國內(nèi)共享辦公行業(yè)從2015年興起以來,發(fā)展已經(jīng)超過3年。歷經(jīng)雙創(chuàng)熱潮,也曾遭到咖啡涼了、創(chuàng)業(yè)者不夠用了的質(zhì)疑。融資、倒閉、并購頻繁見諸報(bào)端,如今,經(jīng)風(fēng)雨洗禮厚,共享辦公行業(yè)也該聊聊盈利的問題了。

毫無疑問,共享經(jīng)濟(jì)是一個(gè)巨大的風(fēng)口,共享辦公更是未來最主流的商業(yè)形態(tài)之一。預(yù)計(jì)2020年,國內(nèi)將有超過5000家共享辦公空間。優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶也曾表示,到2020年,共享辦公將會(huì)是一個(gè)達(dá)兩千億規(guī)模的生意。

巨大的市場前景下,卻鮮有玩家公開表示自己盈利。因?yàn)楣蚕磙k公的角逐者,最開始是懷抱美好初衷入場的。在雙創(chuàng)時(shí)代,空間意味著線下項(xiàng)目入口、精準(zhǔn)潛在客戶和地方政府補(bǔ)貼,有大勢、有機(jī)會(huì)。然而事實(shí)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有那么美好,創(chuàng)業(yè)孵化短期內(nèi)看不到效果、政府補(bǔ)貼也不是長久可持續(xù)的。簡而言之,很多共享辦公空間在生存上都陷入了盈利困境。此時(shí)的他們,需要一個(gè)領(lǐng)頭羊來指引完成盈利破局。

直至最近,有多家媒體聯(lián)合報(bào)道,國內(nèi)最大共享辦公企業(yè)優(yōu)客工場率先實(shí)現(xiàn)了盈利!報(bào)道顯示,優(yōu)客工場2018年上半年共享辦公運(yùn)營收入是2017年同期的2.5倍以上,且社區(qū)直營及管理輸出整體實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性凈現(xiàn)金流回正。

作為中國內(nèi)地共享辦公空間的開創(chuàng)企業(yè)和領(lǐng)軍品牌,優(yōu)客工場實(shí)現(xiàn)盈利,無疑是給行業(yè)內(nèi)所有投資人和企業(yè)打了一針強(qiáng)心劑。

即便盈利的消息還未得到優(yōu)客工場正面回應(yīng),但是創(chuàng)投圈人士對此并不懷疑。有參與過共享辦公領(lǐng)域融資的投資人表示:“優(yōu)客工場一直將社區(qū)與生態(tài)的營建與運(yùn)營培養(yǎng),其收入結(jié)構(gòu)也越來越呈現(xiàn)出多元化的特征,其盈利完全是有可能的。”

線下:共享空間業(yè)務(wù)持續(xù)上漲

雖說共享辦公是一個(gè)長產(chǎn)業(yè)鏈行業(yè),從地產(chǎn)資源獲取、產(chǎn)品設(shè)計(jì)打造、運(yùn)營管理,到企業(yè)基礎(chǔ)與增值服務(wù)、金融投資,再到社群、垂直資源整合等等均有涉及。但不可否認(rèn)的是,對于目前國內(nèi)大多數(shù)的共享辦公空間來說,空間運(yùn)營依舊是整個(gè)空間的主要收入來源,這點(diǎn)優(yōu)客工場也不例外。

優(yōu)客工場目前在全球35個(gè)城市布局了超過160個(gè)社區(qū),總管理面積達(dá)58萬平方米,在國內(nèi)以一線城市和新一線、二線城市為主,境外如在美國、新加坡和印尼等地均有布局。同時(shí),其并購持有的洪泰創(chuàng)新空間、無界空間以及服務(wù)覆蓋粵港澳的Wedo聯(lián)合創(chuàng)業(yè)社等資產(chǎn)已經(jīng)逐步進(jìn)行并表處理。

