前言：在地產(chǎn)公司智慧化轉(zhuǎn)型與AI公司商業(yè)化落地的大背景下，世茂集團與云知聲，雙方從「相遇到聯(lián)姻」的故事，也是當下AI與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)融合的一個縮影。

對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，簡單粗暴「賣房子、掙快錢」的時代已經(jīng)結(jié)束了。

國家統(tǒng)計局最近公布的一個數(shù)據(jù)十分耐人尋味，2019 年上半年，我國商品房銷售面積 75786 萬平方米，同比下降 1.8%，并且整個第二季度連續(xù)下滑。從細分場景來看，住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房銷售面積也全部下滑。

　　數(shù)據(jù)來自國家統(tǒng)計局網(wǎng)站

連續(xù)半年商品房銷售面積的負增長，更反襯出近兩年房地產(chǎn)行業(yè)的「恐慌」。2017 年以來，隨著房地產(chǎn)從增量市場轉(zhuǎn)為存量市場，不少地產(chǎn)商甚至在內(nèi)部喊出「活下來」。

而關(guān)鍵就是轉(zhuǎn)型，由賣房子轉(zhuǎn)變?yōu)樘峁┓?wù)品質(zhì)，由對物的管理變?yōu)閷τ脩舻倪\營，從而帶來更大的增值空間。

于是乎，物業(yè)開始從后臺走向前臺，智慧化更成為地產(chǎn)追逐的對象。這一理念下，恒大、萬科、碧桂園等地產(chǎn)大鱷紛紛涌入智能化浪潮，打造智能家居，構(gòu)建智慧社區(qū)。

其中世茂集團就是這一轉(zhuǎn)型浪潮中的一朵浪花。它是一家頗為「均衡」的地產(chǎn)公司，旗下業(yè)務(wù)涉及住宅、酒店、辦公樓、主題樂園、商業(yè)中心、物業(yè)、教育、金融等，手握世茂房地產(chǎn)和世茂股份兩家上市公司，總市值超 800 億。在 2018 年的房地產(chǎn)銷售額排行榜中，世茂房地產(chǎn)以 1761.2 億位居第 11 位。

剛好走過 30 年歷程的世茂，從去年開始，開啟了系統(tǒng)的地產(chǎn)智慧化實踐，并完成了從 0 到 1 的跨越，率先實現(xiàn)酒店場景的智慧化;接下來迎接它的將會是一場更為深刻的轉(zhuǎn)型，將智慧化擴散到每個業(yè)務(wù)場景，并取得規(guī)?；?/p>

在智慧化轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時刻，世茂集團還與云知聲成立一家合資公司——云茂互聯(lián)，以期在地產(chǎn)智慧化上實現(xiàn)更大的野心。

第一塊試驗田

為了系統(tǒng)的開展地產(chǎn)智慧化，世茂集團去年特意成立了世茂物聯(lián)網(wǎng)公司(以下簡稱「世茂物聯(lián)」)，它可謂是整個世茂體系中的科技「獨苗」，接攬集團所有智慧化的工作，并參與到各業(yè)務(wù)線的實踐中。

世茂集團董事局副主席、總裁許世壇有過一個形象的比喻，如果把世茂集團比作一架飛機，那么住宅業(yè)務(wù)就是機體，辦公和酒店業(yè)務(wù)就是兩翼，物業(yè)則是尾翼。

世茂智慧化的探索也正是圍繞這架「飛機」展開，摸著石頭過河，在實踐探索與思考中，他們找到了第一塊試驗田。

最初世茂物聯(lián)把嘗試的觸角伸向物業(yè)領(lǐng)域。世茂物聯(lián)副總經(jīng)理劉軍解釋道，隨著地產(chǎn)商向品質(zhì)服務(wù)轉(zhuǎn)型，物業(yè)公司首當其沖，必須從原來簡單的物業(yè)管理變?yōu)榉?wù)的管理。而新一代的 90 后 00 后更流行「宅」文化，更關(guān)注有限空間內(nèi)的生活品質(zhì)，原來的物業(yè)管理體系很難支撐。另一方面隨著勞動力成本越來越高，世茂也希望在降低成本的同時，提高服務(wù)與效率。

