微信公眾號(hào)：華商韜略 陳蘭
8月13日，貝殼找房成功在紐交所掛牌上市，當(dāng)天“高開(kāi)高走”，開(kāi)盤價(jià)35.06美元，報(bào)收37.44美元，較發(fā)行價(jià)收漲87.2%，總市值近3000億人民幣。截止今天(8月20日)發(fā)稿，其股價(jià)已上漲到42.37美元，總市值近500億美金。
這個(gè)以互聯(lián)網(wǎng)思維進(jìn)入，通過(guò)將數(shù)字化與產(chǎn)業(yè)相融合，用ACN模式(經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò))重塑房地產(chǎn)買賣端，打造出一個(gè)信息透明的居住服務(wù)平臺(tái)，最終用IPO后的亮眼表現(xiàn)博得了“今年最大中概股”的光環(huán)。
這不僅是其作為中國(guó)居住服務(wù)第一股的成功，也是二級(jí)市場(chǎng)對(duì)“產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”商業(yè)模式的肯定，而貝殼之外，還有一個(gè)更早用互聯(lián)網(wǎng)思維打入城市居住行業(yè)的潛力股，是自如。
神秘投資背后
3月初，媒體報(bào)道孫正義發(fā)起了一項(xiàng)神秘投資：通過(guò)愿景基金向自如和貝殼找房分別投資10億美元。
一個(gè)明顯對(duì)比是，疫情期間融資數(shù)額與融資力度都在減弱。據(jù)清科旗下私募通數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1月國(guó)內(nèi)VC/PE市場(chǎng)共發(fā)生188起投資案例，同比去年下降60.83%;2月份發(fā)生145起，同比下降69.0%。
生意人都不會(huì)做虧本買賣，孫正義對(duì)貝殼與自如“慷慨解囊”，無(wú)疑是想得到更高的回報(bào)。
貝殼被孫正義看中，是因?yàn)樗褌鹘y(tǒng)且最難統(tǒng)一的房產(chǎn)買賣市場(chǎng)，帶入了正軌。
幾十年來(lái)，中國(guó)買賣端的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)一直處于信息不平等狀態(tài)：同行競(jìng)爭(zhēng)激烈、隱瞞房源真實(shí)情況、買賣兩端信息完全不透明、市場(chǎng)混亂不堪。同時(shí)，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人處于職業(yè)鄙視鏈下端。
貝殼之前，很多人都想做拯救房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的英雄，但幾乎都以失敗告終。
2018年，依托鏈家多年發(fā)展的基礎(chǔ)，貝殼找房誕生，推出ACN經(jīng)紀(jì)合作網(wǎng)絡(luò)——即通過(guò)SaaS技術(shù)手段打破行業(yè)內(nèi)部的信息孤島，讓房源、客戶和經(jīng)紀(jì)人線上透明化。
如今，貝殼吸引265個(gè)經(jīng)紀(jì)品牌，門店數(shù)量增長(zhǎng)5倍至4.2萬(wàn)家，成為僅次于阿里的中國(guó)第二大商業(yè)平臺(tái)。與此同時(shí)，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也逐漸脫離職業(yè)鄙視鏈。
短短不到三年時(shí)間IPO，直接說(shuō)明互聯(lián)網(wǎng)思維重塑城市居住這條路能走通且可成功。
另一邊的自如則是鏈家這棵大樹(shù)上，除貝殼之外另一顆即將成熟的果子。
2011年時(shí)任鏈家集團(tuán)副總經(jīng)理的熊林帶著自如進(jìn)入租賃市場(chǎng)。自如的誕生，打破了中國(guó)租賃市場(chǎng)C2C的普租模式，出現(xiàn)C2B2C租房模式。
