（原標(biāo)題：民宿泡沫正破滅為一片“鬼屋”）

摘要： 民宿之所以大規(guī)模泛濫，與準(zhǔn)入門檻過低的項目眾籌直接相關(guān)，當(dāng)實際分紅遠不達預(yù)期，而盈利困難又將導(dǎo)致債權(quán)退出無法得到兌現(xiàn)，相應(yīng)的糾紛不可避免。

“95% 的民宿都在虧損！”——這是某民宿業(yè)者在接受TBO采訪時出具的說法，相較于業(yè)內(nèi)流傳的80%不盈利的說法更為極端。而“圍城”，已經(jīng)成了當(dāng)前行業(yè)內(nèi)外在認知對立上最真實的寫照。

很難追溯這股熱潮究竟興起于何時，當(dāng)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)尚未統(tǒng)一、地方政策晦暗不明，各行業(yè)玩家借情懷之名競相入場，開啟了全國范圍內(nèi)“上山下鄉(xiāng)”的建設(shè)高潮。包括民間、相關(guān)部門、國企等在內(nèi)的多方資本蜂擁而上，行業(yè)發(fā)展逐漸泡沫叢生。

空談情懷無法變現(xiàn)，而市場行為最終還是要回歸商業(yè)本質(zhì)。當(dāng)潮水退去，刺眼的入住率扯掉了多家網(wǎng)紅民宿的底褲，我們不禁要問：如果民宿不僅僅是個玩意，究竟要怎樣才能實現(xiàn)盈利？當(dāng)選址失誤、配套缺失等造成大量無效投資，另類的鄉(xiāng)村版“去化”難題要如何求解？

逼仄的利潤空間

“兩年前我說過，民宿基本沒有前途?！闭劦疆?dāng)前民宿行業(yè)的困境，酒店產(chǎn)權(quán)網(wǎng)創(chuàng)始人馮紹輝表示，現(xiàn)在的判斷仍然跟之前一樣，沒有任何改變。而這樣的定調(diào)似乎在逐步得到印證。

歷經(jīng)數(shù)年密集的營銷轟炸，莫干山網(wǎng)紅民宿的“星光”開始趨于黯淡。從2016年入冬開始，多家民宿業(yè)主反映入住率下降反常，市場行情之差不同以往，相關(guān)內(nèi)容多見報道。而莫干山的境況并非孤例，據(jù)了解，多個其他目的地的民宿行業(yè)遇冷也在同步加速。

“對于麗江來講，客棧民宿這個行業(yè)已經(jīng)日漸衰微?！丙惤懦悄晨蜅I(yè)主楊洋（化名）以親歷的本地民宿行情走勢，同樣向TBO表達了此類悲觀的論斷。

“作為國內(nèi)民宿業(yè)的先行者，麗江在2013年達到了頂峰狀態(tài)?！睋?jù)楊洋介紹，在那時的國慶假期，平時賣80的要賣到400以上；大廳沙發(fā)借宿一晚上都能賣200；古城邊3公里之內(nèi)根本找不到停車位......他以一個看似荒謬的案例呈現(xiàn)出彼時民宿市場的緊俏,“正常你租下一家客棧，可能連院子都沒蓋好，隨便加價100萬就有人要接。”

也正是因為過于火爆的市場狀態(tài)，刺激相應(yīng)的擴容速度不斷加快。從彼時起，市場形勢開始陡轉(zhuǎn)直下。

“以暑期旺季為例，往年一般從7月10號開始，到8月25號結(jié)束，期間房價可以提升3倍；但16年卻遲遲拖到了7月25號，而到8月20號就基本人去城空，且期間房價只敢維持50%左右的漲幅?！睏钛笳劦剑谝惠嗇喌母呶唤颖P下，業(yè)者的營收壓力不斷加大，“包括租金，都由早前的2、3年一付變成了5年甚至10年一付；現(xiàn)在隨便去麗江哪家客棧打聽，基本都愿意轉(zhuǎn)讓?！?/p>

不僅僅是麗江，在TBO此前對廈門、大理、陽朔等地民宿業(yè)主的采訪中了解到，包括入住率普降、旺季周期縮短、房價長期低位徘徊等均有不同程度出現(xiàn)，而下滑的烈度和波及范圍，正以超出業(yè)者預(yù)料的方式?jīng)坝縼硪u。

美麗鄉(xiāng)村“大躍進”