但隨后世茂發(fā)現(xiàn)，物業(yè)行業(yè)是一個周期較長，并且標準化程度較低的場景，并不是最優(yōu)的探索場景。

世茂開始嘗試從另一個視角空間維度，來思考將空間、服務(wù)和人聯(lián)系在一起。進而，他們發(fā)現(xiàn)空間中標準化程度最高的是酒店場景，接著是辦公、地產(chǎn)等場景，而物業(yè)則排在最后。相對標準化的空間意味著場景更加可控，可以布局一整套完整的智慧化解決方案，更適合最先落地。

從去年 12 月開始，經(jīng)過大約一個多月的評估，世茂物聯(lián)最終選定酒店場景作為第一塊試驗田進行智慧化落地。

然而大多數(shù)企業(yè)嘗試智能化的路徑，往往是先選擇一個單點場景，比如做個人臉識別門禁，然后再一步步落地，世茂并沒有這么做。

劉軍稱，當時世茂內(nèi)部已經(jīng)完成了一部分智能家居設(shè)備的開發(fā)，當時面臨的一個重要問題是如何跟用戶建立聯(lián)系，即打造一個什么樣的人機交互界面。

傳統(tǒng)的智能家居 APP 或者小程序類的方式顯然不符合地產(chǎn)商的訴求，就如同大家住在地產(chǎn)商開發(fā)的住宅中，然而交互界面是手機，賬號體系在 BAT 等互聯(lián)網(wǎng)公司手中，地產(chǎn)商和用戶實際并沒有太多交集。借著智慧化，地產(chǎn)商也希望擁有用戶的賬號體系。

此時人工智能帶來的新的交互方式走進他們的視野。經(jīng)過一番考慮，世茂物聯(lián)選擇帶屏智能音箱作為人與智能設(shè)備、服務(wù)的交互界面。打造交互中心可謂是世茂落地智慧化的第一役。

在 AI 能力方面，世茂與云知聲合作，整合云知聲的語音交互能力與智能家居方案，并整合世茂酒店的 RCU(客房控制)系統(tǒng)與基礎(chǔ)的物聯(lián)協(xié)議，打通客房控制與酒店服務(wù)，在酒店場景落地了一款帶屏音箱，取名為「小茂小茂」。

第一個「吃螃蟹」的是世茂旗下成都茂御酒店。今年 3 月份前后，世茂物聯(lián)便嘗試將智慧化能力落地茂御酒店，并圍繞客人從入住到離店的全流程進行智慧化探索。

當客人進入酒店，在前臺辦理好登記后，不再需要傳統(tǒng)的房卡，人臉就是一張?zhí)摂M房卡，進電梯進客房，只需要刷臉就可以進入。

在房間內(nèi)，你可以用語音交互控制全屋的智能家居，并且支持場景化、模糊化的自然語言，比如對智能音箱說「我要睡覺」、「我要洗澡」等，它也可以識別意圖并完成任務(wù)。

客房控制外，世茂還重點打造了酒店服務(wù)，比如你可以直接問智能音箱健身房在哪里，以及獲取酒店相關(guān)信息。你還可以告訴智能音箱送一個牙刷過來，不一會，機器人就會屁顛屁顛坐電梯來到你的門前，并把牙刷送給你。

「它還可以開發(fā)票，辦理 check out(結(jié)賬退房)，并且酒店系統(tǒng)都支持中英雙語交互」，劉軍補充道。

經(jīng)過 1 個多月的部署，到今年 4 月份，成都茂御酒店的 30 多間客房全部改造完畢。當時世茂集團的一眾高管都前來試住「驗收成果」。這一智慧化改造最終獲得整個集團管理層的認可，也給世茂物聯(lián)的智慧化探索吃下一顆「定心丸」。

