北京租房市場怎么了?總量不足、結(jié)構(gòu)失衡致租金上漲

近期北京租金的上漲，引發(fā)了不少關(guān)注。拋開表面的爭議，關(guān)于租金真正核心的問題是什么?為什么租金不能過快上漲?如何在中長期內(nèi)建立穩(wěn)定租金的框架?帶著這些問題，我們采訪了貝殼找房首席經(jīng)濟學(xué)家、貝殼研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)。他認為一線城市租金的上漲是一系列復(fù)雜動因疊加的結(jié)果，因此這個攸關(guān)民生的議題，需要從更多角度去拆解。

1.租金問題的本質(zhì)是什么?

租金，作為一種價格機制，反映的是租賃市場的供求關(guān)系，每一次租金漲跌的背后都是供求失衡的信號，只有實現(xiàn)動態(tài)的供求平衡，才能從根本上穩(wěn)定租金。因此，租金問題的本質(zhì)是供求。當前情況下，房價絕對水平已經(jīng)很高，不僅大量的流動人口和大學(xué)生需要通過租房解決居住問題，越來越多的中等收入家庭也需要進入租賃市場，某種程度上，我們需要承認，在未來一段很長的時間內(nèi)，一線和核心二線城市都將面臨有效供給不足的主要矛盾。在這個大背景下，租金穩(wěn)定的關(guān)鍵在于糾正當前和潛在的供求失衡。總體上看，我們面臨兩類失衡：總量不足與結(jié)構(gòu)失衡。

第一是總量不足。表現(xiàn)在兩個方面：其一是北京、上海、深圳等房價絕對水平高、流動人口占比高、人口總量大的城市，房屋存量本身即存在剛性的缺口，導(dǎo)致租賃的實際和潛在供給能力都相對有限。以北京為例，全市房屋存量約750萬套，共計約1600萬間，對應(yīng)于接近2200萬常住人口，缺口顯著，缺口如果得不到妥善解決，長期來看將將持續(xù)面臨租金上漲壓力;其二是大部分二線城市，雖然房屋存量相對較高，套戶比在1左右，但是面臨已經(jīng)很高的房價收入比，以及未來持續(xù)的人口凈流入，租賃供應(yīng)的潛在能力十分有限。從這些城市公布的租賃供應(yīng)計劃看，遠遠無法滿足潛在的租賃需求，雖然當前的租金漲幅低于一線城市，但是潛在的租金上漲壓力不容忽視。

第二是結(jié)構(gòu)失衡。表現(xiàn)在三個方面：其一是可支付的、高性價比的租賃供應(yīng)有限。從貝殼研究院的調(diào)研數(shù)據(jù)看，北京等一線城市的租賃人口中，80%集中在20—35歲，月均收入低于1萬元，60%為合租，屬于高度的價格敏感型，需求主要是單間，但是市場的供應(yīng)是整租和大戶型居多;其二是規(guī)范的、高性價比的租賃供應(yīng)有限。當前租賃市場的一個突出矛盾是大量的廉價供應(yīng)，特別是合租與單間供應(yīng)掌握在二房東手中，占比通常在40—50%，問題在于這部分供應(yīng)不規(guī)范、不穩(wěn)定，加之政府周期性的監(jiān)管，導(dǎo)致這部分供應(yīng)不是被抑制，就是被清理，帶來的直接結(jié)果往往是這部分人群要么進入規(guī)范的市場，住的更貴，要么進入城市邊緣，住的更遠，或者住的更隱蔽;其三是區(qū)域錯配，租賃需求主要集中在交通便利、配套完善的核心城區(qū)，但是這里的房源質(zhì)量往往偏差，“老破小”居多，無法滿足不斷升級的青年白領(lǐng)需求。