這樣來看,優(yōu)客工場就形成了一個(gè)橫跨多個(gè)城市圈的運(yùn)營化網(wǎng)絡(luò)。在集中采購、標(biāo)準(zhǔn)化裝修等方面,依托于強(qiáng)大的規(guī)模與資源優(yōu)勢,優(yōu)客工場擁有充分的話語權(quán)和議價(jià)能力,同時(shí)利用科技和系統(tǒng)將管理的邊際成本達(dá)到最佳平衡。這是其他辦公空間難以企及的。

此外,憑借創(chuàng)始人毛大慶在房地產(chǎn)行業(yè)多年的資源優(yōu)勢和市場嗅覺,優(yōu)客工場在政府拿地、寫字樓租賃等方面,都有著獨(dú)到的眼光。如優(yōu)客工場房山社區(qū)、拉薩社區(qū)等,長期享有政府的資金補(bǔ)貼。諸如此類,使得優(yōu)客工場本身的管理和運(yùn)營成本大大降低。據(jù)媒體報(bào)道,優(yōu)客工場2018年上半年經(jīng)營成本率較去年同期大幅下降,經(jīng)營成本的精細(xì)化管理已卓有成效。

“盈利”這個(gè)概念,說白了就是收入高于成本。那么,優(yōu)客工場的在直營空間業(yè)務(wù)上的收入,究竟做得怎么樣呢?我們以“優(yōu)客工場陽光100社區(qū)”為例說明。

數(shù)據(jù)顯示,此社區(qū)目前擁有總工位數(shù) 1308 個(gè),工位服務(wù)費(fèi)為2200-2600元/工位/月,出租率高達(dá) 92%。在2015 年 9 月正式開業(yè),2017年全項(xiàng)目就已經(jīng)實(shí)現(xiàn)盈利。而且相比較于陽光100寫字樓平均7.5元/平/天的租金,優(yōu)客工場的坪效已經(jīng)達(dá)到8,5元/平/天,遠(yuǎn)超其他樓層。高出租率和高坪效,直接構(gòu)成了其收入的主體。

但這還不是全部,優(yōu)客工場的多元化收入結(jié)構(gòu)已經(jīng)成型。自2018年以來,僅優(yōu)客工場陽光100社區(qū)這一個(gè)場地,累計(jì)場地收入、會(huì)議室收入、自助機(jī)收入、廣告位收入就已經(jīng)達(dá)到了數(shù)十萬元。而且隨著人流量的增長、頻繁的開放性活動(dòng),這部分收入將會(huì)累計(jì)增加。預(yù)計(jì)2018年8月起,月收入可達(dá)約49041元,月增長率約5%。

以小見大,優(yōu)客工場進(jìn)行的一系列戰(zhàn)略并購和場地布局,使其全國擁有最多社區(qū)的共享辦公空間。除了滿足規(guī)模擴(kuò)張需求,對于本身運(yùn)營服務(wù)體系也是不斷的補(bǔ)充和完善。通過吸收其他空間的經(jīng)驗(yàn),所帶來的規(guī)?；?yīng)才會(huì)明顯。

線上:互聯(lián)網(wǎng)增值業(yè)務(wù)開始變現(xiàn)

對于優(yōu)客工場這家公司來說,工位收入僅僅只是基礎(chǔ),從來就不是盈利的核心,這是從基因里就決定了的。2015年優(yōu)客工場A輪盡調(diào)開始時(shí),公司團(tuán)隊(duì)對于要不要只出租桌子賺差價(jià)、要不要從進(jìn)駐的服務(wù)商收入中切出一部分等重要問題,爭執(zhí)不下。

據(jù)當(dāng)時(shí)的高管回憶道,整整7天7夜,他們都在不停地開電話會(huì)議、不停地寫郵件,幾乎每個(gè)部門每個(gè)人都在發(fā)表意見。7天之后,團(tuán)隊(duì)就盈利模式達(dá)成一致,不只是出租辦公桌,桌子只是入口,要通過基礎(chǔ)增值服務(wù)、會(huì)員體系等獲得利潤。