之所以從交互界面做起，劉軍道出了這背后的思考：一方面，他認為人類生活的一個核心就是交互，如何提升交互的體驗，讓交互變得愉悅有溫度，才能夠提升人的生活品質(zhì)。另一方面無論是空間的服務(wù)、設(shè)備的服務(wù)還是人的服務(wù)，需要有一個載體來承載這些服務(wù)，帶有語音的交互屏則是一種更好的呈現(xiàn)方式。

即使到現(xiàn)在，世茂也在不斷打磨交互中心的能力，比如當你對「小茂」說「我要睡覺了」，言下之意是關(guān)閉臥室的燈，但如果它把客廳的燈也同時關(guān)掉了，假如客廳有人，就會帶來不好的體驗，智能音箱要具備這種就近操作的空間屬性。

現(xiàn)在一談起世茂的智慧化，集團內(nèi)外的一個重要認知就是「小茂小茂」，表現(xiàn)在冰山之上的是一臺帶屏音箱，而在冰山之下則承載著世茂的多元服務(wù)。

從交互中心到酒店場景落地，世茂完成了智慧化的從 0 到 1。

地產(chǎn)公司與AI公司的「聯(lián)姻」

世茂集團智慧化過程中，有一個關(guān)鍵節(jié)點，是今年 3 月與云知聲達成戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方成立一家合資公司——云茂互聯(lián)，探索「智能+」在房地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新應用。

云茂互聯(lián)的背后，一方是地產(chǎn)公司智慧化轉(zhuǎn)型對 AI 技術(shù)的渴求，一方則是 AI 公司對場景落地的不懈探索。雙方從「相遇到聯(lián)姻」的故事，也是當下 AI 與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)融合的一個縮影。

云知聲最早在 2014 年就叩開了智能家居的大門，當時通過語音模組切入白電與廚電市場。近 5 年來，它不斷擴展智能家居的落地邊界，從智能單品(語音模組)到打造家庭交互入口 Pandora(帶屏智能音箱)，再到場景解決方案。

2018 年云知聲開啟智慧酒店場景的探索。云知聲創(chuàng)新事業(yè)部總裁陳吉勝談道，在智能家居的實踐中，公司意識到全屋智能才是智能家居的歸宿，當下各個廠商都在打造自身的全屋設(shè)備，但問題是用戶不可能只用一家的產(chǎn)品。

能否有一個場景可以使用統(tǒng)一的設(shè)備?此時酒店場景就呼之欲出，它的場景相對標準，并且客房裝修由酒店一方主導。另外，他認為相比家電廠商、手機廠商等，「全屋智能的終局是房子的建造者」，地產(chǎn)商更適合做這件事情。

2018 年 11 月底，云知聲與世茂集團雙方開始了嘗試性的接觸，12 月份就更進一步展開了嘗試性的合作。

陳吉勝介紹道，當時世茂物聯(lián)總經(jīng)理孫巖直接拿出自己的辦公室，讓云知聲改造為酒店樣板間。「我們拿著斧頭、鋼鋸在樣板間改造，換上了智能燈、智能窗簾各種各樣的設(shè)備，還在樣板間實現(xiàn)了小茂音箱的核心功能?！?/p>

