調(diào)研 | 吳永哲 趙雅晨

撰寫(xiě) | 趙雅晨

在眾多共享辦公運(yùn)營(yíng)商中，納什空間的產(chǎn)品形態(tài)尤為特別。

在其運(yùn)營(yíng)的近85萬(wàn)平米空間規(guī)模中，物業(yè)為小業(yè)主的商住空間比例不低，這源于納什空間最初從投后資管角度切入辦公領(lǐng)域。2015年前后，納什空間進(jìn)軍聯(lián)合辦公，開(kāi)拓規(guī)模1萬(wàn)平米以上的商業(yè)地產(chǎn)空間，角色更多從資管方轉(zhuǎn)型運(yùn)營(yíng)商，致力于通過(guò)空間生態(tài)運(yùn)營(yíng)使資產(chǎn)價(jià)值煥發(fā)新春。

納什空間管理團(tuán)隊(duì)深耕房地產(chǎn)領(lǐng)域多年，在房地產(chǎn)研究、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)管理、房產(chǎn)中介等領(lǐng)域經(jīng)驗(yàn)豐厚。其創(chuàng)始人兼CEO張劍，此前曾擔(dān)任偉業(yè)我愛(ài)我家研究院院長(zhǎng)，成立納什空間之前，曾聯(lián)合創(chuàng)建地產(chǎn)私募基金，涉足房地產(chǎn)投資及投后管理服務(wù)等。從小業(yè)主投后資管切入辦公市場(chǎng) 為小企業(yè)打造超級(jí)工作室

納什空間成立初期，聯(lián)合辦公還未在國(guó)內(nèi)起步。據(jù)張劍介紹，彼時(shí)納什空間從投后資管角度切入辦公市場(chǎng)，主要基于兩點(diǎn)，一是供給端業(yè)主的投后管理存在痛點(diǎn)，二是需求端互聯(lián)網(wǎng)興起帶來(lái)的辦公小型化趨勢(shì)。

2013年，納什空間推出首款產(chǎn)品超級(jí)工作室。其產(chǎn)品形態(tài)有別于傳統(tǒng)聯(lián)合辦公，多分布在商業(yè)住宅區(qū)、寫(xiě)字樓，面積200平米以下，且多為個(gè)人業(yè)主，房屋屬性由商住和辦公構(gòu)成。

2015年起，在“雙創(chuàng)”政策激勵(lì)下，聯(lián)合辦公在供需兩端加速成長(zhǎng)。納什空間順勢(shì)推出聯(lián)合辦公空間，分布在產(chǎn)業(yè)園、CBD寫(xiě)字樓或商業(yè)綜合體，整體面積在1萬(wàn)平米以上。

目前，從運(yùn)營(yíng)規(guī)模來(lái)看，分布式的超級(jí)工作室占比更大。未來(lái)隨著與開(kāi)發(fā)商合作增加和商業(yè)改造項(xiàng)目陸續(xù)推出，聯(lián)合辦公產(chǎn)品也在將快速增長(zhǎng)。

兩款產(chǎn)品收費(fèi)方式也存在差別。超級(jí)工作室按房屋面積收費(fèi)，平米價(jià)格取決于物業(yè)水平和所在商圈，工位承載量具有一定彈性;聯(lián)合辦公空間按工位數(shù)收費(fèi)，以北辰世紀(jì)中心為例，封閉空間約2500元/位，開(kāi)放空間約2000元/位，會(huì)議室按使用時(shí)長(zhǎng)單獨(dú)收費(fèi)，每小時(shí)幾百元不等。

