導(dǎo)語(yǔ)：在瘋狂追求規(guī)模的情況下，項(xiàng)目頻頻無(wú)證上車(chē)，這顯然不是對(duì)精細(xì)化的追求。在嚴(yán)重垮塌事故發(fā)生之后，這個(gè)背靠實(shí)體企業(yè)的"房二代"，未來(lái)又將何去何從？

10月28日下午，港股上市公司美的置業(yè)（3990.HK）位于貴陽(yáng)的美的廣場(chǎng)項(xiàng)目工地，正在施工的停車(chē)場(chǎng)發(fā)生了坍塌事故，最終造成8人死亡，2人受傷。美的置業(yè)持有美的廣場(chǎng)項(xiàng)目90%的股權(quán)，本來(lái)預(yù)計(jì)竣工日期為2021年8月。在傷亡事故發(fā)生之后，項(xiàng)目已經(jīng)全面停工。

在貴州，美的置業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目還有美的林城時(shí)代（已經(jīng)竣工）、美的云熙府（預(yù)計(jì)2020年4月竣工）、美的國(guó)賓府（預(yù)期2022年8月全部竣工）、美的花溪院子（預(yù)期2020年5月竣工）。

美的置業(yè)是美的集團(tuán)創(chuàng)始人何享健在地產(chǎn)領(lǐng)域的布局。何享健一手撐起了家電王國(guó)，另外一只手撐起的房地產(chǎn)。美的置業(yè)成立初期一直默默無(wú)聞，但是近年來(lái)異軍突起，一路狂奔，2013年，正式進(jìn)入房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)名單。

2015年美的置業(yè)銷(xiāo)售額約為111億人民幣，而2019年目標(biāo)是突破1000億，4年時(shí)間銷(xiāo)售額增長(zhǎng)將近10倍。

伴隨著美的置業(yè)近乎瘋狂的擴(kuò)展，這家企業(yè)引來(lái)的爭(zhēng)議也越來(lái)越多。

瘋狂擴(kuò)展

2004年7月，何享健收購(gòu)了佛山市順德區(qū)威靈房地產(chǎn)有限公司，改名為美的置業(yè)，當(dāng)時(shí)業(yè)務(wù)主要在佛山市，最早的項(xiàng)目為君蘭高爾夫社區(qū)，一直到2010年美的置業(yè)才開(kāi)始走向全國(guó)，第一站就是貴陽(yáng)，開(kāi)發(fā)了美的林城時(shí)代。2013年，美的置業(yè)合約銷(xiāo)售金額達(dá)到98億，躋身中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)行列。

美的置業(yè)在過(guò)去4年時(shí)間里，主要押注二三四線城市，尤其2016年前后，二三線城市推行的貨幣化安置政策，行情爆發(fā)，公司借風(fēng)起勢(shì)。2015年-2018年，美的置業(yè)合約銷(xiāo)售額分別為111億元、206億元、507億元和790億元，銷(xiāo)售增速分別為85.59%、146.12%和55.82%，復(fù)合年增長(zhǎng)率約113.7%。

今年初，美的置業(yè)董事局主席郝恒樂(lè)在出席業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)時(shí)表示，2019年公司的銷(xiāo)售目標(biāo)為1000億元，這與此前“2020年千億計(jì)劃”的時(shí)間表相比提前了1年。這家五年前才剛剛達(dá)到百億級(jí)別的房企，5年時(shí)間就計(jì)劃突破千億，即使當(dāng)前行業(yè)下行、融資收緊的大環(huán)境都不能阻止何享健“逆流而上”的決心。