從2011年成立、2016年宣布獨(dú)立到今天，自如已經(jīng)在北上廣深、杭南成津漢九座城市布局，服務(wù)約50萬(wàn)業(yè)主、300萬(wàn)自如客，成為我國(guó)租賃公寓第一品牌，而國(guó)內(nèi)知名企業(yè)像阿里巴巴、百度、京東、360、光大銀行等，都是自如企業(yè)會(huì)成員。
隨著影響力擴(kuò)大，其品牌價(jià)值與商業(yè)價(jià)值也愈發(fā)凸顯。
今年1月份，胡潤(rùn)研究院發(fā)布《2019胡潤(rùn)中國(guó)500強(qiáng)民營(yíng)企業(yè)》，自如以估值315億元位列第233位;8月4日，《蘇州高新區(qū)·2020胡潤(rùn)全球獨(dú)角獸榜》發(fā)布，自如排名第49位;4天后，自如又以69.33億元品牌價(jià)值，名列2020中國(guó)品牌節(jié)年會(huì)500強(qiáng)榜單第217位。
對(duì)于孫正義而言，早年投資阿里是他的封神一戰(zhàn)，最近wework的失利又讓他跌落神壇，而押注貝殼與自如這樣的房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)企業(yè)，或許能讓孫正義在其他賽道的損失，在這里找回來(lái)。
難而正確的事
貝殼運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)改造城市居住已得到市場(chǎng)肯定，自如也不例外。
自如這個(gè)名稱來(lái)源于對(duì)“自如”一詞的精神向往，即希望人們?cè)谏罹幼≈心荏w會(huì)到無(wú)拘無(wú)束、自由自在的狀態(tài)，而不被各種瑣事困擾。
但它出現(xiàn)之前，租賃市場(chǎng)存在很多弊端。
一邊是城市化進(jìn)程的快速推動(dòng)致使住房嚴(yán)重供求不平衡。在我國(guó)前十大城市，租賃人口一度是可租賃房屋量的4-6倍。而這當(dāng)中資源又嚴(yán)重錯(cuò)配，比如上海一居室的需求占比大約30%左右，而所有房源中一居室占比只有25%左右;三居室需求占比為15%，可房源占比卻接近30%。
這種錯(cuò)配造成需求量高的一居室供給不足，反之三居室又結(jié)構(gòu)性過(guò)剩，資源被浪費(fèi)。
另一邊，租賃雙方信息不對(duì)等、雙方權(quán)益互相得不到保障、缺乏服務(wù)，加重了外來(lái)人口的漂泊感。鏈家創(chuàng)始人左暉曾是個(gè)北漂，1992年大學(xué)畢業(yè)到北京，2004年買房子，中間12年他一直在租房，換了10個(gè)房子，因?yàn)樽赓U雙方信息不透明被騙得一塌糊涂。
而熊林剛開(kāi)始帶團(tuán)隊(duì)做自如的時(shí)候，知春路羅莊西里有一個(gè)校區(qū)，里面一堵墻，上面的廣告貼了幾十層，租房廣告就占了近一半。后來(lái)有個(gè)女孩跟熊林提起租房經(jīng)歷，那是在2008年8月8日北京奧運(yùn)會(huì)開(kāi)幕、全國(guó)狂歡的晚上，黑中介把她趕了出去。漫天煙火下，她在街上哭得稀里嘩啦。
用互聯(lián)網(wǎng)去重構(gòu)租賃市場(chǎng)是一件難事，可也是一件必要且正確的事，這九年以來(lái)自如都在掃除行業(yè)弊端。
從成立到2015年，自如就全面實(shí)現(xiàn)租房與服務(wù)全流程線上化，是業(yè)內(nèi)第一個(gè)找房、約看、簽約、交租金、預(yù)約生活服務(wù)、辦理退換租、報(bào)修等都可以通過(guò)自如App線上完成的品牌。同時(shí)圍繞租住場(chǎng)景，自如陸續(xù)集合搬家、保潔、家修、智能等幾大業(yè)務(wù)，形成租-住業(yè)務(wù)閉環(huán)。