超級(jí)工作室分布呈小而散顆粒狀，相比聯(lián)合辦公空間的集中式管理，對(duì)整體運(yùn)營(yíng)效率提出更大考驗(yàn)。

想要實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張進(jìn)程中的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，納什空間對(duì)信息化管理的必要性有清晰認(rèn)知。通過(guò)自研ERP、CRM系統(tǒng)進(jìn)行內(nèi)部管理，外部基于自主開(kāi)發(fā)的納米系統(tǒng)，納什空間實(shí)現(xiàn)了房源客源、合同財(cái)物線(xiàn)上管理等。納什注重IT投入，以提升運(yùn)營(yíng)效率，研發(fā)團(tuán)隊(duì)規(guī)模達(dá)100人。

在房源獲取層面，納什空間創(chuàng)始人張劍及團(tuán)隊(duì)，擁有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和地產(chǎn)私募基金背景，在連接小業(yè)主端具有一定基礎(chǔ)，房源直接獲取效率高;此外，也通過(guò)房屋中介、廣告投放等傳統(tǒng)方式觸達(dá)。

近年來(lái)，納什空間還陸續(xù)與碧桂園、中糧置地等開(kāi)發(fā)商、地產(chǎn)基金取得戰(zhàn)略合作。B+輪融資，納什空間獲得由遠(yuǎn)洋資本領(lǐng)投近5億人民幣，將陸續(xù)著手其自持物業(yè)的管理和改造。聯(lián)手大業(yè)主可降低物業(yè)獲取難度，為納什空間加速擴(kuò)張?jiān)鎏砹溯^有力砝碼。

聯(lián)合辦公打造新商業(yè)綜合體 企業(yè)服務(wù)延續(xù)未來(lái)想象空間

聯(lián)合辦公的收益空間多數(shù)來(lái)自租賃套利，核心在于產(chǎn)品或模式創(chuàng)新帶來(lái)的資產(chǎn)增值。運(yùn)營(yíng)商首先將物業(yè)包租，租約一般5-10年，再經(jīng)過(guò)重新設(shè)計(jì)、裝修，進(jìn)行辦公空間改造，因此前期租賃、裝修資金投入大。而中小企業(yè)客戶(hù)大多價(jià)格敏感，因而利潤(rùn)空間有限，資金回報(bào)周期長(zhǎng)。

納什空間的產(chǎn)品創(chuàng)新體現(xiàn)在，除了通過(guò)設(shè)計(jì)改善空間生態(tài)，還致力空間的商業(yè)化改造，引入健身房、餐飲、便利店等配套設(shè)施，盤(pán)活整體物業(yè)，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。

由此，除了傳統(tǒng)寫(xiě)字樓，聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商越來(lái)越受到購(gòu)物中心、商業(yè)綜合體的歡迎。據(jù)稱(chēng)，納什空間與北京紅星美凱龍合作打造的聯(lián)合辦公空間，融合多元業(yè)態(tài)，將于年底11月面世。

在空間服務(wù)之上，聯(lián)合辦公后續(xù)的想象空間在于企業(yè)服務(wù)，如融資撮合、工商財(cái)稅、人力和金融服務(wù)。同時(shí)，技術(shù)滲透有助于高效識(shí)別和個(gè)性推送這些多元化服務(wù)。比如，在空間物聯(lián)網(wǎng)環(huán)境下，以及納什空間為企業(yè)提供的CRM、OA等系統(tǒng)平臺(tái)上，形成企業(yè)及員工相關(guān)數(shù)據(jù)積累，經(jīng)過(guò)大數(shù)據(jù)分析后，可獲知企業(yè)個(gè)性化需求，對(duì)接更加精準(zhǔn)的企業(yè)服務(wù)。

但是，在空間服務(wù)的基礎(chǔ)上延展出第三方增值服務(wù)，門(mén)檻在于入駐空間的企業(yè)數(shù)量。為小微企業(yè)提供服務(wù)通?？蛦蝺r(jià)低，只有相同需求下聚合的企業(yè)數(shù)量足夠大，才有條件吸引專(zhuān)業(yè)第三方機(jī)構(gòu)，并形成議價(jià)空間。