按照創(chuàng)始人毛大慶的設(shè)計(jì),未來,優(yōu)客工場將在粉絲經(jīng)濟(jì)背景下,除了收取物理空間的租金提供現(xiàn)金流外,整合資源,撮合交易,依靠服務(wù)會(huì)員收取會(huì)員費(fèi)等將是優(yōu)客工場盈利的主要來源,而且,這種模式是輕資產(chǎn)式的,甚至是在線上完成交易結(jié)算的。

所以優(yōu)客工場在成立之初就建立了一支40人的互聯(lián)網(wǎng)團(tuán)隊(duì)。因?yàn)閺囊婚_始毛大慶就認(rèn)定,優(yōu)客工場未來一定是一家互聯(lián)網(wǎng)公司和數(shù)據(jù)公司。

事實(shí)證明,這是一種極富有遠(yuǎn)見和戰(zhàn)略意圖的觀點(diǎn)。就今天看來,互聯(lián)網(wǎng)平臺化業(yè)務(wù)正逐漸成為優(yōu)客工場所有業(yè)務(wù)中的核心與樞紐業(yè)務(wù),也是ucommune最核心的商業(yè)模式。優(yōu)客工場APP也已經(jīng)更名為優(yōu)鮮集,在全球范圍內(nèi)聚集了超過15萬名會(huì)員,付費(fèi)轉(zhuǎn)化率高達(dá)70%。

線上售賣、新會(huì)員套餐、線上會(huì)議式預(yù)訂、財(cái)務(wù)法律咨詢等業(yè)務(wù),也開始大放異彩。隨著會(huì)員數(shù)量的不斷增加,優(yōu)鮮集將成為所有中小微企業(yè)可以充分展示、運(yùn)行、征信背書、撮合交易,優(yōu)化其獨(dú)特商業(yè)模式的超級平臺,互聯(lián)網(wǎng)增值業(yè)務(wù)的盈利效應(yīng)也將進(jìn)一步被激發(fā)。

服務(wù):軟性收入的核心

萬變不離其宗其中,無論是租金也好,互聯(lián)網(wǎng)增值收入也好,共享辦公空間的絕大部分收入都是來自于空間入駐的企業(yè)及會(huì)員。因此是否能做好服務(wù)和運(yùn)營,決定了一家共享辦公空間究竟可以走多遠(yuǎn)、走多久。

為了打造一個(gè)更加舒適和高效的工作環(huán)境,優(yōu)客工場從很早以前就在社區(qū)內(nèi)接入了IOT設(shè)備,包括智能門禁、刷臉識別、無人超市、云打印等等分布在全球數(shù)十個(gè)社區(qū),從而構(gòu)建了一個(gè)全方位立體化的智慧辦公體系,使得工作者們可以在每一個(gè)工作細(xì)節(jié)中,感受到科技發(fā)展帶給人類的便捷。

此外,優(yōu)客工場也非常注重社群平臺的打造。優(yōu)鮮集APP的上線,為入住企業(yè)的發(fā)展提供了賦能效應(yīng)。每一家企業(yè)都可以在上面發(fā)布信息,聊天交友,置換資源,甚至招聘員工,優(yōu)客工場的全球化生態(tài)體系,會(huì)滿足他們的一切需要。

當(dāng)然,如果沒有物理的平臺,全是虛擬的平臺,很難讓社群成長。所以線下活動(dòng)也是必不可少的。以優(yōu)客工場陽光100社區(qū)為例,2018年上半年,社區(qū)已舉辦活動(dòng)共計(jì)113場,參與人數(shù)達(dá)10549人次。其中,平均每月至少有兩場針對創(chuàng)業(yè)企業(yè)的課程、沙龍等分享類活動(dòng)。這些社群活動(dòng)的舉辦,不僅加深了優(yōu)客工場生態(tài)內(nèi)企業(yè)間的契合度, 也讓入駐企業(yè)和會(huì)員們,真正感受到了優(yōu)客工場的服務(wù)價(jià)值。

