自如絕對是中國長租公寓界的異數(shù)!這表現(xiàn)在三個方面：

1、意識超前：都說2017年是我國長租公寓元年，可自如從2011年就開始做了

2011年，一群地產(chǎn)大佬組團(tuán)去日本考察長租公寓，回來之后，大家都繼續(xù)做住宅開發(fā)去了，只有自如真的開始做長租公寓。

2、規(guī)模驚人：大部分長租公寓還在“試水”，可是自如快成為世界第一了

日本大東建托是目前世界上規(guī)模最大的公寓管理公司，管理房屋97.8萬間。中國大部分長租公寓品牌管理的公寓不超過5萬，可自如2018年上半年管理的公寓已經(jīng)超過70萬間，他們今年的目標(biāo)是突破100萬間!

3、模式突破常規(guī)：一般人覺得不該做的它都做了

很多人認(rèn)為長租公寓應(yīng)該集中做1房，做年輕白領(lǐng)生意，可是自如卻開發(fā)出了2房、3房乃至“豪宅”產(chǎn)品。

有人認(rèn)為，做長租就不要做短租，自如卻做了“自如驛”“自如民宿”短租產(chǎn)品。

還有人認(rèn)為，長租公寓分為“集中式”和“分散式”，是2種產(chǎn)品，應(yīng)該專注做一種。可自如2種產(chǎn)品都有，內(nèi)部管理甚至不做區(qū)分，他們認(rèn)為這兩種沒有區(qū)別。

自如為啥就這么“異”?他們咋做到70萬間的?憑啥做到100萬?未來還有啥野心?

日前，明源君在北京對話了自如CEO熊林，他毫無保留地講述了自如的成功經(jīng)驗。下面分四個方面來進(jìn)行講述：

1、自如對長租公寓發(fā)展的總體判斷：10年內(nèi)市場會從2萬億擴(kuò)大到5萬億，所有長租公寓企業(yè)在發(fā)展路上都要過三關(guān)。

2、自如怎么拿房？如何才能拿對房?自如拿房有7條秘籍……

3、自如怎么打造租賃產(chǎn)品？自如目前已經(jīng)有適合所有客戶的“全生命周期”的產(chǎn)品線。

4、自如怎么做服務(wù)？服務(wù)是長租公寓行業(yè)最難的事情，比產(chǎn)品的挑戰(zhàn)大多了……

01

租賃市場會有5萬億

自如要做到1萬億

所有長租企業(yè)都要過3關(guān)

一方面，隨著房價上漲，大城市購房者的平均年齡開始上升，北京已經(jīng)上升到34歲。

另一方面，和世界上其他大城市相比，北京、上海、深圳等地租住人口占比還比較低。如下圖所示：

所以，大城市的租房人口還會上升。

而租金上漲水平跟工資上漲速度有關(guān)，如果未來幾年大家對自己的收入上漲有預(yù)期，租金就可能上漲。

所以，租賃市場的規(guī)模還會擴(kuò)大。

目前，全國用于出租的房屋是7500萬套。如果平均每套房子年租金為3萬，總市場規(guī)模大約在2.2萬億。再加10%的服務(wù)性消費(fèi)，整個租賃市場2019年會到2.5萬億。10年以后則可能會到5萬億。

自如認(rèn)為，10年后，排名前10的長租公寓企業(yè)可能會占據(jù)60%的租賃市場，而自如則希望占領(lǐng)整個市場的20%，在某些重點(diǎn)城市做到30%。

也就是說自如要力爭在5萬億里占據(jù)1萬億以上的市場。

誰能占領(lǐng)市場?誰不能?憑什么占領(lǐng)市場?自如認(rèn)為：

誰能解決中國長租公寓領(lǐng)域的三大難題，誰就能擁有市場。

三大難題如下圖所示。

物業(yè)供應(yīng)之所以難，是因為過去30年，中國的房地產(chǎn)開發(fā)就沒有意識到：有一天，前10大的一二線城市會有30%的人租房子住。

所以也就沒有像歐洲、日本、美國一樣一開始就建設(shè)大量的租賃型的物業(yè)。

既然沒有專門建設(shè)租賃型的物業(yè)，而租房客戶的家庭結(jié)構(gòu)和租住需求又都不同。那么打造什么樣的租賃產(chǎn)品，才能滿足他們的需求，也就成了一個難題。

第三個難題，就是運(yùn)營服務(wù)，這也是最大的難題。

為什么呢?

