從“蘋果”到蘋果，潘軍總結說，他這么幾年一直在做一件事。但作為上市房企花樣年集團的總裁，他在做的這“一件事”卻不是賣房子。而是先免掉物業(yè)費，用增值服務賺錢，典型的“先圈用戶再賺錢的互聯(lián)網(wǎng)思維”.

“我在研究如何實現(xiàn)房子像‘存話費送手機’一樣，不要錢，免費送。”潘軍說，新時代他的玩法就是做“輕”資產，做一個包含房地產的“社區(qū)服務產業(yè)”.

搭網(wǎng)的“彩生活”

當記者介紹著某房企的一款社區(qū)APP時，對面的南航碧花園業(yè)主阿松顯然有些不屑。

“繳物業(yè)費、車費、報修，訂餐，曬貼…這些真只算初級功能了。”阿松打開他所在小區(qū)的社區(qū)APP,打的、租房、洗衣服、買彩票、訂機票車票酒店、學駕校、金融理財…

這款叫“彩之云”的APP讓人感覺，恨不得裝下用戶的全部生活。

不過阿松直言，目前除了繳費、報修等基礎的物業(yè)需求，其他功能其實很少使用，打的、訂票等更多時候會用已習慣的幾款專門的APP.

從國內主流的幾家三方市場上，記者統(tǒng)計看到，“彩之云APP”在百度移動應用下載500多次；騰訊應用寶平臺下載1000次；豌豆莢6757人安裝；安卓市場熱度小于1千。

這款去年6月1日正式上線的社區(qū)APP顯然還得跟業(yè)主磨合。

“用戶接受程度不同，以及不同小區(qū)商鋪評定程序的差異，都會使成本的回收具有不確定性。”某電商平臺創(chuàng)始人甘小明就指出，開發(fā)和運營APP這一整合資源的過程，前期投入不小，成本回收漫長。

開發(fā)了社區(qū)生活黃頁應用（小區(qū)通）的小眾信息科技CEO何海瑛也認為，目前市場上社區(qū)類APP非常多，而且處在跑馬圈地的野蠻生長時期，還沒有能單靠它盈利的。

不過，就“彩之云”而言，與其說是一款APP,不如說是一個系列。

彩生活物業(yè)集團（下簡稱“彩生活”）副總裁董東告訴記者，在“彩之云”業(yè)主APP上線之后，物管APP、商戶APP也相繼上線，物管能在線上察看投訴、處理報修、管理小區(qū)，商戶能發(fā)布推廣信息、察看經(jīng)營數(shù)據(jù)等。

實際上，APP也僅是“彩之云”的一個載體。業(yè)主通過手機、Pad、PC、服務終端、POS機，能接觸的除了APP,還有網(wǎng)站和微信。如果業(yè)主在這些平臺看中商品和服務，則可通過“彩付卡”支付購買，然后到線下直接消費。而這些東西統(tǒng)統(tǒng)被稱為“彩之云”.

“彩生活”在搭網(wǎng)，“彩之云”只是其中一面。

“我的這個買賣太大了，比房地產大多了。”潘軍說，他現(xiàn)在搭建的是一個圍繞社區(qū)服務，發(fā)散出“金融服務、社區(qū)服務、物業(yè)管理、地產開發(fā)、商業(yè)管理、酒店管理、文化旅游、養(yǎng)生養(yǎng)老”八項業(yè)務八個平臺的網(wǎng)絡，而每個平臺又都能形成強大的募資能力。

圍繞“社區(qū)服務”展開，也使得八項業(yè)務變得和以往有所不同。以養(yǎng)老產業(yè)為例，潘軍稱，花樣年的養(yǎng)老產業(yè)項目將全部用于租賃，與臺灣和美國的養(yǎng)老機構合作運營。盈利方式基本是靠運營社區(qū)。

輕社區(qū)的“賺錢術”

