文| |未央網(wǎng) 壹寶貸羅浩杰

4月6日訊，各地掀起了限購潮，未來房地產(chǎn)崩盤的可能性很小。房價向上走預(yù)期不減，廣州互金協(xié)會要求互金協(xié)會成員全面禁止開展房地產(chǎn)“首付貸”業(yè)務(wù)。

最近全國各地掀起了限購潮，牽動了全國大眾的神經(jīng)，人們紛紛揣測政策的用意，一時間眾說紛紜，很多人理不出個所以然，大多感到非常困惑。在這個時間節(jié)點各地出臺“史上最嚴(yán)的限購政策”，主要的原因我總結(jié)幾個：

1、趕人。2020年各個一線城市都有人口控制目標(biāo)，近一到兩年北京、上海已經(jīng)開始趕人。本輪限購是針對需求端下手，手段就是限購，而非在供應(yīng)端下手，如小產(chǎn)權(quán)房、集體土地入市、加大土地供應(yīng)等。

2、對沖風(fēng)險。美元加息周期的到來，從流動性需求的角度，人民幣也必須進入加息周期，但是現(xiàn)階段加息不利于實體經(jīng)濟的復(fù)蘇。對房價的調(diào)控，通過調(diào)高房貸利率取到一定程度的加息功能。另外房價漲勢太猛，本身也可能崩盤。參考之前的“股市熔斷”，這一次我們可以認(rèn)為是“房市熔斷”。

3、脫虛入實的需要。“資金空轉(zhuǎn)，實體失血”，這是一段一直在推動實體經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的語錄。劉士余上任后放開IPO發(fā)審，為實體企業(yè)解決直接融資渠道的問題。池子大了，需要更多的水(資金)進入，否則水位(指數(shù))必然下降。如果樓市太火必然分流股市資金，不利于滿足轉(zhuǎn)變企業(yè)融資方式和脫虛入實的需要。

4、為后續(xù)長效機制的出臺鋪路。制度出臺必然會引起波動，先把房市冷凍，后續(xù)出臺相關(guān)制度，再伺機放開。

講到長效機制，中國的房地產(chǎn)制度后續(xù)會做什么樣的調(diào)整?首先，從土地制度來講，中國的招拍掛制度，學(xué)習(xí)了香港、新加坡的土地政策，但是并沒有延續(xù)香港、新加坡的房地產(chǎn)制度。學(xué)了前半段，后半段沒有搬，后續(xù)調(diào)整招拍掛制度的可能性非常小。那么，土地政策不改變的情況下，能夠醞釀出一個不同于香港、新加坡的房地產(chǎn)制度嗎?我認(rèn)為不可能，后續(xù)肯定是為整個房地產(chǎn)制度打補丁，也就是將香港、新加坡的屋村制度(保障房)完善起來。同時政策還會繼續(xù)加大大城市的人口控制。從這里我們得出的結(jié)論是：這輪限購政策不是為了所謂的“房子拿來住的”，房產(chǎn)稅肯定伺機推出，但是肯定看不到房地產(chǎn)崩盤，現(xiàn)在是上車的好機會，否則以后要么逃離北上廣深，要么就住屋村!

那么，接下來樓市會怎么走?從政策本身來講別不是為了降房價，而在于控房價，房價大跌的基礎(chǔ)不存在。隨著政策的到來，前期的大漲需要消化，短期將進入整固和橫盤。但是從長期來講大城市(出臺限購政策越嚴(yán)格)的地方，房價肯定繼續(xù)漲，我認(rèn)為支持房價的基礎(chǔ)(人口流入)沒改變。

受房價未來是向上走的預(yù)期推動下，很多人，無論是有剛需的，還是為了投機的，都將瘋狂涌向樓市，與之相關(guān)的風(fēng)險稍有不慎即成燎原之勢。為有效防范金融風(fēng)險和房地產(chǎn)市場風(fēng)險，廣州互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(以下簡稱“廣州互金協(xié)會”)續(xù)2016年4月20日，出臺《關(guān)于停止開展首付貸、眾籌購房等金融業(yè)務(wù)的通知》后，3月31日發(fā)布了《關(guān)于進一步加強‘首付貸’風(fēng)險防范的通知》(以下簡稱《風(fēng)險防范的通知》)，要求各會員單位全面禁止開展房地產(chǎn)“首付貸”業(yè)務(wù)，并進行自查自糾和業(yè)務(wù)清理工作。

3月31日的《風(fēng)險防范的通知》顯示，目前存在的某些借款人通過互聯(lián)網(wǎng)金融平臺消費貸、裝修貸等業(yè)務(wù)貸款用于購房，變相成為首付貸，突破房地產(chǎn)信貸政策的問題，廣州互金協(xié)會提出，會員單位要立刻停止所有涉及“首付貸”業(yè)務(wù)，嚴(yán)查房貸業(yè)務(wù)真實性、合規(guī)性，嚴(yán)格對借款人的借款用途進行審查，終止一切形式涉及房地產(chǎn)首付業(yè)務(wù)合作，不得通過更改名稱、修改資金用途、變相轉(zhuǎn)為消費貸、理財產(chǎn)品或線下募集等方式繼續(xù)開展業(yè)務(wù)。

據(jù)稱，協(xié)會將密切關(guān)注并督促已有“首付貸”業(yè)務(wù)的企業(yè)自查整改，配合相關(guān)監(jiān)管部門，對于不開展自查整改的企業(yè)，將向政府相關(guān)部門報告，將其列為全市金融風(fēng)險重點排查對象。

此前3月17日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布了《關(guān)于進一步完善我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》，明確規(guī)定“嚴(yán)厲打擊‘首付貸’等違規(guī)行為，要求商業(yè)銀行、小額貸款機構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)金融機構(gòu)、信托投資公司等各類金融業(yè)務(wù)經(jīng)營者不得對購房首付款發(fā)放貸款或變相發(fā)放貸款”。

我認(rèn)為，廣州互金協(xié)會《風(fēng)險防范的通知》來得很及時，在目前樓市風(fēng)險未見大規(guī)模蔓延之前，對協(xié)會成員單位作出了警醒和監(jiān)督，有助于互金行業(yè)遠離房地產(chǎn)風(fēng)險，避免協(xié)會成員單位偏離主業(yè)，“種了別人的田荒了自己的地”，最大限度督促行業(yè)成員穩(wěn)健、合規(guī)和合法經(jīng)營。

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