當(dāng)前納什空間入駐企業(yè)累計(jì)接近12000家，服務(wù)人次超過(guò)10萬(wàn)，客戶(hù)多為10人以下的小型團(tuán)隊(duì)，入駐生命周期在18個(gè)月左右，入駐率維持在90%以上。在張劍看來(lái)，納什空間要做的是陪伴企業(yè)全生命周期，并最終服務(wù)整個(gè)產(chǎn)業(yè)。

近日，納什空間創(chuàng)始人張劍，接受愛(ài)分析專(zhuān)訪(fǎng)，就公司業(yè)務(wù)、運(yùn)營(yíng)、戰(zhàn)略等進(jìn)行了深入對(duì)話(huà)，摘取部分內(nèi)容分享如下。

張劍，畢業(yè)于清華大學(xué)土木工程系，曾任匯石投資創(chuàng)始首席合伙人，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)董事會(huì)秘書(shū)兼副總經(jīng)理。超級(jí)工作室以個(gè)人業(yè)主為主 政策界定相對(duì)清晰

愛(ài)分析：創(chuàng)業(yè)之初，為何看好辦公這個(gè)市場(chǎng)？

張劍：最初創(chuàng)業(yè)做的是地產(chǎn)私募基金。因?yàn)楫?dāng)年預(yù)期REITs會(huì)開(kāi)放得更快一點(diǎn)，后來(lái)因?yàn)榻鹑谖C(jī)，REITs也沒(méi)開(kāi)放。

納什空間的項(xiàng)目是從2013年開(kāi)始，當(dāng)時(shí)我們判斷，小微企業(yè)會(huì)在中國(guó)大規(guī)?？焖俚钠饋?lái)，因?yàn)槟菚r(shí)候兩個(gè)趨勢(shì)已經(jīng)比較明確了，一是制造業(yè)向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型，二是移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)帶來(lái)的企業(yè)小型化趨勢(shì)。

2013年這件事就很明確了，只是沒(méi)想2014年底，國(guó)家會(huì)大力度講“雙創(chuàng)”，導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)熱度其實(shí)比我們想的要快。

愛(ài)分析：最早的超級(jí)工作室這款產(chǎn)品，物業(yè)來(lái)自小業(yè)主?

張劍：當(dāng)時(shí)主要考慮小業(yè)主，首先和我自身經(jīng)歷有關(guān)，我愛(ài)我家就是大規(guī)模的小業(yè)主，那時(shí)我愛(ài)我家的相寓就比自如大很多，只是沒(méi)品牌化。

第二，小業(yè)主的痛點(diǎn)也很清楚，我們?cè)瓉?lái)做投資，很多小業(yè)主一直跟著在投我們做的基金，發(fā)現(xiàn)投完之后的管理是非常頭疼的事情，沒(méi)人愿意自己管。所以初期在資源有限的情況下，就先以小業(yè)主為突破對(duì)象。

愛(ài)分析：這種分散式物業(yè)對(duì)運(yùn)營(yíng)和管理產(chǎn)生的挑戰(zhàn)如何去解決?

張劍：運(yùn)營(yíng)和管理的難度肯定更高，因?yàn)樵叫【驮綇?fù)雜、越麻煩。我們從一開(kāi)始就做納米系統(tǒng)來(lái)管理，項(xiàng)目只有一個(gè)月時(shí)，就開(kāi)始著手研發(fā)自己的系統(tǒng)，所以管理對(duì)背后的整套信息化系統(tǒng)要求很高。

另一方面，這是一個(gè)很強(qiáng)運(yùn)營(yíng)的事情，過(guò)程中需要整個(gè)公司有非常強(qiáng)的執(zhí)行力和管理能力。

愛(ài)分析：小業(yè)主手中涉及的商住兩用房，目前是否存在政策風(fēng)險(xiǎn)?

