迪拜房產(chǎn)持續(xù)下跌，外國買家紛紛逃離。迪拜高端房產(chǎn)比倫敦、香港便宜很多，700萬元可買三房公寓。

11月11日訊，據(jù)FT中文網(wǎng)消息，迪拜的房產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)連續(xù)七個(gè)季度下跌了。今年7月份的高端住宅價(jià)格與兩年前相比下降了10%。今年第二季度的住宅銷量則較上年同期猛跌了約三分之一。這座海灣城邦型國家近期經(jīng)歷的陣痛應(yīng)該會(huì)讓絕大多數(shù)高端地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人哭暈在他們的香檳雞尾酒里。

但大衛(wèi)·戈德肖(David Godchaux)并不感到悲觀。他經(jīng)營著迪拜本地經(jīng)紀(jì)公司Core，該公司主要提供房產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)。“在過去的十八個(gè)月中，迪拜房地產(chǎn)市場(chǎng)的跌幅在6%至15%之間，這取決于你所關(guān)注的方面。但這是迪拜房市首次真正意義上的健康調(diào)整”。

在他看來，迪拜經(jīng)歷過遠(yuǎn)比這更糟的情況。在金融危機(jī)爆發(fā)初期，迪拜房產(chǎn)價(jià)格大幅下挫，來自房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司萊坊(Knight Frank)的數(shù)據(jù)顯示，僅2009年頭三個(gè)月內(nèi)的跌幅就達(dá)到了40%，而在此之前迪拜剛經(jīng)歷了一輪洶涌的地產(chǎn)投機(jī)熱潮。到了2009年11月，迪拜國有投資公司迪拜世界(Dubai World)宣布將延期償還590億美元的債務(wù)，受旗下房地產(chǎn)分支Nakheel的大規(guī)模損失影響，這是自2001年阿根廷事件以來規(guī)模最大的主權(quán)債違約。

負(fù)債累累的房產(chǎn)所有者——他們靠著像威化餅干一樣薄弱的儲(chǔ)蓄基礎(chǔ)購買了多套房產(chǎn)——紛紛逃離迪拜，因?yàn)閾?dān)心無法按期償還抵押貸款會(huì)導(dǎo)致他們被投入監(jiān)獄。新聞報(bào)道中常有超級(jí)跑車被遺棄在迪拜機(jī)場(chǎng)的圖片。

與之形成對(duì)比的是，近期房?jī)r(jià)下跌給人的感覺較為良性。在戈德肖看來，這些現(xiàn)象表明，迪拜作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)體已變得更加多元化，抵押貸款行業(yè)也已吸取了經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)——引入了25%的首付比例要求，該比例在個(gè)人購買下一套或者更加昂貴的住宅時(shí)還會(huì)進(jìn)一步上浮——對(duì)銀行業(yè)的監(jiān)管也有所加強(qiáng)。“買家們并未全部同時(shí)離場(chǎng)。買家中的投機(jī)者變少了，而且如今的投機(jī)者也擁有更強(qiáng)的資金實(shí)力。”他表示。

迪拜或許能比上一次更好地應(yīng)對(duì)此輪房?jī)r(jià)下跌，據(jù)萊坊2016年的超級(jí)富豪調(diào)查顯示，迪拜或許是凈資產(chǎn)超過3000萬美元的個(gè)人在全球范圍內(nèi)最青睞的五座城市之一。迪拜房地產(chǎn)市場(chǎng)自2014年以來的危險(xiǎn)走勢(shì)所帶來的啟示是，這在很大程度上仍是一個(gè)新興市場(chǎng)，受制于驅(qū)使全球資本流動(dòng)的外部影響。

負(fù)責(zé)管理萊坊在迪拜高端住宅業(yè)務(wù)的瑪利亞·莫里斯(Maria Morris)表示：“房地產(chǎn)行業(yè)尤其取決于全球和地區(qū)范圍內(nèi)的一系列基本面因素。”

地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)們表示，在2014年初歐盟和美國對(duì)俄羅斯實(shí)施制裁之后，俄羅斯投資者突如其來的拋售潮是導(dǎo)致此次房?jī)r(jià)下跌的因素之一。近期美元匯率走強(qiáng)則是另一個(gè)原因——阿聯(lián)酋貨幣迪拉姆實(shí)行相對(duì)于美元的盯住匯率制度。對(duì)于外國買家來說，迪拜房產(chǎn)的價(jià)格看起來很貴，而對(duì)外國的住宅所有者而言，這似乎是止損的好時(shí)機(jī)。

迪拜對(duì)其他國家的敏感性還進(jìn)一步表現(xiàn)在它的經(jīng)濟(jì)對(duì)外來勞工的依賴上。來自聯(lián)合國(UN)的數(shù)據(jù)顯示，在阿聯(lián)酋的常住人口中，只有不到12%的人為本國公民，而非公民中的絕大部分人都在從事低薪工作。阿聯(lián)酋政府正在越來越重視迎合這一群體的需要，以防范他們突然離去的風(fēng)險(xiǎn)。去年YouGov調(diào)查了阿聯(lián)酋外籍人士，半數(shù)受訪者表示他們會(huì)考慮離開，因?yàn)榘⒙?lián)酋的生活成本高昂。地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示，政府正努力提供經(jīng)濟(jì)適用住房，比如，政府推出了一個(gè)要求新建住宅項(xiàng)目必須包含某一強(qiáng)制比率的低成本住宅的提案，但這個(gè)提案或許會(huì)遇到很大阻力。