運營社區(qū)到底如何盈利？談到這個問題，潘軍略顯興奮。

“以‘彩之云’商品服務里的水果團購為例，我們每個月做一款用遠低于市場的價格的水果推送給業(yè)主，這些水果都是從產地直銷，我們全部承包了，聯(lián)合國內頂級電商給我們的業(yè)主做團購。推一個產品，就是上百萬的利潤。”

潘軍指出，盈利就基于此。并且全國45個城市已有“彩生活”的團隊，完全可以滿足配送。剔除中介環(huán)節(jié)，便意味著節(jié)省了流通環(huán)節(jié)50%以上的成本。

未來盈利怎么算？潘軍給出一串數(shù)據(jù)：花樣年的目標是2020年讓“彩生活”遍布100個千萬級人口的城市，若每個城市服務人口約40萬（1000萬/80㎡=12萬戶，12萬* 3.1中國人均家庭人口=40萬），服務就達到4000萬人。如果人均年消費2萬，每年就有8000億從“彩生活”門口流過，公司只需收取1%的代理費就有80億的利潤，而且是已剔除員工工資的純利。

除了通過社區(qū)的消費創(chuàng)造盈利，潘軍指出，提升效率依然是第一位因素。例如，所有的水電、保安全部專業(yè)化、標準化，減少人員提高效率；綠化、清潔、水電等都采用外包節(jié)省成本。

不過，所有賺錢的因素里，潘軍依然最看重他的“輕資產”.

“所謂‘輕資產’就是少投錢、多辦事。”潘軍毫不掩飾自豪的說：“彩生活”去年利潤差不多一個億，但從2002年至今一共投50萬。第一年略賠，第二年保平，第三年已經(jīng)回本，歷史上分紅2700萬，形成了9000萬的現(xiàn)金資產。

據(jù)介紹，目前花樣年的八個業(yè)務中，除房地產和金融兩個板塊是重資產，其他都是輕資產，不需要再投錢。

不過，潘軍直言：“現(xiàn)在還是在用房地產來養(yǎng)我的輕資產。”

但花樣年在傳統(tǒng)房地產的表現(xiàn)并不盡如人意。去年以101億的業(yè)績擦邊完成年度銷售目標，上半年多個主力城市推盤量和去化率不足。今年1月則受到節(jié)日影響銷售1.69億元，同比大幅下滑80%.

“花樣年確實是比較早用互聯(lián)網(wǎng)思維來重組和發(fā)展業(yè)務的房地產公司。像互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)常提到的海量、免費、大數(shù)據(jù)這些詞，花樣年已經(jīng)引入了社區(qū)管理。‘零管理費’通過整合業(yè)主的大量消費來實現(xiàn)利潤，這種模式聽起來也很誘人。”有接近花樣年的分析人士指出。

但他認為，整體來說，花樣年的輕資產和彩生活的盈利模式都還在探索階段。雖然去年“彩生活”收入1.85億，毛利率超過40%,但它在花樣年的占比還不到一成。投入過大如果銷售跟不上，產品結構就不合理，會影響公司現(xiàn)金流。

不過，一切質疑在潘軍這里，被他一笑帶過：“我2006年就提出了‘零物業(yè)管理費’這種模式，當時更不討好。”

“在互聯(lián)網(wǎng)時代，房地產也必須去適應。”潘軍說，他相信靠房地產掙錢的時代一定會過去，彩生活物業(yè)將和金融一起，成為未來花樣年的利潤重要來源。

后記：

潘軍的確是少有的裝備著“互聯(lián)網(wǎng)思維”的房地產商。在他看來，傳統(tǒng)的住宅“沒意思”,商業(yè)地產“非常難”,不過吸引他的“大社區(qū)服務產業(yè)”這條路，也并非坦途。

與“彩生活”近3年復合增長超20%的凈利潤和超40%的毛利潤同行的，則是至始至終的質疑與觀察。

不過，在房地產的Web2.0時代，至少潘軍和花樣年依舊十分執(zhí)著得開辟著他的“輕盈而人性化”的“大社區(qū)”.

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