全面線上化讓租賃雙方更加透明、真實(shí)、可信，接下來(lái)的幾年自如不斷進(jìn)行優(yōu)化升級(jí)，運(yùn)用VR等數(shù)字科技提供真實(shí)房源。疫情期間為了保障租客安全，自如按照各城市規(guī)定進(jìn)行簽約入住，并推出“0接觸”找房，開(kāi)放線上VR看房、視頻看房功能，避免不必要的外出和人員聚集。
線上化的同時(shí)自如發(fā)展迅速，合理擴(kuò)張，增強(qiáng)自身運(yùn)營(yíng)能力并像管高中生一樣地嚴(yán)格培養(yǎng)管家。去年其房源數(shù)量突破100萬(wàn)間，規(guī)模上進(jìn)入世界級(jí)序列，解決了房源供需錯(cuò)配問(wèn)題等，被人稱為長(zhǎng)租行業(yè)的“三體”。
“《三體》問(wèn)世之前，中國(guó)科幻文學(xué)的層次并不高，可以說(shuō)《三體》將中國(guó)科幻提升到世界級(jí)。自如在目前的長(zhǎng)租行業(yè)中，就扮演著《三體》的角色。”
租賃是一種長(zhǎng)期主義，普租時(shí)代消費(fèi)者利益往往被忽視，而在擁有支撐起100萬(wàn)間房源的強(qiáng)大運(yùn)營(yíng)管理能力外，自如重構(gòu)行業(yè)的同時(shí)，其產(chǎn)品與服務(wù)能力也隨著C端結(jié)構(gòu)變化而不斷升級(jí)更新。
《中國(guó)青年租住生活藍(lán)皮書》顯示，20-30歲租客占城市租住群體的84%。2011年自如就推出第一款合租產(chǎn)品“自如友家”，9年間從1.0版本進(jìn)化到了6.0產(chǎn)品ZHOME。
而從長(zhǎng)租模式起家，自如已打造包括合租、整租、自如寓、自如豪宅、自如驛在內(nèi)的多元化產(chǎn)品線，構(gòu)建出了城市新居住形態(tài)的雛形。其中豪宅業(yè)務(wù)對(duì)標(biāo)高消費(fèi)人群，自如寓模式的自如獨(dú)棟青年社區(qū)針對(duì)以青年人為主的用戶群體，而自如驛模式的旅行驛棧，則更貼近年輕化市場(chǎng)。
產(chǎn)品更新的同時(shí)，智能化升級(jí)也融入其中。在自如推出的整租4.0產(chǎn)品與合租產(chǎn)品友家6.0中，自如客可以通過(guò)手機(jī)APP完成智能照明系統(tǒng)、智能安防系統(tǒng)、智能溫控系統(tǒng)、智能衛(wèi)浴系統(tǒng)等智能控制。除此之外，友家6.0在家具、軟裝到配色的設(shè)計(jì)中都把流行元素也加了進(jìn)去，緊跟時(shí)代潮流。
自如現(xiàn)在所累積擁有的50萬(wàn)業(yè)主和300萬(wàn)自如客，便是其重塑行業(yè)形成影響力后聚焦C端的反饋。今年疫情已經(jīng)加速行業(yè)洗牌，粗放式運(yùn)營(yíng)、不聚焦用戶價(jià)值和社會(huì)價(jià)值的企業(yè)，終將被淘汰。
做時(shí)間的朋友
自如并不是盲目前行，租賃未來(lái)是一個(gè)萬(wàn)億市場(chǎng)。
對(duì)外，人們的居住觀念徹底發(fā)生改變，新租房時(shí)代已來(lái)臨。
租房越來(lái)越像電商買東西，如今有73%的租客在初次瀏覽APP房源后的3天內(nèi)完成簽約，而傳統(tǒng)租房服務(wù)中，這個(gè)時(shí)間最長(zhǎng)達(dá)到14天。此外，超過(guò)8成的租客簽約前只看2次房，從最后一次看房到簽約總體不到1天時(shí)間。
馬云、王健林都在鼓勵(lì)租房，高曉松也不例外：“我不買房，全天下都是我的，想住在哪里就住在哪里;買了房，就只剩下一個(gè)角落是我的。”艾媒數(shù)據(jù)的報(bào)告則顯示，已有43.0%的白領(lǐng)人士表示可以接受一直租房的生活方式。
