文｜未央網(wǎng)

2月24日訊，一說到眾籌，顧名思義，即向眾人籌集資金。近幾年伴隨著互聯(lián)網(wǎng)金融的熱潮逐漸被大眾所知悉并受到追捧。眾籌進(jìn)入一個(gè)全新發(fā)展時(shí)期的標(biāo)志性事件是2008年Indiegogo，特別是2009年KickStarter這兩家產(chǎn)品型眾籌平臺(tái)相繼上線。從那以后，世界各地的眾籌平臺(tái)大量涌現(xiàn)，眾籌規(guī)模也飛速增長。美國眾籌咨詢公司Mssolution發(fā)布的“2015 Crowdfunding Industry Report”數(shù)據(jù)顯示，2015年全球眾籌行業(yè)融資額較14年幾乎翻了一倍，快速成長到344億美元。目前，眾籌模式多種多樣，在廣義上可以分為四種類型：捐贈(zèng)型、獎(jiǎng)勵(lì)回饋型、股權(quán)型和債權(quán)型。其中，債權(quán)型眾籌就是P2P借貸。以上幾種模式小編在此文不再贅述，而是把目光聚焦在2012年美國出現(xiàn)的房產(chǎn)眾籌這一細(xì)分子行業(yè)上。

房產(chǎn)眾籌平臺(tái)的出現(xiàn)顛覆了人們關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)投資的傳統(tǒng)理念，通過線上平臺(tái)直接將待融資的地產(chǎn)項(xiàng)目與成百上千的投資者聯(lián)系在一起，降低了投資門檻，實(shí)現(xiàn)了徹底的去中介化，使得不動(dòng)產(chǎn)投資變得更“親民”、更“透明”、也更高效。

融資工具上，房產(chǎn)眾籌平臺(tái)的融資工具多樣化，包括股權(quán)(優(yōu)先股、合資股權(quán))和債權(quán)(優(yōu)先債務(wù)貸款、夾層資本融資以及次級(jí)債)以及它們的組合形式等。大多數(shù)平臺(tái)視項(xiàng)目情況允許籌款方選用不同的融資工具，部分平臺(tái)開始發(fā)行房地產(chǎn)投資信托(REITs)，來促進(jìn)投融資需求的對(duì)接。

相比于美國傳統(tǒng)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，房地產(chǎn)眾籌這種線上投融資平臺(tái)的優(yōu)勢如下:

1.降低了中小投資者在商業(yè)地產(chǎn)的投資門檻和費(fèi)率

非上市房地產(chǎn)投資基金(non-listed REIT)過年五年的發(fā)展蘊(yùn)藏著巨大的增長潛力。但是該類投資前端費(fèi)用為每個(gè)投資的15%~20%，散戶投資者想在房地產(chǎn)投資分一杯羹的話可謂十分困難。房產(chǎn)眾籌平臺(tái)的出現(xiàn)將使得成本降低。

2.為中小商業(yè)地產(chǎn)市場提供了多樣化的資金來源

傳統(tǒng)的機(jī)構(gòu)貸款服務(wù)商很難滲透到小型商業(yè)地產(chǎn)。相比于銀行貸款和私募股權(quán)基金等，房地產(chǎn)眾籌平臺(tái)的出現(xiàn)為中小商業(yè)地產(chǎn)市場提供了多元化的資金來源。

3.美國未來房地產(chǎn)市場資金需求將不斷增加，房產(chǎn)眾籌平臺(tái)為市場發(fā)展提供了有力支持

根據(jù)美國聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司報(bào)告顯示，商用和住宅項(xiàng)目貸款最近有恢復(fù)跡象，而即將到期的商業(yè)地產(chǎn)貸款越來越多，需要更多新的資金來源。再融資需求將驅(qū)使更多業(yè)主們尋求重新資本化或直接出售資產(chǎn)，這意味著新的投資機(jī)會(huì)。

表1：美國三大房地產(chǎn)眾籌平臺(tái)比較

案例1：發(fā)行eREIT的房地產(chǎn)眾籌平臺(tái)

Fundrise

成立于2012年，是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)眾籌平臺(tái)，也是最早將“眾籌”概念引入不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域的公司之一，獲投規(guī)模為4,010萬美元。該平臺(tái)最低投資門檻為1000美元，面向合格投資人和非合格投資人，其中非合格投資人的此類投資不得超過其年收入或總資產(chǎn)的10%。上線初期，F(xiàn)undrise通過發(fā)行“項(xiàng)目收益票據(jù)”(Project Payment Dependent Notes)進(jìn)行募資。Fundrise在2015年下半年已經(jīng)停發(fā)“項(xiàng)目收益票據(jù)”，轉(zhuǎn)為發(fā)行eREIT。Fundrise eREIT實(shí)[page][page]質(zhì)上是通過互聯(lián)網(wǎng)發(fā)行的非上市REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)。