盡管入局者已經(jīng)開始割肉逃離，但各路資本仍然在逆向加速進場。

“中小業(yè)主或許只是陪跑者，民宿這股風(fēng)潮完全是受官方帶動?！睒I(yè)者阿毛談到，在這場狂飆突進的“上山下鄉(xiāng)”運動中，相關(guān)部門更多地充當(dāng)了民宿投資的主力軍。由于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)陷入蕭條，轉(zhuǎn)型階段亟需找到新的經(jīng)濟增長點，地方相關(guān)部門迫切希望能找到新的業(yè)績亮點。

“為了推動美麗鄉(xiāng)村建設(shè)，大量臨近高速公路且風(fēng)景很好的鄉(xiāng)村被投入改造，餐飲購物這類小型商業(yè)街可以做配套建設(shè)，但住是一個很大的問題”。阿毛表示，如果直接參照所謂共享經(jīng)濟模式（純粹農(nóng)家住宿）的話，游客的住宿體驗度太差，無法達成留客的核心訴求。由此，民宿建設(shè)也就被寄予了厚望。

在相關(guān)部門意志為主導(dǎo)的的強力推進下，各地民宿建設(shè)熱度空前?！耙蚤L三角地區(qū)為例，據(jù)說江蘇今年拿出了1000億資金投入美麗鄉(xiāng)村建設(shè)，在浙江某些城市，當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門對民宿建造的補貼高達80%，這基本相當(dāng)于就是相關(guān)部門在投資。”

呈現(xiàn)的結(jié)果很直觀，各地的民宿在鄉(xiāng)村山野里批量面世，但“生下來可以，誰能來養(yǎng)？”多數(shù)地方相關(guān)部門并沒有能力參與運營，直接吸引了第三方運營商順勢而入，按照阿毛的表述是“擠破腦袋都想進去”，這其中究竟能獲益多少無從得知，但第三方真實的運營能力究竟怎樣，卻是一個值得商榷的話題。

“我朋友從公司高管跳出來創(chuàng)業(yè)，旗下民宿已經(jīng)開到14家，但直到現(xiàn)在始終不賺錢，他不知道什么時候才能賺錢，也不知道從哪里賺錢。”阿毛談到，該朋友目前頻繁與相關(guān)部門部門溝通做代運營，但對于實際效果他只能保持謹慎樂觀，“即便是運營也需要成本投入，如果無法保證營收能夠覆蓋成本，那究竟是肉還是坑？”

“隨著大批量的民宿在鄉(xiāng)村山野連續(xù)落地，產(chǎn)品供需不匹配、運營能力不足等問題會不斷放大，未來城市去化的窘境可能在鄉(xiāng)村上演，海量的資金投入最后將造就一大批美麗的鬼屋?！卑⒚苯咏o出了這一驚悚的結(jié)論。

問題出在哪兒？

“整個市場的供應(yīng)量增長太快，尤其在過去的兩年時間，有些地方的新店數(shù)量是在連續(xù)翻倍?！巴弋?dāng)瓦舍創(chuàng)始人賴國平談到，這是造成當(dāng)前行業(yè)困境的一個重要原因。

”大家可能忽略了一個問題，除開興建的5星級酒店，城市酒店基本是存量物業(yè)改造；但是在農(nóng)村，如果突破了禁止宅基地做商用這層法律界限，那民宿的供應(yīng)量幾乎是無限的，因為所有的房子都可以用于改造?！倍诖媪扛脑斓耐瑫r，大范圍的美麗鄉(xiāng)村建設(shè)在同步制造增量，供需失衡的趨勢顯然可以想像。

供應(yīng)量非理性增長反映出的另一面，則是行業(yè)準(zhǔn)入門檻的低下。

“與業(yè)者本身自持物業(yè)不同，所謂不掙錢指的是民宿投資者，這對業(yè)者的綜合能力要求較高?！睒I(yè)內(nèi)人士董陽（化名）指出，包括選址、產(chǎn)品、運營、傳播營銷，最少要滿足以上幾項民宿才可能是一個完善的產(chǎn)品，大量的民宿業(yè)者至少有一點沒做到、甚至說可能只做到一點，不掙錢在情理之中。

“包括在早些年，進入這個領(lǐng)域的人比較多，且大都是非專業(yè)者，在市場未飽和時，即便產(chǎn)品有部分缺陷還是能夠掙錢，而目前行業(yè)競爭加劇讓市場利潤不斷攤薄，精細化運營已經(jīng)成為必須，很多非專業(yè)者肯定扛不住考驗?！?/p>