要知道,這些服務(wù)雖然短期內(nèi)看不到什么收益,但是經(jīng)過長期的運(yùn)作,優(yōu)客工場的口碑會(huì)越來越好,就會(huì)引來越來越多的企業(yè)入駐。擁有多少家入駐企業(yè),就意味著能夠帶來成倍增長的服務(wù)交易量,更意味著社群互動(dòng)可能性的增加。而這些,是維系一個(gè)辦公空間持續(xù)增長和賦能價(jià)值的重要節(jié)點(diǎn)。可以說,服務(wù)的提升,是構(gòu)成優(yōu)客工場軟性盈利的重要因素。

樓宇輸出:未來營收的新賽道

值得一提的是,根據(jù)媒體的報(bào)道顯示,優(yōu)客工場的樓宇管理輸出業(yè)務(wù),也呈現(xiàn)出較為樂觀的發(fā)展趨勢。所謂樓宇管理輸出,指的是利用優(yōu)客工場自身豐富的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)和團(tuán)隊(duì),對樓宇進(jìn)行改造和設(shè)計(jì),最終提升物業(yè)價(jià)值,成為整棟樓宇的管理者。

相對于傳統(tǒng)的樓宇管理來說,優(yōu)客工場憑借其共享辦公空間的經(jīng)驗(yàn),可以為樓宇空間提供高效的運(yùn)營、雄厚的服務(wù)資源以及豐富的社群活動(dòng),以實(shí)現(xiàn)最大化配置空間利用率,同時(shí)開拓較大的非工位盈利空間。

位于北京房山區(qū)的優(yōu)客工場中細(xì)軟社區(qū),就是一個(gè)成功地案例。這個(gè)社區(qū)由中細(xì)軟提供閑置場地,優(yōu)客工場提供招商渠道及管理團(tuán)隊(duì),開業(yè)當(dāng)天便已實(shí)現(xiàn)了97%出租率,運(yùn)營至今已為中細(xì)軟實(shí)現(xiàn)迅速回款,可以說是打造管理輸出的示范工程、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的行業(yè)典范。以及優(yōu)客工場南京萬古社區(qū)、優(yōu)客工場鄭州青芒盒子社區(qū)等,都已經(jīng)在不同程度上激活了當(dāng)?shù)氐臉怯羁臻g。

據(jù)優(yōu)客工場CFO閆凌陽介紹,優(yōu)客工場的樓宇輸出業(yè)務(wù)并非只是單純的提供運(yùn)營團(tuán)隊(duì)而已。其實(shí)從一幢寫字樓的招商、設(shè)計(jì)階段,優(yōu)客工場就開始介入,在竣工之前就進(jìn)場,此后在管理運(yùn)營方面以優(yōu)化服務(wù)提升出租率為目標(biāo)。

在收費(fèi)模式上,從介入開始就收取品牌費(fèi),每年根據(jù)租金收入分成。也就是說,開發(fā)商和空間持有方很可能都會(huì)成為優(yōu)客工場的合作伙伴,管理輸出業(yè)務(wù)也將成為未來營收增長的一個(gè)新的賽道。

不難看出,作為國內(nèi)第一家實(shí)現(xiàn)社區(qū)合并經(jīng)營性凈現(xiàn)金流回正的共享辦公企業(yè),優(yōu)客工場在整個(gè)行業(yè)內(nèi)所起到的表率作用也是不言而喻的,給行業(yè)內(nèi)其他企業(yè)提供了一個(gè)可以借鑒的成功之路和盈利方向。希望在未來,優(yōu)客工場將創(chuàng)造出更多可以實(shí)踐的盈利模式,引領(lǐng)整個(gè)行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)。

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