賣房是簽合同后服務(wù)就基本結(jié)束了，而租房的服務(wù)從簽合約那一刻才剛剛開始。

大規(guī)模的運(yùn)營服務(wù)，過去基本沒有行業(yè)積累!之前許多黑中介和二房東，可以讓一個客戶在一年之內(nèi)解約3到6次，因為每解約一次就可以收取一次違約金。

而現(xiàn)在長租公寓企業(yè)的目標(biāo)，卻是希望客戶住的更長。而要實(shí)現(xiàn)這個目標(biāo)，不能靠廣告，只能靠口碑。

面對這3大難題，所有的長租公寓企業(yè)，在發(fā)展路上，都需要過三關(guān)：

第一關(guān)：品質(zhì)關(guān)

長租公寓是集大成的產(chǎn)品，里面有家具、家電、寬帶等等，哪個方面有硬傷都不行，會招來無盡的投訴。

管好10套一樣的房的品質(zhì)是容易的，可是1000套、1萬套、10萬套，還有好多種類、全國各地、各種區(qū)別，還要品質(zhì)好，就很難。

第二關(guān)：規(guī)模關(guān)

一旦上了規(guī)模，企業(yè)的一切都會受到挑戰(zhàn)。

比如，你的供應(yīng)鏈?zhǔn)遣皇且荒昴芴峁?0萬張高質(zhì)量同標(biāo)準(zhǔn)的床墊?你后臺的IT系統(tǒng)，能不能同時管理50萬間房子而不崩潰?

第三關(guān)：增值關(guān)

許多人都認(rèn)為，有5000個客戶，就可以提供增值服務(wù)，依靠規(guī)模效應(yīng)，賺租金以外的錢啦。

可有互聯(lián)網(wǎng)基因的自如在有50萬間房的時候，才做了第一個增值服務(wù)“自如優(yōu)品”。

自如認(rèn)為要有200萬客戶，才可以成為真正的入口。下圖是自如的發(fā)展歷程：

上面已經(jīng)說到，長租公寓發(fā)展的第一大難題就是物業(yè)供應(yīng)，那么自如如何拿房呢?

02

自如拿房的7條寶貴經(jīng)驗

自如雖然有鏈家的渠道，但是，什么樣的房該拿，什么樣的房不該拿，到底怎么拿，卻是要從頭摸索的。下面是自如總結(jié)出的，拿房的7條寶貴經(jīng)驗：

一、最好在一二線，不能去四五線

自如認(rèn)為，不能去四五線市場做長租公寓的生意，原因很簡單：

家鄉(xiāng)在四五線的都知道，那里沒有租房難的問題。既然那里供需不失衡，也就不是未來發(fā)展的重點(diǎn)。未來發(fā)展的重點(diǎn)一定是一二線。

二、不要過于重視新增房源，供應(yīng)還是以存量為主

上面說到中國沒有像歐洲、日本、美國一樣一開始就建設(shè)大量的租賃型的物業(yè)。

但是，中國未來租賃市場的供應(yīng)，還是以存量為主，為什么呢?因為中國最好的地段、離地鐵最近的地方，已經(jīng)全部建上房子了。

存量房，如果進(jìn)行適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品改造，提高運(yùn)營效率，是能增加很多供應(yīng)的。在北京一個房東出租房子，平均需要35天，而自如平均出租周期為17、18天。

三、分散和集中沒有本質(zhì)區(qū)別，但是要努力增加密度

自如認(rèn)為，分散和集中沒有本質(zhì)區(qū)別。這個問題可以從2個角度來說：

1、在客戶看來，分散和整棟沒有區(qū)別

公寓的客戶，他并不在意公寓是整棟還是分散，他是根據(jù)他自己的功能需求來進(jìn)行選擇。

同一個客戶，今年可能在房源分散的小區(qū)里住，明年有可能在一個整棟里住。他選擇的是價格、交通，還有功能。

2、從自如的管理和服務(wù)實(shí)踐來看，整棟和分散可以共享

自如的產(chǎn)品，不管是整棟還是分散。后臺的維修、保潔服務(wù)、供應(yīng)鏈、IT系統(tǒng)，全都是共享的。

其實(shí)這個問題可以這樣思考：當(dāng)一個小區(qū)里分散式的房源達(dá)到200套的時候，他不管本質(zhì)還是外在，就是個整棟。

整棟拿房當(dāng)然簡單一些，但是大城市里面拿不到那么多的整棟，而且成本相對會高。

為什么在2011到2016年，自如做了八個自如寓后停下來，轉(zhuǎn)頭做分散?

