文|鳳凰財(cái)經(jīng)

3月1日訊，數(shù)據(jù)解決方案公司ATTOM的高級(jí)副總裁Daren Blomquist表示：“房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇高度依賴(lài)房地產(chǎn)投資者，這是一把雙刃劍?？焖僭鲩L(zhǎng)的房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)房屋擁有者的權(quán)益有利，但是同樣也造成首次購(gòu)房者出現(xiàn)負(fù)擔(dān)能力方面的危機(jī)。而房地產(chǎn)市場(chǎng)通常都依靠首次購(gòu)房者來(lái)維持其長(zhǎng)期持續(xù)的增長(zhǎng)”。

分析研究機(jī)構(gòu)Clear Capital公司的高級(jí)副總裁Alex Villacorta也表示：“與十年前相比，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況完全不同。因此，對(duì)于所有的房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者來(lái)說(shuō)，了解新常態(tài)下房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的細(xì)微差別是非常有必要的”。

在ATTOM 公司和Clear Capital公司聯(lián)合發(fā)布的白皮書(shū)報(bào)告中，以上兩位人士都各自發(fā)表了自己的評(píng)論。這本白皮書(shū)的題目是“地主之地”。

白皮書(shū)分析了誰(shuí)是藏在美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮背后的推手。而正是這些推手讓美國(guó)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格上漲至歷史新高，也讓房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)超越其他市場(chǎng)的瘋狂泡沫，而且這種泡沫的規(guī)模之大，前所未有——即使住房需求已經(jīng)暴跌且維持在50年來(lái)的最低水平。

首次購(gòu)房者的存在是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的一種體現(xiàn)，但現(xiàn)在的他們卻沒(méi)有了足夠的購(gòu)房熱情。根據(jù)這份白皮書(shū)報(bào)告中的內(nèi)容，2012年時(shí)，那些申請(qǐng)聯(lián)邦住房管理局(FHA)擔(dān)保貸款的購(gòu)房者——他們通常都是典型的首次購(gòu)房者，能夠負(fù)擔(dān)的首付比例相對(duì)較低，但這一群體占購(gòu)房者總體人數(shù)的25%。到2013年時(shí)，這一占比已經(jīng)下降至20%左右，2014年時(shí)下降為18%。

然而到2015年1月份時(shí)，當(dāng)聯(lián)邦住房管理局將擔(dān)保保險(xiǎn)費(fèi)率(房貸利率)下調(diào)50個(gè)基點(diǎn)后，購(gòu)房者需求出現(xiàn)了溫和復(fù)蘇——也許對(duì)渴望重新進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，而且在現(xiàn)金緊張時(shí)無(wú)法購(gòu)買(mǎi)房屋的群體來(lái)說(shuō)，這是一種放松信貸要求的預(yù)示。

2015年，這些購(gòu)房者的人數(shù)再度上升至22.3%。而到2016年時(shí)，這一占比又下滑至21.7%，聯(lián)邦住房管理局催生的短暫復(fù)蘇再一次“破滅”了。

如果首次購(gòu)房者都處于裹足不前的情況，誰(shuí)還會(huì)去購(gòu)買(mǎi)房屋?誰(shuí)又能驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)?

藏在美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮背后的推手

通常所說(shuō)的機(jī)構(gòu)投資者是指每年購(gòu)買(mǎi)房屋數(shù)量在10套以上的投資者，他們中就包括那些來(lái)自華爾街，購(gòu)買(mǎi)并轉(zhuǎn)租房屋的“大地主們”。這些大地主中的部分人士手中握有近4萬(wàn)套可供單個(gè)家庭使用的房屋。根據(jù)白皮書(shū)報(bào)告內(nèi)容， “在2009-2013年期間，這些人乘房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格低迷的機(jī)會(huì)，大量采摘不良資產(chǎn)果實(shí)”。也就是在當(dāng)時(shí)的止贖危機(jī)期間，他們從銀行大批買(mǎi)入房地產(chǎn)不良資產(chǎn)。

在2013年第三季度期間，機(jī)構(gòu)投資者買(mǎi)入了占房地產(chǎn)供應(yīng)量7%的房屋。在2013年第一季度，其持有的房屋數(shù)量一度曾達(dá)到9.5%。隨著后來(lái)房?jī)r(jià)的飆升，很少有不良資產(chǎn)房屋被贖回。到2014年時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲至歷史新高水平時(shí)，這些大規(guī)模購(gòu)買(mǎi)并出租房屋的計(jì)劃開(kāi)始面對(duì)高額的結(jié)構(gòu)性費(fèi)用，而且投資表現(xiàn)也越來(lái)越差。此時(shí)，這些大買(mǎi)家又開(kāi)始變成了大賣(mài)家。在2016年時(shí)，這部分機(jī)構(gòu)投資者手中持有的房屋數(shù)量，又開(kāi)始降低至占總體購(gòu)房人數(shù)2%的水平。

