定在小區(qū)或社區(qū)范圍內(nèi)，其理由上文已述。第二，采取“補(bǔ)人頭”的補(bǔ)貼政策。“補(bǔ)磚頭”政策有利于增加供給，這一政策在總量缺口的條件下應(yīng)用適當(dāng)，當(dāng)租金上漲來自市場結(jié)構(gòu)導(dǎo)致的失衡時，“補(bǔ)人頭”政策就尤為必要。第三，設(shè)定租金上漲限制，考慮到租金是對剩余價值的分割，可參照GDP設(shè)定。注意租金漲幅限制應(yīng)高于GDP增長率，這是為了防止管制可能產(chǎn)生的效率損失。

房地產(chǎn)長效機(jī)制的初心是房價穩(wěn)定，租金管制可以創(chuàng)造更大的租賃需求，甚至購房需求也會被吸引到租賃市場，從而使得高企的房價有所回落。分母房價下降才是租金收益率上升的正解，分子租金上升是租金收益率上升的歪解。

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