張劍：商住兩用是歷史形成的，政策上大部分是清楚的，但也有一些邊界地帶，比如像soho、萬(wàn)達(dá)，是屬于可以注冊(cè)的，因?yàn)楫?dāng)年在工商局專(zhuān)門(mén)給了批文。所以這類(lèi)用作辦公，在法律上是允許的。

但這類(lèi)的問(wèn)題在于，當(dāng)年工商批的注冊(cè)并沒(méi)有明確年限，所以面臨工商隨時(shí)叫停的風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際上存在就合理，有大量的創(chuàng)業(yè)企業(yè)都是從公寓走出來(lái)的。長(zhǎng)期來(lái)看，面向創(chuàng)新企業(yè)應(yīng)該要有更開(kāi)放、更清晰的政策界定。單體模型相近 工作室形態(tài)毛利更高

愛(ài)分析：超級(jí)工作室和聯(lián)合辦公兩個(gè)產(chǎn)品，在規(guī)模上比例如何分配?

張劍：未來(lái)的趨勢(shì)是動(dòng)態(tài)的。納什空間是從超級(jí)工作室開(kāi)始做的，所以這個(gè)占相當(dāng)?shù)谋壤Ｂ?lián)合辦公今年增長(zhǎng)的也比較快，最后我們還是要兩條腿走路。

愛(ài)分析：超級(jí)工作室和聯(lián)合空間，除了產(chǎn)品形態(tài)上不同，面向的企業(yè)會(huì)有差異?

張劍：我們還在研究，其實(shí)有一部分企業(yè)是互通的，有一些企業(yè)不行。比如律師，除了做律師平臺(tái)的，基本上用聯(lián)合辦公的很少，因?yàn)樗写罅靠蛻?hù)資料需要保密，不適合在這種嘈雜的環(huán)境里工作，還有大量做自媒體的，他們對(duì)于環(huán)境也有要求，希望自己有一個(gè)比較獨(dú)立的空間去寫(xiě)東西。

愛(ài)分析：兩個(gè)產(chǎn)品在單體模型上是否有差異？

張劍：大的邏輯其實(shí)沒(méi)差別。基本上都要有租金、裝修分?jǐn)?、營(yíng)銷(xiāo)成本，唯一的差別在于超級(jí)工作室的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用稍微低一些。因?yàn)槁?lián)合辦公有公共空間，餐飲配套、網(wǎng)絡(luò)Wi-Fi等，每天會(huì)產(chǎn)生很多費(fèi)用，而在超級(jí)工作室，這類(lèi)費(fèi)用是可以單獨(dú)算的。所以超級(jí)工作室的毛利整體更高。

愛(ài)分析：超級(jí)工作室從接手物業(yè)到出租，整個(gè)周期多久?

張劍：我們已經(jīng)形成了標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，會(huì)比較塊，整個(gè)改造周期都在一個(gè)月以?xún)?nèi)，快的話(huà)十幾天。探索多類(lèi)型企業(yè)服務(wù) 企業(yè)入駐量是先決條件

愛(ài)分析：納什空間在為客戶(hù)提供企業(yè)服務(wù)方面，優(yōu)勢(shì)或特別之處是什么?

張劍：我們和傳統(tǒng)的地產(chǎn)或?qū)懽謽菆@區(qū)管理的最大差別，在于之前大家認(rèn)為招商完了，整個(gè)事情就完了，剩下就是一些基本的保潔、安保服務(wù)。但其實(shí)企業(yè)進(jìn)來(lái)后，才是我們真正服務(wù)的開(kāi)始。我們不限于基本空間保障，希望在此之上去延展。

未來(lái)沒(méi)有哪個(gè)公司會(huì)把自己的團(tuán)隊(duì)養(yǎng)得面面俱到，因?yàn)槌杀緯?huì)越來(lái)越高，而且基本上做不好，尤其是對(duì)于中小微企業(yè)，我們定位就是中小微企業(yè)。我們作為一個(gè)比較好的平臺(tái)介入進(jìn)來(lái)，去給他們提供服務(wù)。