第一太平戴維斯(Savills)表示，因有25%的首付要求，以及6.5%的購房費(fèi)用，買家們?cè)谫彿繒r(shí)必須預(yù)先籌得約占新房?jī)r(jià)三分之一的資金。戈德肖表示，按照目前提出的比例要求，即便購買最便宜的房產(chǎn)也要花費(fèi)約50萬迪拉姆(合13.6萬美元)。“絕大多數(shù)人為了支付購買這些住宅所需的金額將會(huì)拼命存錢，即便他們需要存上十年”。除此之外，絕大多數(shù)迪拜本地的抵押貸款商要求貸款人的月收入至少達(dá)到15000至20000迪拉姆才會(huì)批準(zhǔn)貸款，戈德肖補(bǔ)充說。而低收入工人的月收入或許只有10000迪拉姆，甚至可能更少。

對(duì)于來自國外的富有買家來說——這一群體主宰了迪拜的高端住房市場(chǎng)——償付能力不成問題。來自經(jīng)紀(jì)公司Core的數(shù)據(jù)顯示，迪拜高端住宅的平均價(jià)格比紐約高端住宅的平均價(jià)格低了60%;與倫敦高端住宅每平方英尺的價(jià)格相比便宜了75%;與香港頂級(jí)住宅的價(jià)格相比則便宜了85%。

第一太平戴維斯正在出售一棟帶有游泳池的五臥室住宅，該住宅位于迪拜市中心以南的阿拉伯牧場(chǎng)(Arabian Ranches)，售價(jià)620萬迪拉姆(合168美元)，這差不多是在紐約、倫敦或香港的優(yōu)質(zhì)地段購買一套兩臥室公寓的價(jià)錢。對(duì)于品味更加奢華的買家來說，第一太平戴維斯還有一套位于酋長山莊(Emirates Hills)住宅區(qū)的豪宅可供選購，該豪宅可觀湖景，擁有六個(gè)停車位，售價(jià)不到2200萬迪拉姆(合600萬美元)。

近期的房?jī)r(jià)跌勢(shì)意味著即便是最優(yōu)質(zhì)的存量住宅現(xiàn)在也在降價(jià)出售。在朱美拉棕櫚島(Palm Jumeirah)——這座獨(dú)一無二、棕櫚葉形狀的人工群島于2009年完工——今年6月的公寓價(jià)格較上年同期下跌了7%。而來自Core的數(shù)據(jù)顯示，迪拜市中心的房?jī)r(jià)已經(jīng)下跌了12%。在市中心的哈利法塔(BurjKhalifa)——這是目前全球第一高建筑——萊坊正在以7000萬迪拉姆(合1900萬美元)的價(jià)格出售一套四臥室公寓。

但地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)們表示，強(qiáng)勁的潛在租房需求使得旗艦房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的房?jī)r(jià)免于進(jìn)一步下跌，而由固定資本價(jià)值下降引起的租賃收益率上升或許會(huì)給目前烏云籠罩的迪拜地產(chǎn)市場(chǎng)帶來一線曙光。據(jù)第一太平戴維斯的研究估算，2016年迪拜住宅的平均租金收益率或略低于4.5%。Core則表示，對(duì)于最好的房源來說，租金收益率可以達(dá)到6%，而且入住率接近于90%。

購房指南

所有買家須支付4%的轉(zhuǎn)讓費(fèi);來自海外的買家僅限于購買可終身保有的不動(dòng)產(chǎn)

高端住宅的平均價(jià)格為210萬美元

迪拜作為一個(gè)城邦型國家，是組成阿聯(lián)酋的七個(gè)酋長國中人口最多的那一個(gè)

你能買到什么樣的房子……

花100萬美元可以在City Walk買一套帶三個(gè)臥室的公寓，這是朱美拉(Jumeirah)地區(qū)新建的一個(gè)帶游泳池、健身房以及門童服務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

花200萬美元可以在靠近朱美拉棕櫚島沙灘的地方買一棟帶有四個(gè)臥室的住宅

花350萬美元可以在酋長山莊住宅區(qū)買一棟帶傭人房的七臥室住宅。

生成海報(bào)

免責(zé)聲明：本網(wǎng)站內(nèi)容主要來自原創(chuàng)、合作伙伴供稿和第三方自媒體作者投稿，凡在本網(wǎng)站出現(xiàn)的信息，均僅供參考。本網(wǎng)站將盡力確保所提供信息的準(zhǔn)確性及可靠性，但不保證有關(guān)資料的準(zhǔn)確性及可靠性，讀者在使用前請(qǐng)進(jìn)一步核實(shí)，并對(duì)任何自主決定的行為負(fù)責(zé)。本網(wǎng)站對(duì)有關(guān)資料所引致的錯(cuò)誤、不確或遺漏，概不負(fù)任何法律責(zé)任。任何單位或個(gè)人認(rèn)為本網(wǎng)站中的網(wǎng)頁或鏈接內(nèi)容可能涉嫌侵犯其知識(shí)產(chǎn)權(quán)或存在不實(shí)內(nèi)容時(shí)，應(yīng)及時(shí)向本網(wǎng)站提出書面權(quán)利通知或不實(shí)情況說明，并提供身份證明、權(quán)屬證明及詳細(xì)侵權(quán)或不實(shí)情況證明。本網(wǎng)站在收到上述法律文件后，將會(huì)依法盡快聯(lián)系相關(guān)文章源頭核實(shí)，溝通刪除相關(guān)內(nèi)容或斷開相關(guān)鏈接。