而競爭加劇的范圍并非局限在國內(nèi)，隨著出境游的飛速增長，國內(nèi)旅游目的地被動參與全球化競爭已既成事實。

“其實從2014年開始，國內(nèi)大目的地已經(jīng)進入全球化競爭，國內(nèi)旅游目的地之所以在過去兩年嚴重下滑，實際上跟這股趨勢直接相關(guān)，與海外眾多成熟的旅游目的地相比，國內(nèi)旅游目的地可改進提升的地方太多了?！辟噰秸劦?，這是國內(nèi)眾多旅游目的地必須正視的現(xiàn)實。

綜上所述，大量業(yè)者的非專業(yè)性和市場競爭加劇是利潤率下行的重要原因；但站在發(fā)展角度看，民宿并未像本世紀初的經(jīng)濟型酒店那樣，在資本助力下快速實現(xiàn)規(guī)模復(fù)制，其本身的個性化魅力反爾成了制約。

“民宿要盈利有幾大障礙。第一季節(jié)性太強，這導(dǎo)致淡旺季太明顯；第二民宿當(dāng)前缺乏品牌認知，要靠大量的第三方平臺去推；第三民宿的經(jīng)濟規(guī)模太有限，人力成本管控與服務(wù)質(zhì)量很難平衡?！倍?guī)模不經(jīng)濟，是阿毛強調(diào)的民宿最大致命點。

“盈利是需要有經(jīng)濟規(guī)模的，你就8間房、10間房，前臺要不配，經(jīng)理要不要配，服務(wù)員要不要配，布草要不要配？經(jīng)濟規(guī)模的瓶頸擺在那里，單靠運營能力怎么解決？“據(jù)阿毛表述，鑒于規(guī)?；?4家店）后仍然看不到盈利希望，趁當(dāng)前民宿投資高燒未退，朋友正在積極尋求套現(xiàn)退出。

可能的未來

業(yè)者介紹，在民宿發(fā)展的初級階段，市場定價大都存在虛高現(xiàn)象。但高端人群對產(chǎn)品體驗尤其看重，當(dāng)價格與實際入住體驗不相符，不斷下滑的入住率讓一眾所謂高端民宿的處境愈發(fā)尷尬，回歸到合理價位區(qū)間，或許是他們不得不接受的現(xiàn)實。

“受自媒體效應(yīng)的影響，大家都不愿意做便宜的產(chǎn)品，但事實上基礎(chǔ)需求是最穩(wěn)定的?！辟噰秸劦剑诜?wù)水平、格調(diào)氛圍等都沒跟上的前提下，尤其像2000以上的產(chǎn)品基本是標(biāo)簽化消費，屬于一次性行為，“這樣的高定價根本不具有長期性，當(dāng)市場退潮后，價格自然會降下來?！?/p>

民宿之所以大規(guī)模泛濫，與準(zhǔn)入門檻過低的項目眾籌直接相關(guān)，當(dāng)實際分紅遠不達預(yù)期，而盈利困難又將導(dǎo)致債權(quán)退出無法得到兌現(xiàn)，相應(yīng)的糾紛不可避免。而與此前零星的案例相比，業(yè)者談到，2017年相關(guān)的糾紛事件可能進入集中爆發(fā)期，彼時，行業(yè)整合的進度將不斷加快。

“不像經(jīng)濟型酒店這類完全標(biāo)準(zhǔn)化的存在、3～5個品牌基本吃掉了整個市場；民宿不論是在市場總量還是品牌數(shù)量上，都會比經(jīng)濟型酒店更多，未來可能會有30～50個品牌同時存活，而市場總量也基本由他們構(gòu)成?！辟噰奖硎?，隨著包括資本、渠道等各方力量的推動行業(yè)整合加速，小而美的網(wǎng)紅民宿將成為一個偽命題。

另外需要指出的是，由于當(dāng)前眾多的美麗鄉(xiāng)村建設(shè)多靠硬件堆砌，且業(yè)態(tài)單一，實際的游客體驗、留客效果包括復(fù)購率都遠不及預(yù)期，存活率會很低，而構(gòu)建有機綜合體被認為是有效解決問題的途徑之一。按照賴國平的表述則是“周邊度假目的地化是一大趨勢”，部分民宿開始改名莊園，也是遵循同一邏輯。

