2018輕資產(chǎn)模式仍占主流的長租公寓行業(yè)，從選址開始，到開業(yè)運(yùn)營，幾乎每步一個(gè)坑。運(yùn)營者從有做”長租公寓“念頭開始，似乎就開始了不斷排雷過程，在沒嘗到甜頭的時(shí)候，誰也不敢放松警惕。“燈亮了!”新派公寓創(chuàng)始人王戈宏在朋友圈感嘆，“中國的租房租賃方興未艾，任何坎坷挫折不完善其實(shí)都是必修課!”

如何度過長租公寓運(yùn)營之殤，來聽聽樂乎聯(lián)合創(chuàng)始人、北京公司總經(jīng)理于洪胤分享

記者：樂乎是否遇到過新派公寓近期類似的情況?

于：樂乎曾經(jīng)遇到過類似的，就是二房東跟大房東簽了合同，之前沒問題，然后產(chǎn)權(quán)方給授權(quán)方足夠的時(shí)間，但是后來二房東又跟大房東把合同變更了，相當(dāng)于合同期的時(shí)間對(duì)不上了，簽了一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，最后出了問題后產(chǎn)權(quán)方跟我們扯皮了，但是完全像新派這樣的情況沒有遇到過。

記者：行業(yè)中此類現(xiàn)象是否普遍存在?

于：行業(yè)當(dāng)中這種情況還是常見的，第一：像新派這種情況直接跟業(yè)主簽的，真正有棟房子在這里的話，其實(shí)很多業(yè)主會(huì)存在抵押或者擔(dān)保的這種情況，因?yàn)橐粋€(gè)資產(chǎn)完全控制在這里的可能性比較小，從產(chǎn)權(quán)這個(gè)角度來說的話這種現(xiàn)象肯定是普遍存在的。第二點(diǎn)：在一線城市，比如北京，完全拿到一手資源的可能性非常小，很多時(shí)候我們都要通過二房東，甚至是三房東，那這個(gè)過程當(dāng)中，二房東、三房東之間的扯皮的點(diǎn)就需要很好的把控。

記者：該如何規(guī)避此類風(fēng)險(xiǎn)?

于：要靠前期在法務(wù)競調(diào)。這也存在很大的難度，就在于有很多擔(dān)保是查不到的，比如擔(dān)保公司抵押了，但他如果沒有去做登記，房產(chǎn)抵押就查不到，另外民間簽的這種擔(dān)保行為是查不到的。前期法務(wù)競調(diào)是最有效的規(guī)避手段，還有一個(gè)就是考察上游出租方的本身的企業(yè)資質(zhì)，無論是企業(yè)、房東、還是個(gè)人。

記者：樂乎的運(yùn)營模式是否有什么可以借鑒給同行業(yè)的中小型運(yùn)營商?

于：以前我們樂乎委托的甲方是民間老板，民間的老板一般不看這個(gè)，他們不關(guān)心房產(chǎn)抵押這類問題，只會(huì)去關(guān)注房產(chǎn)方會(huì)或者二房東會(huì)承諾的——只要出了問題，我們賠你，很多民間的老板信這個(gè)。但是跟樂乎托管合作呢，樂乎的法務(wù)會(huì)對(duì)上下游整個(gè)鏈條把關(guān)，一定程度上幫助他們規(guī)避了這方面問題，前期做這個(gè)很多甲方是持排斥心態(tài)的，他沒有理解到我們管這個(gè)房子真正的目的，是為了保證房子的使用權(quán)，如果中間因?yàn)榉▌?wù)風(fēng)險(xiǎn)存在無權(quán)使用的可能性，那對(duì)于我們的品牌就是影響，對(duì)甲方來說就是風(fēng)險(xiǎn)，所以我們做這樣的法務(wù)把控，對(duì)他們來說是幫助，后來又很多甲方慢慢的能了解到我們做這件事的必要性，很大程度上提高他們對(duì)這方面的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

民間老板拿房的渠道不同，了解物業(yè)的程度比我們自己去開發(fā)會(huì)了解得更透徹，就需要我們法務(wù)前期做好溝通，樂乎也有一些方式，比如，我們?cè)诔啥嫉囊粋€(gè)項(xiàng)目，它的產(chǎn)權(quán)是開發(fā)商，開發(fā)商的房子把土地和房產(chǎn)都抵押給了銀行，而且我們還查到他們信用上有一定的問題，但是我們又想要這個(gè)房子，我們當(dāng)時(shí)談的就是讓開發(fā)商找一個(gè)有資質(zhì)的第三方擔(dān)保公司，然后對(duì)他的租賃行為進(jìn)行擔(dān)保，從法律層面規(guī)避了整個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，一旦出了問題，有賠付方。

如果你不知道這個(gè)房子的產(chǎn)權(quán)究竟怎樣，那就讓產(chǎn)權(quán)方出一個(gè)擔(dān)保。

記者：此事一出，您預(yù)判行業(yè)會(huì)有怎樣的變化，樂乎是否會(huì)針對(duì)此事有調(diào)整?

于：新派這個(gè)相當(dāng)于給全行業(yè)上了一課，因?yàn)檫@個(gè)事情出了，也會(huì)加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)方對(duì)自己的要求，在與產(chǎn)權(quán)方的溝通中會(huì)取得積極的作用，這個(gè)事情對(duì)整個(gè)行業(yè)是有一定的幫助的，無論是租入方他去做產(chǎn)權(quán)的調(diào)查，或者說產(chǎn)權(quán)方來配合做這個(gè)事情，都是來幫助這個(gè)項(xiàng)目穩(wěn)定運(yùn)營的，其實(shí)大部分產(chǎn)權(quán)方是不希望和出租方扯皮的，他們都喜歡關(guān)系融洽，幫助行業(yè)健康地發(fā)展，未來也會(huì)越來越好的。

如果把新派公寓此次遭遇的事件看作一個(gè)行業(yè)現(xiàn)象，其折射出的是長租公寓“二房東”模式的“集體性”風(fēng)險(xiǎn)：產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓物業(yè)之后租約或者租金能否持續(xù)穩(wěn)定的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)市場逐漸進(jìn)入存量時(shí)代，長租公寓也正在成為租房市場多元化的主體，經(jīng)過多年的探索，不少公寓品牌已經(jīng)形成了自己獨(dú)特的經(jīng)營模式，雖然在現(xiàn)實(shí)中還會(huì)遇見一些問題，但在政策的大力扶持和資本的積極參與下，2018年長租公寓未來也會(huì)越來越好的。

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