而為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，美的置業(yè)加速拿地，瘋狂開(kāi)盤(pán)。2018年6月30日，美的置業(yè)開(kāi)發(fā)中的建筑面積有1832萬(wàn)平米，土地儲(chǔ)備3999萬(wàn)平米。2019年6月30日，開(kāi)發(fā)中的建筑面積2893萬(wàn)平米，一年時(shí)間增加了1000萬(wàn)平米，土地儲(chǔ)備5251萬(wàn)平米，增加了1250萬(wàn)平米。而且美的置業(yè)開(kāi)始加大力度布局一、二線城市，新進(jìn)入了上海、天津、杭州等。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2019年1-9月，美的置業(yè)新增土地貨值1142.5億元，其中多個(gè)項(xiàng)目涉及高溢價(jià)拿地。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的《2019年1-9月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜》，美的置業(yè)以269億元排在26位，超過(guò)了藍(lán)光發(fā)展、榮盛發(fā)展、世茂等房企。

不少土地，美的置業(yè)即便高溢價(jià)也要拿到手。今年2月底，美的置業(yè)以總價(jià)16.02億元競(jìng)得徐州銅山區(qū)一宗商住地塊，成交樓面價(jià)2425元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)73%；4月3日，以6.43億元競(jìng)得寧波市路橋區(qū)南官新天地(3號(hào)地塊)，溢價(jià)率約86.6%；4月20日，斥資7.65億元拍下衡陽(yáng)[2019]拍字01號(hào)地塊，溢價(jià)率為44%，該地塊也成為了衡陽(yáng)的“地王”；4月23日、25日，公司連續(xù)在武漢東湖經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和江夏區(qū)分別以溢價(jià)72.94%、57.72%拿到兩幅土地……

2018年6月30日，美的置業(yè)項(xiàng)目數(shù)量141個(gè)，合營(yíng)與聯(lián)營(yíng)公司項(xiàng)目30個(gè)，合計(jì)171個(gè)。2018年12月底美的置業(yè)項(xiàng)目數(shù)量為173個(gè)，合營(yíng)與聯(lián)營(yíng)公司項(xiàng)目32個(gè)，合計(jì)205個(gè)。2019年6月30日，美的置業(yè)項(xiàng)目數(shù)量210個(gè)，合營(yíng)與聯(lián)營(yíng)公司項(xiàng)目39個(gè)，合計(jì)249個(gè)。

數(shù)據(jù)顯示，今年前9個(gè)月，美的置業(yè)連同合營(yíng)企業(yè)和聯(lián)營(yíng)公司的合同銷(xiāo)售金額為約708億元，同比增長(zhǎng)約21.65%。

蘿卜快了不洗泥

千億規(guī)模訴求之下，舉債拿地、快速周轉(zhuǎn)成為常規(guī)操作。而為了“快”字，美的置業(yè)“無(wú)證開(kāi)車(chē)”事故屢見(jiàn)不鮮，多次遭地方監(jiān)管部門(mén)處罰，但是對(duì)此公司對(duì)此以“罰款輕微，不會(huì)對(duì)公司產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響”為由，輕描淡寫(xiě)一筆帶過(guò)，這也為此次嚴(yán)重事故發(fā)生埋下了隱患。

2018年美的置業(yè)上市時(shí)，就在招股說(shuō)明書(shū)中披露，公司發(fā)生了若干不合規(guī)事件，有18個(gè)項(xiàng)目沒(méi)有取得建筑工程許可證就已經(jīng)開(kāi)始動(dòng)工，有13個(gè)項(xiàng)目在取得規(guī)劃許可證前開(kāi)始動(dòng)工，有9個(gè)項(xiàng)目沒(méi)有完成必要的行政手續(xù)或者相關(guān)備案程序就開(kāi)始施工。合計(jì)有40個(gè)項(xiàng)目存在程序違規(guī)問(wèn)題，2018年6月份，美的置業(yè)項(xiàng)目數(shù)量有141個(gè)，也就是說(shuō)將近3成的項(xiàng)目存在問(wèn)題。

對(duì)此，美的置業(yè)表示“已就上述不合規(guī)事件支付所有所處罰款。我們相信，該等不合規(guī)行為對(duì)經(jīng)營(yíng)及財(cái)務(wù)并無(wú)重大影響。”而且“我們不保證我們的內(nèi)部控制措施將會(huì)有效且未來(lái)不會(huì)有任何不合規(guī)事件?！?/p>