酒店場景外，云知聲還圍繞世茂的家居場景、辦公場景、主題樂園搭建了相關(guān)的 Demo，前后僅用時一個多月。

云知聲的效率與智能化體驗獲得了世茂集團的認可，雙方也在這一過程中建立了信任。緊接著雙方開始洽談合資公司的事情，從談判到最終走完法律流程，僅用時一個半月。

　　合資公司雙方的高管

在大公司，走一個合同或流程往往要按一個季度算。世茂集團與云知聲落地合資公司的進展可謂迅速，這一定程度也反應出雙方對 AI+地產(chǎn)落地的迫切性。

雙方之所以能實現(xiàn)從合作到「聯(lián)姻」的跨越，從世茂集團的角度看來，在地產(chǎn)智慧化上，世茂更聚焦物聯(lián)網(wǎng)的布局，缺乏核心 AI 技術(shù)的支撐?？紤]到 AI 是一個需要基礎(chǔ)研發(fā)和長時間積累的過程，世茂并沒有選擇自建 AI 團隊，而是采取合作的方式進行智慧化。

在世茂看來，由于早年的實踐，云知聲在 ToB 市場有較為深刻的認知，有較為成熟的語音平臺和智能家居的解決方案，另外其「云端芯」的縱向整合能力也讓解決方案的成本更優(yōu)。

作為一家 AI 公司，除了雙方的契合度外，云知聲更看重世茂集團的「均衡性」。與其他地產(chǎn)公司不同，世茂旗下的業(yè)務(wù)更加多元，涉及住宅、酒店、辦公樓、主題樂園、商業(yè)中心、物業(yè)等，加上世茂本身的體量，可以為云知聲提供一個充分的 AI 落地空間，從而構(gòu)建在地產(chǎn)多元場景下的通用 AI 能力。

云茂互聯(lián)目前已有近 40 人，包含研發(fā)人員、項目實施團隊、產(chǎn)品團隊、商務(wù)團隊等，整合了雙方的技術(shù)資源和對地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)驗，面向世茂集團以及第三方輸出智慧地產(chǎn)解決方案。其注冊資本為 1000 萬人民幣，在資本構(gòu)成上，云知聲占比 51%，世茂占比 49%。

值得關(guān)注的是，云茂互聯(lián)并非只服務(wù)與世茂體系，它還將形成的方案向市場輸出，在地產(chǎn)智慧化轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵期，以謀求更大的市場規(guī)模。

合資公司的第一仗就是成都茂御酒店的智慧化改造。目前它已經(jīng)實現(xiàn) 7 家酒店的智慧化，涉及客房改造 1000 多間，其中四家酒店來自世茂集團，還有三家來自第三方酒店，智慧酒店正迎來規(guī)模化落地。

從 1 到 N 的智慧化探索

4 月份以來，圍繞世茂集團的多元業(yè)務(wù)場景，世茂物聯(lián)與云茂互聯(lián)搭建了集團的中臺，以及中臺之下的各個業(yè)務(wù)系統(tǒng)。

在中臺層面，世茂將用戶 ID 和業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)進行整合，以一個統(tǒng)一的中臺支撐各個業(yè)務(wù)場景。世茂也與各個業(yè)務(wù)進行深度溝通，邁出了從 1 到 N 的智慧化探索。

在社區(qū)住宅場景，世茂圍繞人的出行、生活構(gòu)建了智能停車場、人臉識別門禁、刷臉梯控、智能安防監(jiān)控、智能互動大屏、全屋智能等應用。其中智能監(jiān)控與門禁系統(tǒng)頗具特色。

智能監(jiān)控分為公區(qū)和室內(nèi)場景。在公共區(qū)域，攝像頭會監(jiān)控一些特定區(qū)域，比如監(jiān)測是否有行人摔跤，是否有兒童落水，是否有人亂扔垃圾等，當攝像頭檢測到小朋友摔倒或者進入危險區(qū)域，系統(tǒng)會通過 AI 進行判斷，自動發(fā)出警報提示，并觸發(fā)一個工單，要求相關(guān)人員前往處理。在室內(nèi)場景，攝像頭可以進行嬰兒啼哭監(jiān)測和老人落床監(jiān)測，一旦機器識別到危險信號就會向家人發(fā)出警報，并通知醫(yī)療人員進行救助。