但是，隨著機(jī)構(gòu)投資者的逐步退出，小型投資者又開(kāi)始大量涌入房地產(chǎn)戰(zhàn)場(chǎng)。這些小型投資者“愿意在更廣泛的市場(chǎng)前景中購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，并且也愿意在更低利潤(rùn)下經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)”。

為了估計(jì)全部購(gòu)房投資者的數(shù)量，該報(bào)告著眼于那些后期被非業(yè)主住戶(hù)占用房屋的購(gòu)買(mǎi)份額。根據(jù)這一限定標(biāo)準(zhǔn)，在2009年時(shí)，其中28%被購(gòu)買(mǎi)的房屋屬于投資者持有的資產(chǎn)。到2010年時(shí)，這一占比上升至30%。到2011年時(shí)，上升至32%。隨后，那些規(guī)模較大的投資者開(kāi)始撤出，而這一占比數(shù)字也下降至30%。但是，截止到2015年時(shí)，小型投資者開(kāi)始大量涌現(xiàn)。

而到2016年時(shí)，投資者購(gòu)買(mǎi)房屋的數(shù)量占比再度飆升至37%。根據(jù)ATTOM公司21年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，這一數(shù)字創(chuàng)歷史新高記錄。

給定年份中購(gòu)房者類(lèi)型占比分布圖

在圖表中可以看到，首次購(gòu)房者占比下降情況(藍(lán)線)，機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)房占比下降情況(灰色條形塊)，以及小型投資者購(gòu)房占比上升情況(綠線)。換句話說(shuō)，現(xiàn)在，小型投資者正在推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。

擁有房地產(chǎn)資產(chǎn)份額的投資者分布情況。

在今天的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資者中，擁有1至2套房屋的小房東占房屋租賃市場(chǎng)最大的份額——79%。

然而，來(lái)自華爾街的大地主們只集中在幾個(gè)城市地區(qū)。例如，Invitation Homes公司是由私募基金黑石公司在2012年發(fā)起并成立的。這是一家從事購(gòu)買(mǎi)-出租業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)公司，其擁有的單一家庭住宅房屋超過(guò)4.8萬(wàn)套，并且有幾乎無(wú)限的金融資源，包括政府擔(dān)保的部分債務(wù)。但這家公司的業(yè)務(wù)只是集中分布在12個(gè)主要城市區(qū)域，在這些地區(qū)有著重要的影響力。

而小型投資者擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)則遍布美國(guó)全國(guó)范圍內(nèi)。無(wú)論在城市地區(qū)，還是在農(nóng)村地區(qū);無(wú)論價(jià)格低廉的市場(chǎng)，還是價(jià)格高昂離譜的市場(chǎng)，都有小型投資者的身影。他們擁有公寓、別墅、復(fù)式房，或者較小型的多單元建筑物。

因此，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)告訴我們，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，庫(kù)存量很低時(shí)，我們要謹(jǐn)記住一點(diǎn)，2016年，房地產(chǎn)市場(chǎng)高達(dá)37%的創(chuàng)紀(jì)錄需求量來(lái)自于這里：投資者，絕大多數(shù)來(lái)自于較小型投資者。當(dāng)金融等式對(duì)他們不再起作用時(shí)，他們也將會(huì)撤退，就像機(jī)構(gòu)投資者以前所做的那樣。

目前，被公認(rèn)為全球房屋租賃市場(chǎng)價(jià)格最高的兩個(gè)城市——舊金山市和紐約市，商業(yè)房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)開(kāi)始破裂。

紐約豪宅經(jīng)濟(jì)公司Olshan Realty在其公司的年度報(bào)告中指出，2016年紐約高端樓市中超過(guò)400萬(wàn)美元房產(chǎn)的銷(xiāo)售量暴跌25%。盡管這些房屋的平均市場(chǎng)價(jià)格大漲31%，但是房屋最終成交價(jià)較掛牌價(jià)下跌了6%。

加利福尼亞州立大學(xué)費(fèi)舍爾房地產(chǎn)和城市經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心的負(fù)責(zé)人羅森指出：“舊金山和紐約正走在房地產(chǎn)市場(chǎng)衰退的風(fēng)口浪尖。本不應(yīng)該發(fā)生的衰退正在發(fā)生，這將令人們大吃一驚，太遙遠(yuǎn)，但是來(lái)得太快。”

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