根據(jù)貝殼研究院的租金指數(shù)，可以觀察到三個趨勢：其一，北京及其它一線城市在2015年之前的租金漲幅非常小，且十分穩(wěn)定;2015年之后，租金指數(shù)走勢出現(xiàn)持續(xù)上漲的趨勢，漲幅基本保持在10%左右，考慮到復(fù)利的作用，連續(xù)上漲的累積性影響已經(jīng)十分顯著。其三，租金上漲從一線擴散到核心二線，人口凈流入的二線城市開始進入上漲的行列。

這意味著什么呢?如果一種產(chǎn)品或服務(wù)的價格出現(xiàn)持續(xù)的上漲，那只能說明一個問題：供給短缺，要么是數(shù)量的絕對短缺，要么是質(zhì)量的相對短缺。一線及二線核心城市的租賃市場同時面臨這種形式的短缺，這是租金上漲的根本原因。

2.什么樣的租金水平是合適的?

那么，是不是所有的租金上漲都是“壞的上漲”，都是市場失靈的體現(xiàn)，從而需要政府的界入?我們認為至少存在四個判斷標準：

第一，租金收入彈性是不是處于合理范圍?這個指標定義的是租金漲幅與收入漲幅之間的比例。如果這個指標顯著大于1，說明租金上漲速度超過收入上漲速度，也說明供求缺口明顯，租客負擔將持續(xù)加大。

第二，租金收入比是不是處于合理范圍?它衡量的是租金支出在收入中的比重，國際通行的警界線是30%，租金收入比超過30%，說明租金水平已經(jīng)超過租客的可支付能力。

第三，租金上漲在多大程度反映或超出了住房品質(zhì)的提升?原則上，如果說租金漲幅顯著超出品質(zhì)提升的速度，那么也可以說市場出現(xiàn)了品質(zhì)供應(yīng)的缺口。這個指標的缺點是品質(zhì)的可測性差，指標難以測量。

從當前的情況評估，一線城市租金收入彈性大于1，二線核心城市大于0.5，大部分二線和三線城市非常低，甚至為負。從租金收入比的情況看，一線城市逐年上升，隨著合租向整租的轉(zhuǎn)移，預(yù)計這一指標將出現(xiàn)階梯式上升;二線城市基本保持在25%左右，支付壓力遠沒有一線嚴重。

3.為什么租金不能過快上漲?

如果說房價問題主要是一個經(jīng)濟問題，那么租金問題就是一個民生問題;如果說房價主要影響的是投資，那么租金主要影響的是消費。一定程度上，租金如果上漲過快，可能引發(fā)的風(fēng)險更值得警惕。

第一，租賃市場具有更多的福利屬性，租金穩(wěn)定是民生穩(wěn)定和社會穩(wěn)定的重要基礎(chǔ)。在1998年全面取消福利分房之前，我國住房的供應(yīng)體系本質(zhì)是以租賃為中心的福利分配體系，低租金是主要特征。1998年之后，隨著土地、金融等一系列制度框架的建立，我國總體上建立以購房為主體的市場供應(yīng)體系，租賃市場發(fā)展顯著滯后，經(jīng)濟適用房、公租房、廉租房等具有保障性質(zhì)的住房供應(yīng)明顯不足，保障主體單一。這個大背景， 加之已經(jīng)很高的房價，如果租金上漲過快，特別是低收入家庭和流動人口無法實現(xiàn)租賃上的“住有所居”，那么，民生問題就會惡化，并影響整體的社會穩(wěn)定。在“買不起”已經(jīng)成為現(xiàn)實的情況下，我們應(yīng)極力避免“租不起”。

第二，租賃具有更多的消費屬性，租金是CPI的重要構(gòu)成部分，如果租金上漲過快，就會引發(fā)潛在的通脹風(fēng)險，并威脅經(jīng)濟穩(wěn)定。無論是成熟市場，還是發(fā)展中市場，租金支出都是家庭消費支出的重要部分，因此，租金穩(wěn)定對于通脹的管理非常重要。

