極客網(wǎng)·極客觀察2月1日（文/水木）2021年，上海房價的一波悄然飆漲，引發(fā)了監(jiān)管層的高度重視，隨后多重限房措施強力升溫，短暫的上漲潮被迅速遏制，尤其是銀行機構(gòu)，成為最新一論抑制房價快速上漲的利器。

2020年監(jiān)管為銀行劃定了涉房貸款比例紅線，國有銀行、股份制銀行、城商行、農(nóng)村商業(yè)銀行對于未來的涉房貸款份額被大幅限制，從資金層面凍結(jié)了房地產(chǎn)市場的部分流動性。

對于這次率先發(fā)動房價上揚的上海市場，上海銀保監(jiān)局第一時間出臺了規(guī)范本地銀行就房地產(chǎn)市場的管理通知。

1月29日，上海銀保監(jiān)局印發(fā)的《關(guān)于進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》，其中內(nèi)容規(guī)定了包括房地產(chǎn)貸款集中度管理、首付款資金來源和償債能力審核、借款人資格審查和信用管理、個人住房貸款發(fā)放管理、信貸資金用途管理、房產(chǎn)中介機構(gòu)業(yè)務(wù)合作管理、風(fēng)險排查等方面。強化首付款資金真實性審查要求，防止借款人通過消費類貸款、經(jīng)營性貸款等渠道違規(guī)獲取個人住房貸款首付款資金，或者通過偽造首付款支付憑證方式套取銀行貸款。加強對房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比的管理。房地產(chǎn)貸款集中度超出要求的相關(guān)法人銀行，應(yīng)針對性地強化過渡期業(yè)務(wù)調(diào)整。

根據(jù)通知內(nèi)容可以看到，這次監(jiān)管措施分別對賣方和買方市場形成了相互統(tǒng)一的約束力，其中比較引人注意的一條是，“非封頂不放貸”。

它的特殊性就在于這一條與之前的相關(guān)政策是由所沖突的，以前如果項目達到建筑30%的高度，就可以獲得預(yù)售證，但新規(guī)出臺以后，必須項目主體封頂，才可以從銀行獲得按揭貸款。

另外，除了上海市場以外，廣州市場也傳出多家銀行房貸收緊，甚至?xí)簳r無房貸額度的現(xiàn)象，不僅如此，多地銀行房貸利率上行的趨勢也在蠢蠢欲動。相對于購房者來說，排隊等放款，在未來會成為長期態(tài)勢。

目前廣州個別銀行已經(jīng)出現(xiàn)利率調(diào)整的跡象其中，浦發(fā)銀行在廣州地區(qū)的首套房貸利率已調(diào)整為LPR＋60個基點，二套房貸利率為LPR＋80個基點，即分別為5.25％和5.45％，均較此前上漲30個基點。

另有消息傳出，寧波多家銀行也有跟進上調(diào)利率的動作。

在多條房貸“紅線”的約束下，銀行業(yè)以往房貸市場的業(yè)績規(guī)模將大打折扣，上調(diào)利率或許是在有限的空間內(nèi)以提高“客單價”也就是房貸利率，來減少份額縮小帶來的業(yè)績沖擊。

一方面是房貸市場整體規(guī)模的大幅縮減，另一方面在有限的額度內(nèi)，利率繼續(xù)上行，無疑讓剛需購房者的買房難度進一步加大。

對于賣方市場來說，也同樣增加了出售的難度，房子變現(xiàn)的難度也加大了，從目前來看整個房產(chǎn)市場或已進入被“冰封雪藏”階段。

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