因為自如覺得過去幾年整個物業(yè)供應(yīng)的模式?jīng)]有新的變化，而酒店、月子中心、聯(lián)合辦公都在搶整棟，物業(yè)太貴了，每個樓的改造也非常艱巨，成本太高。

當(dāng)然，每個區(qū)域內(nèi)，管理的房子是越多越好，密度越大越好，這樣可以降低運(yùn)營成本。

怎樣才能越來越多?自如認(rèn)為要靠服務(wù)和口碑……

四、服務(wù)是最好的拓展房源的手段

在一個小區(qū)內(nèi)把服務(wù)做好，已經(jīng)簽約的業(yè)主就會愿意推薦你，就會越來越多人找你。

自如的目標(biāo)，是希望在一個區(qū)域內(nèi)，市場份額能做到30%。所以自如在進(jìn)入一個市場之前，就要考慮密度的可能性。

極端來說，如果競爭對手在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)拿走了70%的房子，自如可能就不進(jìn)入了。

熊林總(右)和明源地產(chǎn)研究院主編王恒嘉對話后合影

五、數(shù)字只能看個大概，真要拿對房還是要現(xiàn)場去看社區(qū)里的人氣

拿對房，要考慮的核心因素是3個：

1、交通方便;2、地段是年輕人喜歡的地段;3、生活配套比較好。

自如認(rèn)為各種統(tǒng)計數(shù)字只能是個參考，核心還是要去現(xiàn)場看。如果那個小區(qū)人氣好，它就肯定好租。

六、只和業(yè)主簽約，根據(jù)改造成本確定最短合作時間

自如現(xiàn)在只和業(yè)主簽約，一般不和二房東簽約，這樣可以避免法律風(fēng)險。

簽約時間一般在1--5年。

簽約時間如果很短，房子本身的條件就要好，改造成本要低。

如果房子很破舊，要花很多改造成本，那么就要比較長的簽約時間。如果提前毀約，就要賠償改造成本。

七、無差別拿房，標(biāo)準(zhǔn)化改造

自如目前對房齡、裝修等等都沒有要求。自如認(rèn)為，要無差別拿房、標(biāo)準(zhǔn)化改造。也就是說，不管拿的房子原來是怎樣的，提供給市場的是符合自如標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品……

03

長租也可以有豪宅！

自如如何提供全生命周期的

標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品？

自如認(rèn)為，長租客戶的需求，是在不斷變化和提高的。

而企業(yè)要做的，是根據(jù)客戶需求的變化，不斷開發(fā)新產(chǎn)品，同時保證產(chǎn)品品質(zhì)的穩(wěn)定。

自如在北京推出的第一款產(chǎn)品，做到兩個定位或賣點(diǎn)就可以暢銷：

1、價格在2000塊以上，相對高檔;

2、干凈。當(dāng)時市場上沒有大的保潔公司，為了這個目標(biāo)自如自建了保潔團(tuán)隊。

半年以后，房子租不動了，熊林去一些空房現(xiàn)場看，發(fā)現(xiàn)一個三居室空出來的那一間窗臺擺了十雙鞋子……空房間被占用的情況很多，是基礎(chǔ)產(chǎn)品品質(zhì)出了問題……

到今天，自如的產(chǎn)品能力已經(jīng)很強(qiáng)大，產(chǎn)品線則幾乎已經(jīng)覆蓋整個生命周期：

1、從客群來看：不管是剛畢業(yè)的大學(xué)生、藍(lán)領(lǐng)工人，還是3口、4口之家，或者進(jìn)入老年狀態(tài)，在自如都能找到對應(yīng)的產(chǎn)品;

2、從面積來看：從按天出租的床位、8平方的公寓，到幾百平的豪宅，自如平臺上都有!