相比于項(xiàng)目收益票據(jù)用房產(chǎn)作擔(dān)?；蛘叩盅?，F(xiàn)undrise eREIT最大區(qū)別在于Fundrise自建了以房產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的投資組合，對(duì)多個(gè)資產(chǎn)進(jìn)行了結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)。Fundrise已經(jīng)發(fā)行了兩只eREIT產(chǎn)品：Income eREIT和Growth eREIT。遵照J(rèn)OBS法案Regulation A+法案，F(xiàn)undrise 房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)行規(guī)模最高可達(dá)5000萬美元，每股面值10美元，投資門檻最低100股，按季付股息。其中，Income eREIT主要投資于價(jià)值穩(wěn)定或增值階段的多種投資組合，由優(yōu)先債權(quán)和優(yōu)先股權(quán)構(gòu)成，而Growth eREIT，構(gòu)建了一個(gè)的波動(dòng)性更大，收益率也更高的投資組合，以合營企業(yè)股權(quán)為主。

圖1：Fundrise房地產(chǎn)投資信托基金結(jié)構(gòu)

案例2：僅面向合格投資人的房地產(chǎn)眾籌平臺(tái)

RealtyShares

RealtyShares

是一家位于美國舊金山的線上房地產(chǎn)眾籌平臺(tái)，為房地產(chǎn)投資公司和投資者搭建了便捷的投融資渠道。RealtyShares以商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)為投資標(biāo)的，僅面向合格投資者，最低投資金額為5,000美元。截至2016年5月，RealtyShares共完成超過330單交易，每單交易平均融資23萬美元，涉及超過2,000個(gè)房地產(chǎn);平臺(tái)總交易額超過2億美元;提交項(xiàng)目申請的籌資人數(shù)超過1,200位;平臺(tái)吸引超過20,000合格投資人;通過117個(gè)投資項(xiàng)目，投資人獲得2,758.05萬美元收益。RealtyShares成立以來獲得6輪投資，累計(jì)融資額達(dá)6,570萬美元。

RealtyShares

平臺(tái)上的投資者都必須是合格投資者。30天的冷卻期可以讓投資人加深對(duì)項(xiàng)目的了解再做決定，保護(hù)投資者利益。和Fundrise相比，RealtyShares一個(gè)很大特點(diǎn)是，投資者可以自己選擇投資的單個(gè)房產(chǎn)，而且不用和這些房產(chǎn)的管理打交道。投資方式也比較多樣化，從房產(chǎn)類型來看，分為住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)交易;從投資產(chǎn)品來看，有債權(quán)型的收益支持票據(jù)，股權(quán)型的優(yōu)先級(jí)股份等等。

圖2：借款方收益支持票據(jù)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)(Borrower Payment Dependent Notes)

案例3：發(fā)行單一房產(chǎn)投資項(xiàng)目和REIT的房地產(chǎn)眾籌平臺(tái)

Realty Mogul

成立于2013年3月，獲投規(guī)模已達(dá)4505萬美元。Realty Mogul專注于為房地產(chǎn)項(xiàng)目公司提供額度為100萬至500萬美元的融資(涵蓋夾層貸款過橋貸款，和合資企業(yè)股權(quán)、優(yōu)先股)，平臺(tái)上的投資者可以對(duì)單個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資，也可以投資于房地產(chǎn)投資信托基金(MogulREIT)。目前，單個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目的投資僅對(duì)合格投資者開放。MogulREIT是一種新的模式，于2016年8月推出了第一期，募集總規(guī)模5000萬美元(根據(jù)JOBS法案Regulation A+發(fā)行)，投資門檻為2500美元，對(duì)非合格投資者開放。投資者可以瀏覽所有經(jīng)審查的商業(yè)房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)，確定意向后在線投資，通過用戶界面對(duì)投資進(jìn)展進(jìn)行實(shí)時(shí)追蹤。

目前，平臺(tái)擁有來自美國50個(gè)州8萬多名合格投資者，累計(jì)為350處產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目融資2.2億美金，這也是首個(gè)超過2億里程碑的房地產(chǎn)投資的平臺(tái)。

圖3：RealtyMogul 項(xiàng)目投資類型

圖4：MogulREIT 基金結(jié)構(gòu)

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