整個(gè)空間就是天然的線(xiàn)下場(chǎng)景，我們可以收集企業(yè)的需求，包括一些信用記錄等，通過(guò)和第三方合作的形式，把這些數(shù)據(jù)拿下來(lái)，經(jīng)過(guò)更準(zhǔn)確的大數(shù)據(jù)分析，有針對(duì)的為企業(yè)提供個(gè)性化服務(wù)推薦。

愛(ài)分析：整個(gè)企業(yè)服務(wù)方面的進(jìn)展如何？

張劍：我們服務(wù)了近1.2萬(wàn)家企業(yè)，10多萬(wàn)人，希望盡快能做到5萬(wàn)、10萬(wàn)家企業(yè)。數(shù)量增長(zhǎng)是首先的，沒(méi)有數(shù)量增長(zhǎng)，就沒(méi)有后續(xù)服務(wù)能力。

原因在于企業(yè)類(lèi)型很多種，當(dāng)沒(méi)有一個(gè)基數(shù)的時(shí)候，很多服務(wù)體量是不夠的，合作伙伴很難進(jìn)來(lái)。它不像大企業(yè)，服務(wù)客單價(jià)很高，小微企業(yè)如果缺乏聚合效應(yīng)，是做不到這個(gè)效果的。

但是我們覺(jué)得1萬(wàn)家企業(yè)剛剛到一個(gè)可以進(jìn)行服務(wù)，大量創(chuàng)新和嘗試的時(shí)候。所以大家都在講企業(yè)服務(wù)，但如果數(shù)量不夠，能做的都有限。聯(lián)合辦公市場(chǎng)剛起步 核心是產(chǎn)品創(chuàng)新創(chuàng)造價(jià)值

愛(ài)分析：納什空間對(duì)于商業(yè)綜合體這類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)的吸引力在哪?

張劍：比較有特點(diǎn)的就是北辰這種新辦公綜合體，基本上規(guī)模在1-4萬(wàn)平米，商業(yè)和辦公結(jié)合，這是我們的優(yōu)勢(shì)。另外，在今年年內(nèi)會(huì)面世，和北京紅星美凱龍合作的家居賣(mài)場(chǎng)改造項(xiàng)目，同樣既有商業(yè)又有聯(lián)合辦公，是很融合的業(yè)態(tài)。

我們最近簽的項(xiàng)目挺多，會(huì)陸續(xù)公布，每個(gè)項(xiàng)目都也比較大。這塊比較有難度，因?yàn)楹芏鄻I(yè)主對(duì)于商業(yè)綜合體應(yīng)該怎么管，都比較頭疼。因?yàn)楝F(xiàn)在商場(chǎng)的租金并不高，所以這是我們的特色。

其實(shí)手上有物業(yè)的還是多數(shù)，市場(chǎng)上真正缺的是好運(yùn)營(yíng)和好管理。像北辰這邊，我們進(jìn)來(lái)之后，帶來(lái)很多配套，整體租金又漲了不少，整個(gè)物業(yè)是增值的。

愛(ài)分析：如何看待WeWork 200億美元的估值?

張劍：大家更多是看市場(chǎng)空間和成長(zhǎng)性。首先，聯(lián)合辦公目前滲透率可能1%都不到，未來(lái)這個(gè)比例會(huì)在20%-30%，長(zhǎng)期看，有可能做到50%以上。所以市場(chǎng)空間很大，現(xiàn)在才剛剛開(kāi)始。

第二，這不僅是一個(gè)空間的事情，是企業(yè)服務(wù)和數(shù)據(jù)結(jié)合的事情。所以軟銀為什么投WeWork?聯(lián)合辦公里的企業(yè)，天然是一個(gè)物聯(lián)網(wǎng)場(chǎng)景和線(xiàn)下辦公場(chǎng)景，人群價(jià)值也很高，這里面有很多事情可做。

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