那么，自如是如何把產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的呢?我們先來看看自如現(xiàn)在的產(chǎn)品：

一、舊的產(chǎn)品不斷完善細(xì)節(jié)，新的品類不斷增加，已經(jīng)覆蓋全生命周期

自如寓是自如最早的產(chǎn)品，經(jīng)過不斷完善，最新的自如寓變成了下面這個樣子。

上面是寬敞明亮的公區(qū)。此外還有專業(yè)的社區(qū)活動，管家服務(wù)，提供24小時安保和快遞收取服務(wù)，并定期組織節(jié)日主題活動。

下圖是一個室內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)空間，它只有8 平米，卻有獨(dú)立的衛(wèi)生間，超大的衣柜。

床被適當(dāng)做高，床下的衣柜是可以推拉隱藏的，里面相當(dāng)于一個大的三門衣柜櫥衣量。里面還配備了一個小小的讀書空間。

這個自如寓還有屋頂花園，超大讀書空間，漂亮的健身房、智能洗衣間。甚至還設(shè)有寵物專門活動場地，成為第一家可以養(yǎng)寵物的自如寓。如下圖所示：

和人們印象中的公寓最不一樣的自如產(chǎn)品，恐怕要數(shù)Meeta自如寓和自如豪宅。

Meeta自如寓不僅要解決用戶住的問題，還要解決用戶的社交需求，造了第一棟單身社交公寓。自如豪宅則為高端人群提供服務(wù)。

自如還有短租產(chǎn)品自如驛。針對旅行者。北京CBD 自如驛，全年入住率超過 90%，NPS 值達(dá)到 72 分，不次于任何精品酒店。為什么呢?

可能因為價格便宜，也可能因為它充分考慮旅行者的居住舒適性，采用星級酒店睡眠系統(tǒng)，配備智能衛(wèi)浴、智能洗衣機(jī)、烘干機(jī)，還有咖啡吧、影音區(qū)、健身房、舞臺樂隊區(qū)等，滿足年輕人的多樣需求。

自如做短租不是淺嘗輒止，西安、深圳、南京、上海，乃至東京、波士頓，都已經(jīng)或者即將會有自如驛。

自如已經(jīng)形成了如下圖所示的，覆蓋全生命周期的產(chǎn)品線：

別人做一條產(chǎn)品線已經(jīng)不易，自如做這么多產(chǎn)品線，如何保證高品質(zhì)呢?自如摸索出以下一些原則。

二、打造產(chǎn)品關(guān)鍵在于人性化和細(xì)節(jié)

1、團(tuán)隊專業(yè)化

明源君在自如總部看到，不同的產(chǎn)品線，都有專屬的團(tuán)隊。

2、第一版標(biāo)準(zhǔn)要精益求精

每個產(chǎn)品都是新生事物，怎么制定第一版產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)呢?

自如認(rèn)為，長租公寓雖然看起來是新興事物，但是可以參照相關(guān)行業(yè)，比如酒店行業(yè)、清潔行業(yè)、家具行業(yè)，等等。

此外，自如會進(jìn)行充分的調(diào)研，做大量的意向客戶訪談，然后自己團(tuán)隊進(jìn)行頭腦風(fēng)暴。

自如特別強(qiáng)調(diào)，在線上平臺越來越重要的今天，線上的展示和服務(wù)是產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的一部分。

怎樣就可以了?團(tuán)隊覺得“我實(shí)在不能做得更好”了，就可以推出去檢驗，之前則應(yīng)該花足夠多的時間去打磨和思考。

3、因地制宜，打造滿足標(biāo)準(zhǔn)的本地產(chǎn)品

自如在迅速擴(kuò)張中。在北京建立的標(biāo)準(zhǔn)，如何推廣到別的城市去?供應(yīng)商跟不上怎么辦?

自如認(rèn)為，這個問題其實(shí)就是一個成本和智慧的問題，比如南京要做一種家具，南京本地沒有，就先從合肥做，再在南京本地培養(yǎng)戰(zhàn)略供應(yīng)商。

各地自然條件不一樣，也需要因地制宜進(jìn)行一些產(chǎn)品的改造。比如南方城市的空調(diào)可能需要抽濕的功能，而且制冷制熱都要去考慮。北方更多考慮制冷，因為冬天有暖氣。

4、通過客戶反饋數(shù)據(jù)，不斷更新產(chǎn)品

客戶意見的反饋，客戶的報修，最終都會變成自如改進(jìn)更新產(chǎn)品的動力。

比如自如在維修系統(tǒng)里面接到很多客戶反饋，說某個產(chǎn)品的床角太硬了，會磕著腳，就會盡量的去更改那個地方的設(shè)計。

下面這些細(xì)節(jié)，是自如迭代之后的一些產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，大家可以看下細(xì)致程度：