與此同時(shí)很多城市都在大力推進(jìn)租賃市場(chǎng)，從目前各城市落地政策來(lái)看，許多城市紛紛推出“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策，租戶在教育、醫(yī)療、社保等多個(gè)方面享受與購(gòu)房者同樣的權(quán)益。
長(zhǎng)期政策利好等催生巨額租賃市場(chǎng)，未來(lái)十年將是住房租賃市場(chǎng)快速發(fā)展的階段，到2030年，中國(guó)房屋租賃市場(chǎng)的租金規(guī)模將超過(guò)4.6萬(wàn)億元。
在這個(gè)過(guò)程中，租戶對(duì)租房品質(zhì)的要求也在提升。《中國(guó)青年租住生活藍(lán)皮書》數(shù)據(jù)顯示,長(zhǎng)租已經(jīng)成為城市租住青年的“新寵”——六成人表示更傾向于通過(guò)長(zhǎng)租平臺(tái)來(lái)租房。
對(duì)內(nèi)，自如多元產(chǎn)品線與科技力量（智能、VR、云租房等）為它帶來(lái)了更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，背靠鏈家的背書給了資本市場(chǎng)更高的信心，也給了消費(fèi)者更多信任，品質(zhì)、服務(wù)等方面好評(píng)如潮。
年初，《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》發(fā)起《2020消費(fèi)者信賴的長(zhǎng)租平臺(tái)滿意度調(diào)查》，從城市租住的找房、簽約、居住、租期服務(wù)四個(gè)方面，真實(shí)、全面地反映出城市青年租住需求現(xiàn)狀與未來(lái)趨勢(shì)。其中自如以83%的綜合租住體驗(yàn)滿意度最高值，率先成為消費(fèi)者滿意度突破80%的長(zhǎng)租平臺(tái)。
用戶黏性上，從Android應(yīng)用商店與IOS商店的“自如”APP下載量來(lái)看，每次產(chǎn)品更新后自如都會(huì)迎來(lái)下載高峰，而自如在四款產(chǎn)品（自如、城家公寓、泊寓、青客租房）中的生活類榜單排名與日下載量都遠(yuǎn)高于其他三款。
這幾年社恐青年、孤獨(dú)癥患者、空巢青年等現(xiàn)象流行，自如除了租賃業(yè)務(wù)，也開(kāi)始打造各種社交平臺(tái)社區(qū)服務(wù)板塊，為自如客提供線下以租房地域?yàn)榛A(chǔ)的活動(dòng)、演出或賽事，在增加用戶的產(chǎn)品認(rèn)知和使用粘性的同時(shí)，也開(kāi)辟出另一條商業(yè)化途徑，為自己增值。
比如自如已經(jīng)連續(xù)2年推出“戲劇+社交”融合體驗(yàn)活動(dòng)，連續(xù)5年推出城市青年生活大戲“自如生活節(jié)”……為租客提供肉體居所的同時(shí)，也為他們提供精神層面的依托。
前不久，相關(guān)行業(yè)專家面對(duì)媒體采訪時(shí)，曾說(shuō)過(guò)：不論是近幾年對(duì)于長(zhǎng)租市場(chǎng)生態(tài)的良性促進(jìn)作用，還是疫情以來(lái)的一系列應(yīng)對(duì)舉措，自如等頭部長(zhǎng)租公寓已經(jīng)持續(xù)印證了其在行業(yè)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展進(jìn)程中的抓手作用，是值得肯定和發(fā)展的領(lǐng)先模式。
“正如貝殼已成為中國(guó)‘居住服務(wù)平臺(tái)第一股’，自如同樣具備跑贏租賃居住賽道的強(qiáng)大能力與實(shí)力，兩者勢(shì)必將成為未來(lái)城市居住領(lǐng)域最具代表性的兩大領(lǐng)軍企業(yè)與標(biāo)桿品牌。”
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