今年6月，河北省住建廳通報(bào)了11起典型違法案件，邯鄲市恒嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司被點(diǎn)名，存在的問(wèn)題是未辦理施工許可證擅自開(kāi)工建設(shè)，石家莊美的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司正是邯鄲恒嘉的大股東。

與遭監(jiān)管處罰相伴的，是購(gòu)房者維權(quán)此起彼伏。和訊房產(chǎn)曾報(bào)道，貴陽(yáng)美的國(guó)賓府遭遇百名業(yè)主維權(quán)，原因主要是洋房負(fù)一層沒(méi)有排水排污系統(tǒng)，頂層漏水等問(wèn)題。騰訊房產(chǎn)曾報(bào)道，位于長(zhǎng)沙望城區(qū)雷鋒大道的美的翰城，因精裝問(wèn)題遭遇維權(quán)，業(yè)主質(zhì)疑開(kāi)發(fā)商精裝標(biāo)準(zhǔn)難達(dá)標(biāo)。社交平臺(tái)上，也有許多維權(quán)信息：

負(fù)債急劇攀升

與美的置業(yè)擴(kuò)張相伴而來(lái)的，是美的置業(yè)的負(fù)債規(guī)模也不斷攀升。

2017年，美的置業(yè)負(fù)債總額為1008.14億元；到2018年年底，負(fù)債總額增加了52.5%，達(dá)到1537.3億元；而2019年半年報(bào)披露的數(shù)據(jù)則顯示，截至2019年6月，美的置業(yè)負(fù)債總額已高達(dá)1861.66億元，較2018年末上升21.1%，公司資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到86.70%。在負(fù)債總額中，流動(dòng)負(fù)債1418.68億元，占比76.21%，存在較大短期償債壓力。

作為衡量房產(chǎn)負(fù)債水平的另外一個(gè)重要指標(biāo)，美的置業(yè)凈債務(wù)與權(quán)益比率一直在100%左右徘徊。2017年為118.9%，2018年為97.4%。截止今年上半年6月30日，此數(shù)據(jù)為95.6%。以此數(shù)據(jù)推算，2017年美的置業(yè)這一數(shù)據(jù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)內(nèi)上市房企30-60%的數(shù)值。

而為了保持凈債務(wù)與權(quán)益比率這一數(shù)據(jù)不再繼續(xù)攀升，避免對(duì)其借債發(fā)展產(chǎn)生不利影響，美的置業(yè)的非控制性權(quán)益不斷增大，2017年，美的置業(yè)非控制性權(quán)益只有19.8億，到了2019年上半年，已經(jīng)增長(zhǎng)到了109.33億。（備注：凈負(fù)債權(quán)益比=(借款-現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物)/（股東權(quán)益+非控制性權(quán)益））。

另一方面，2016年至2018年，公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額連續(xù)3年為負(fù)數(shù)，分別為-55.54億元、-73.57億元和-166.15億元。2019年上半年，這個(gè)數(shù)據(jù)為-82.66億元。

尾聲

今年7月31日，在美的置業(yè)智慧生態(tài)發(fā)布會(huì)上，美的置業(yè)執(zhí)行總裁徐傳甫曾表示，擁有制造業(yè)背景和科技基因的美的置業(yè)，會(huì)用制造業(yè)的精細(xì)化管理思維造房子，形成“智慧地產(chǎn)制造商”的戰(zhàn)略硬核。

只是在瘋狂追求規(guī)模的情況下，項(xiàng)目頻頻無(wú)證上車(chē)，這顯然不是對(duì)精細(xì)化的追求。在嚴(yán)重垮塌事故發(fā)生之后，這個(gè)背靠實(shí)體企業(yè)的"房二代"，未來(lái)又將何去何從？

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