乳膠漆涂刷嚴(yán)格按照一底兩面的工藝標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，墻面膩?zhàn)由凹埓蚰ネ瓿珊笸克⒁槐榈灼嵊靡苑忾]基層，底漆干燥后涂刷兩遍面漆，第二遍面漆在第一遍面漆干燥后涂刷;

鋪貼前瓷磚必須用水浸泡，浸泡時長為30分鐘，直到瓷磚不冒氣泡為止

墻面磚表面應(yīng)平整、接縫應(yīng)平直、縫寬均勻一致;陰角磚壓向正確，陽角線宜做成45°角對接。

墻地貼磚，磚縫必須使用十字卡進(jìn)行留縫處理，為避免出現(xiàn)錯縫、磚縫寬窄不一現(xiàn)象，間隔24小時后，可進(jìn)行嵌縫施工;

……

5、關(guān)注客群的變化，不斷豐富產(chǎn)品線引領(lǐng)客戶需求

有些產(chǎn)品，一開始沒有，就需要通過觀察客群變化，開發(fā)新產(chǎn)品，引領(lǐng)客戶需求。

比如，因為觀察到客戶年齡的變化、婚姻狀態(tài)的變化，自如推出了整租1居、整租2居。

幾年來，自如觀察到的租賃客戶核心的變化有幾個：

一是品質(zhì)上的要求越來越高。要求裝修風(fēng)格上檔次，材料環(huán)保等等。

二是對服務(wù)的需求越來越多，要求也越來越高。

三是租房人群的結(jié)構(gòu)越來越豐富，他們心目中的理想產(chǎn)品已經(jīng)完全不同。

6、處理好標(biāo)準(zhǔn)化與個性化的關(guān)系

產(chǎn)品個性化還是標(biāo)準(zhǔn)化的問題，在任何行業(yè)都是難題。

自如認(rèn)為，首先要從產(chǎn)品本身的需求強(qiáng)度、個性化需求強(qiáng)度2個角度去考慮

垃圾桶、晾衣架，本身需求強(qiáng)度、個性化需求強(qiáng)度都很高，用戶就自己買。

地板、WIFI、水、電、墻面，本身需求強(qiáng)度高，個性化需求強(qiáng)度不高，自如就統(tǒng)一做。

總的來說，越高端越要個性化。

而自如統(tǒng)一做的事情，最終落實(shí)到幾百項驗收標(biāo)準(zhǔn)……

其次則要考慮具體的場景。

短租就住一晚上，幾乎每天都有新客人入住，床單被套肯定要配。

長租前面的決策時間足夠長，租房入住一般要花一周的時間，而出租房子等待也要花一兩周時間。如果提前一兩周配好被套床單，有發(fā)霉的可能，不如讓客人自己去配。

當(dāng)然，硬件只是產(chǎn)品的一部分，產(chǎn)品的另一部分是服務(wù)。

如下圖所示，“配置”只是自如5種工作人員中的一種……

04

2萬人的服務(wù)團(tuán)隊

細(xì)得嚇人的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

靠硬實(shí)力更要靠軟實(shí)力

自如NPS值(口碑值)高于同行業(yè)30%以上，超過95%的用戶表示還會選擇自如。行業(yè) 平均租賃時長為6～8個月，自如則是485天，是其2倍。

這幾個驚人的數(shù)字背后，服務(wù)的功勞不小……

自如的服務(wù)，有以下一些心得：

一、和供應(yīng)商協(xié)作做服務(wù)，自己嚴(yán)控標(biāo)準(zhǔn)

自如的保潔團(tuán)隊，目前已經(jīng)有超過3000 人的保潔阿姨，她們使用著凱馳高溫蒸汽機(jī)、PM2.5 螨蟲檢測儀等高大上的工具。

而整個自如的運(yùn)營服務(wù)體系中，相關(guān)服務(wù)人員已經(jīng)超過2萬人。

如果所有服務(wù)都自己做，會很重，但是完全交給供應(yīng)商，又怕控制不了品質(zhì)。

所以，上述的5種服務(wù)，自如都是和供應(yīng)商協(xié)作來做，但是自如介入管理很深，會制定人員的培訓(xùn)標(biāo)準(zhǔn)、系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)，并對上崗服務(wù)人員的資格進(jìn)行認(rèn)證。