另外，快遞小哥是社區(qū)的?？停绾畏奖闼麄兺ㄐ械耐瑫r保障社區(qū)安全就成了一個問題。世茂則通過門禁系統(tǒng)管理快遞小哥，當用戶下了外賣訂單后，可以把從社區(qū)到門前的所有通過權(quán)限開放，快遞小哥通過刷臉或者二維碼可以實現(xiàn)自由通行。

圍繞酒店與辦公樓，世茂重點打造了能耗管控系統(tǒng)。比如空調(diào)的許可溫度在 7~45 度之間，上下工作區(qū)間相差很大，這導致大量能耗的浪費。世茂開發(fā)了空調(diào)節(jié)能系統(tǒng)，讓溫度控制在較小的區(qū)間內(nèi)，既保證設(shè)備的穩(wěn)定運行，還能使節(jié)能效果達 70% 以上。

在辦公場景，世茂還打造了會議室管控系統(tǒng)，來優(yōu)化會議室的利用效率。比如小組預訂會議室后，通過刷臉可以進入會議室，會議室可通過抓拍機統(tǒng)計參會人數(shù)，假設(shè)該小組預訂了一個十人會議室，但僅有三人參與，系統(tǒng)就會提醒預訂者會議室使用不合理。

目前圍繞各個業(yè)務(wù)場景，世茂已經(jīng)陸續(xù)形成場景解決方案，正在逐步落地過程中。世茂物聯(lián)副總經(jīng)理劉軍稱，到今年 10 月份左右，這些智慧化應用會在幾個項目中完全落地。

在這一過程中，世茂集團也形成了一套智慧化策略，核心的物聯(lián)網(wǎng)部分自主研發(fā)，AI 能力主要由云知聲提供，而在整個地產(chǎn)智慧化的產(chǎn)業(yè)鏈條中，世茂也與中國聯(lián)通、阿里云、商湯等合作伙伴展開合作。平臺與合作的思維開始在內(nèi)部深化。

與此同時，地產(chǎn)的長周期屬性，也決定了智慧化落地是一個相對緩慢的過程。比如酒店的智慧化改造不能影響旅客的居住，必須到了一定的裝修年限，才能停業(yè)進行改造；新落地的地產(chǎn)項目，從樣板間到實際交付，往往也需要 1~2 年時間。

近期世茂集團也公布將在深圳龍崗投資 500 億，建設(shè)一個包含公寓、酒店、辦公、商業(yè)的智慧綜合體，5G、AI、IoT、自動駕駛等都落地園區(qū)，但建成交付仍需時日。

結(jié)語：來自地產(chǎn)內(nèi)部的挑戰(zhàn)

2017 年以來，房地產(chǎn)行業(yè)由增量市場逐步變?yōu)榇媪渴袌觯瑐鹘y(tǒng)簡單粗暴掙快錢的時代已成為過去時。

地產(chǎn)商紛紛開啟智慧化轉(zhuǎn)型，靠技術(shù)的力量來提升效率降低成本，靠智慧化帶來更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，進而為房地產(chǎn)帶來增值空間。甚至本地服務(wù)的探索，可能會形成新的商業(yè)格局，但一切都是未知數(shù)，一切仍需探索。

但在智慧化實踐中，地產(chǎn)行業(yè)面臨的最大挑戰(zhàn)往往不在于技術(shù)，而在于自身的慣性思維。

傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)習慣于外包，往往借助外部力量成事。相比自身打磨產(chǎn)品，行業(yè)更愿意去買一個成熟的產(chǎn)品。但地產(chǎn)智慧化的實踐是一個系統(tǒng)工程，平臺的搭建、用戶的運營意味著地產(chǎn)商要投入更多的精力與資源，良好的服務(wù)體驗需要在特定場景中去不斷打磨。這都決定了地產(chǎn)公司需要擺脫原有的思維模式，真正從內(nèi)部擁抱智能化，真正參與到智慧化的實踐中。

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