“其實硬件不解決問題，關(guān)鍵的核心還是內(nèi)容和人。”董陽談到，相關(guān)部門主導(dǎo)并非建設(shè)一個看上去很美的鄉(xiāng)村就行，核心是要將有才華的創(chuàng)客聚集到鄉(xiāng)村，由他們來去打造個性化產(chǎn)品，搭建各種業(yè)態(tài)，最后組成鄉(xiāng)村文旅產(chǎn)業(yè)生態(tài)?！白鳛橄嚓P(guān)部門，只需要維護好生態(tài)土壤，包括各項政策支持，基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，協(xié)調(diào)各類宣傳推廣等?！?/p>

在這樣的生態(tài)體系基礎(chǔ)上，項目的生存（抗風(fēng)險能力）和發(fā)展（融資能力）都會有明顯提升，董陽對此做了具體闡述。

“單個民宿好比蜜蜂，綜合體就像蜂巢，即便因為某種原因?qū)е履硞€蜜蜂無法存活，但整個蜂巢的體量不會受到影響，因為生態(tài)依舊穩(wěn)固。再者單體民宿體量也太小，資本逐個去做對接效率太低。但將各業(yè)態(tài)整合成鄉(xiāng)村綜合體，這個時候資本會感興趣，他們看中的不僅僅是體量，因為綜合生態(tài)的抗風(fēng)險能力也更強?！?/p>

而隨著鄉(xiāng)村綜合體業(yè)態(tài)的不斷豐富，產(chǎn)品打包將會更具多樣組合性。在當(dāng)前盈利模式單一的情況下，多元化收益的探索將會為民宿綜合收益帶來有效補充。

“民宿作為旅行住宿的體驗場景，本身應(yīng)該具備非常強的流量轉(zhuǎn)化效應(yīng)。未來可以鄉(xiāng)村綜合體為單位設(shè)計整體營銷方案，而不再聚焦單個住宿產(chǎn)品。包括手工，親子、戶外項目等都可以做打包銷售。但前提是一定要先把產(chǎn)品最好，確保住宿體驗，后續(xù)的橫向連接才有可能?！岸栒劦?。

而據(jù)賴國平介紹，目前瓦當(dāng)瓦舍有1／3的店非房營收可以達到20%，所有店平攤下來應(yīng)該在10%左右，而這他強調(diào)瓦當(dāng)瓦舍未來會重點突破的一個方向?！奥糜巫∷奘且粋€很復(fù)合的場景，一旦你完成某種閉環(huán)設(shè)計，多元化收益這塊的潛力非常大，做到極致后跟客房收入1：1都是有可能的?！?/p>

現(xiàn)實的挑戰(zhàn)

美麗鄉(xiāng)村建設(shè)已經(jīng)帶來民宿的大規(guī)模量產(chǎn)，鄉(xiāng)村版”去庫存“成為當(dāng)務(wù)之急，但大量項目從落地開始，自身的結(jié)局可能就已經(jīng)注定。

賴國平表示，“從資源端來看，如果條件足夠優(yōu)質(zhì)，周邊景觀有成為旅游目的地生態(tài)基礎(chǔ)的前提，基于綜合業(yè)態(tài)允許自主開發(fā)，我們愿意去嘗試；但綜合生態(tài)里，最重要的是人，很多相關(guān)部門主導(dǎo)的事情，往往都是一些假設(shè)性的生態(tài)，他們希望用硬件堆積的方式快速達成目標(biāo)，或者強行生造一個文化主題，這很難成功?！?/p>

另外一方面，渠道與資源的的博弈是永恒話題，酒店如此，民宿更是如此。

“對于民宿來講，盡管目前OTA巨頭基本壟斷了流量，但從民宿產(chǎn)品的個性化角度看，純粹追求性價比的OTA，并非民宿產(chǎn)品理想的獲客渠道?！辟噰秸劦?，隨著2～3天這類非剛性的周邊度假需求快速爆發(fā)，住宿與在地的玩樂方式內(nèi)容會產(chǎn)生極大關(guān)聯(lián)，比如能否將它設(shè)計成類似時間包，以住宿+活動內(nèi)容的的形式呈現(xiàn)，可能更具有發(fā)展空間。

“但目前為止，行業(yè)還沒有一家表現(xiàn)出來有足夠的發(fā)展?jié)摿?，如何找到新平臺存在的機會點，會成為接行業(yè)下來在流量獲取上破局的關(guān)鍵。”

而回到上文提及的從業(yè)者現(xiàn)狀，行業(yè)發(fā)展混亂，人才缺口是一大關(guān)鍵因素，賴國平談到了當(dāng)前眾多民宿培訓(xùn)的華而不實。

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