自如的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)很嚴(yán)苛，比如：

保潔要做到玻璃45度斜視無掌印、無水漬、無浮灰。

管家進(jìn)出租房門不穿鞋套，會影響業(yè)務(wù)總監(jiān)的晉升。

自如認(rèn)為，要做好運(yùn)營，硬實(shí)力和軟實(shí)力都不可或缺，硬實(shí)力建服務(wù)系統(tǒng)，軟實(shí)力培養(yǎng)服務(wù)的心態(tài)。

二、建立強(qiáng)大的線上平臺

自如的互聯(lián)網(wǎng)團(tuán)隊已經(jīng)接近500人，非常龐大，之前有人不理解。

可現(xiàn)在，自如80%以上的租戶都是來自于自己的App和網(wǎng)站，其余20%來自鏈家等的門店和別的網(wǎng)站。

因為自如的App找房也比較方便，房源都真實(shí)，口碑不斷的累積，就有今天的效果。

10萬間是一個運(yùn)營的門檻，因為10萬間已經(jīng)超越了你用傳統(tǒng)的手工管理方式能去解決的極限，如果處理不好將導(dǎo)致效率的降低、和對市場變化反饋的滯后。

自如認(rèn)為，強(qiáng)大的線上系統(tǒng)，在幫助自己跨越規(guī)模關(guān)的時候，發(fā)揮了重大作用。

現(xiàn)在，自如已實(shí)現(xiàn)手機(jī)在線看房，也與公安系統(tǒng)和信用機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)了線上對接，建立起中國第一個租客信用體系——自如分。分值的高低，決定了用戶可享受租房押金的減免程度。

自如客，簽約、支付、租期內(nèi)繳費(fèi)都可以在手機(jī)上操作，且線上簽約全部使用人臉識別認(rèn)證，具備足夠的安全保障。

自如已經(jīng)建了第一個智能家居的平臺，2018年年底平臺上的設(shè)備數(shù)量會超過100萬。“將自如公寓內(nèi)的烘干機(jī)、冰箱、健身器械全都實(shí)現(xiàn)物聯(lián)網(wǎng)。” 以后自如的每個冰箱修了幾次，掃碼一查就知道。

三、難度大的服務(wù)，要舍得投入

所有服務(wù)里，難度最大的，應(yīng)該是“家修”服務(wù)。

房屋是一個集成產(chǎn)品，集成了從開發(fā)商到供應(yīng)商幾十上百家的產(chǎn)品，但是不管哪里出了問題，都會找到自如的家修。這里就需要木工、電工、水管工等各種專業(yè)。

可中國維修行業(yè)的現(xiàn)狀不容樂觀，服務(wù)供應(yīng)商的數(shù)量，勞動者的專業(yè)素質(zhì)，都有限。

自如解決這個問題的辦法，就是“加大投入”，缺工人就去就去加大工人的招聘，缺專業(yè)就給他們做更多的培訓(xùn)……

四、讓租客參與管理運(yùn)營

運(yùn)營需要智慧。

有一段時間交租率不高，自如就做活動，提出：同一套房里的租客按時交租一段時間，就給該套房添置一個微波爐，結(jié)果就有很多租客主動去牽頭催收合租伙伴，交租率很快就提高了。

自如有很多讓租客參與管理運(yùn)營的辦法，比如選“室長”，讓租客管理公共區(qū)域等等。

自如認(rèn)為，運(yùn)營能力是一個整體，是逐漸形成的，不可能通過挖人和抄襲別人的制度獲得。要降低運(yùn)營成本，可以從以下四個方面著手：

1、提高人員的專業(yè)水平。

2、提高系統(tǒng)的可用性和自動化程度

3、加大管理力度。

4、提高供應(yīng)鏈的協(xié)作效率。

而一旦管理水平服務(wù)水平上去了，具備了各種能力，就可以突破最開始提到的“三關(guān)”，如下圖所示：

05

未來，租賃企業(yè)會分為四類

自如認(rèn)為，未來中國長租公寓的格局會是專業(yè)分工合作的局面，最終形成四種專業(yè)環(huán)節(jié)。如下圖所示：

其中，自如準(zhǔn)備做開發(fā)商、運(yùn)營商，和服務(wù)配套的平臺。在做好產(chǎn)品開發(fā)的同時，力爭通過科技的投入，提升整個公寓行業(yè)的運(yùn)營水平。

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