第三，租金市場的穩(wěn)定對于人口城市化具有突出含義。當前我國城市化過程最突出的矛盾就是人口城市化慢于土地城市化，大量的流動人口和新市民無法在城市獲得正常的居住與生活保障。這些人群收入偏低，支付能力有限，租金上漲過快，不僅僅會對他們的城市融入構(gòu)成無形的障礙，一旦他們回流農(nóng)村或小城鎮(zhèn)，也將對大城市的服務(wù)成本產(chǎn)生供給沖擊，從而導(dǎo)致城市化的倒退。

因此，正是基于這些問題，租賃市場的穩(wěn)定性非常重要，甚至比房價的穩(wěn)定性更加重要。

4.北京近期的租金上漲幅度到底如何?

關(guān)于北京的租金上漲，近期引發(fā)了不少關(guān)注，那么真實情況到底怎么樣?從貝殼研究院跟蹤的數(shù)據(jù)來看：

第一，從租金指數(shù)的角度，剔除不可比因素，2018年前7月，租金指數(shù)同比上漲10.7%，略高于2015年和2017年漲幅，低于2016年漲幅。

第二，從平均租金水平看，今年前7個月，市場平均租金為86.4元/平，略高于去年同期水平，月環(huán)比漲幅為2.6%。

圖1.北京租金指數(shù)及環(huán)比漲幅

數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院

從這兩組數(shù)據(jù)看，當前的租金上漲幅度應(yīng)該說已經(jīng)不小，究其原因，主要是三個方面：

一方面，?過去一段時間，北京市加強租賃市場監(jiān)管，集中清理與拆除違規(guī)公寓、群租房及隔斷房等不符合消防安全的租賃住房，導(dǎo)致市場上低端租賃房源明顯減少。按照相關(guān)要求，部分不合規(guī)房源下架，導(dǎo)致了新增掛牌房源數(shù)量的下滑，使新增客房比保持高位;

另一方面，越來越多的青年白領(lǐng)從群租不斷升級至標準化單間，或者從普通租賃升級到有裝修、有服務(wù)的長租公寓，這是新舊兩個租賃形態(tài)之間升級換代過程中帶來的結(jié)構(gòu)性上漲。從貝殼研究院最新的調(diào)研情況看，青年白領(lǐng)的居住需求偏好中，租住房屋的內(nèi)部裝修及家具家電配置是最重要的因素，超過66%的受訪人認為這是決定他們選擇的首要因素。一定程度上，這個結(jié)構(gòu)性升級的因素在未來一段很長時間內(nèi)仍將持續(xù)存在。

圖2.北京租賃新增掛牌房源量及新增客房比

數(shù)據(jù)來源：Real Data數(shù)據(jù)庫

再者，租賃人口向內(nèi)城轉(zhuǎn)移，中心城區(qū)的高租金水平的成交占比增多。從2017年末開始外圍城區(qū)不符合居住要求的違規(guī)建筑、群租房等被清理，導(dǎo)致需求向內(nèi)城轉(zhuǎn)移。此外，中心城區(qū)企業(yè)密集，畢業(yè)季期間內(nèi)城租賃需求也有所增多。2018年以來，北京市中心城六區(qū)租賃成交占比保持在2017年以來高位，6、7月份這一占比明顯上升，7月達到了76%，是2017年以來的次高值。中心城區(qū)租賃單價較高，從而帶動全市平均租金的上漲。

應(yīng)該說，北京市當前的租金上漲既有供給短缺的總量因素，也有需求升級、政策監(jiān)管等結(jié)構(gòu)因素，但總體上是供給不足的因素起主導(dǎo)作用，如果租賃供給總量充足，那么，即使是一些結(jié)構(gòu)性因素引發(fā)租金上漲，往往幅度有限且很難持續(xù)。

另外，從線上數(shù)據(jù)來看，貝殼找房租賃訪問量和鏈家網(wǎng)租賃訪問量均開始下行，顯示當前租賃熱度已經(jīng)開始下降，新增客源的減少也預(yù)示著需求將逐步轉(zhuǎn)入淡季，預(yù)計8月租金將漲幅將會繼續(xù)收窄，租金壓力周期性下降。但是在總量與結(jié)構(gòu)問題沒有得到有效解決的情況下，真實的租金壓力仍然會繼續(xù)存在。

5專業(yè)化機構(gòu)是平抑還是擴大了租金漲幅?

近期廣泛流傳的一個說法是兩個租賃運營之間高價拿房，并由此推升了租金，這個事件本身更多屬于個案，我們真正需要思考的問題是：專業(yè)化的租賃運營機構(gòu)到底起到了什么作用?或者應(yīng)該起什么作用?

第一，相對于個人出租房源與二房東房源，專業(yè)化機構(gòu)的供應(yīng)量更可預(yù)期、更穩(wěn)定，一定程度上，這部分供應(yīng)恰恰是市場穩(wěn)定的重要力量。一般情況下，運營機構(gòu)與業(yè)主的委托合同為3—5年，在這個既定的時間周期內(nèi)，這套房源就是一個穩(wěn)定的供應(yīng)，“可租條件”也更加確定。原則上，當機構(gòu)管理的房源量越來越大時，市場的總體穩(wěn)定性就會上升。

第二，專業(yè)化機構(gòu)通過糾正戶型錯配，有效擴大了市場供給，特別是對于單間需求的租金穩(wěn)定具有非常明確的作用。眾所周知，市場供給端，存在一定比例的大戶型，也存在不少的“老破小”房源，需求端以單間或小戶型為主，且需要一定程度的裝修和服務(wù)。專業(yè)運營機構(gòu)的存在恰恰是打破了這種供需錯配，在N+1被允許的城市，有效擴大了市場的供給，提供了高性價比房源，從而一定程度上穩(wěn)定租金。

第三，運營機構(gòu)的定價更穩(wěn)定，波動幅度相對更小，遠遠低于市場租金波動幅度。從自如的數(shù)據(jù)看，歷史上，無論是單間產(chǎn)品，還是一居室產(chǎn)品，租金波動幅度都遠遠小于市場水平，以2018年7月數(shù)據(jù)看，單間和一居室租金環(huán)比分別為0.8%和1.6%，低于同期市場水平，且穩(wěn)定性更強。

第四，目前情況下，專業(yè)運營機構(gòu)的市場占有率仍然十分有限，對市場的影響較小。即使是發(fā)展相對更快的北京和上海，在存量150萬套左右的可租房源中，機構(gòu)的滲透率太低，市場仍然以個人房源和二房東房源為主，機構(gòu)對市場的正面促進作用很難發(fā)揮。

6.如何建立穩(wěn)定租金的長期框架?

那么，我們?nèi)绾尾拍軜?gòu)建穩(wěn)定租金的長期框架，讓租賃真正意義上成為一種方式，實現(xiàn)流動人口的“租有所居”?我們認為，核心在于構(gòu)建一套完整的租賃供應(yīng)體系，目前來看，至少存在三個潛在的供應(yīng)渠道：

第一是存量的私人房源，這是最大的渠道，市場中仍然存在大量的閑置房源，有待進入市場，且空間巨大，這部分供應(yīng)將主要滿足青年白領(lǐng)的單間和中等中低收入家庭的整租需求。

第二是集體建設(shè)用地，目前這部分的供給空間很大，主要的問題在于如何整合分散的使用權(quán)，通過統(tǒng)一的規(guī)劃、設(shè)計、開發(fā)、運營與管理，成為規(guī)范的、有品質(zhì)的租賃供應(yīng)，這部分供應(yīng)將主要滿足流動人口的租賃需求。

第三是企業(yè)閑置用地，特別是不少國企手中仍然有大量土地，處于閑置狀態(tài)，這部分土地完全可以通過更加市場化的方式進入租賃市場，主要可以滿足企業(yè)年輕員工、公務(wù)員等人群的需求。

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