撰文 | 雁? 秋

編輯 | 李信馬

題圖 | IC Photo

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最近一段時間，很多人都在關(guān)注恒大集團（以下簡稱 “恒大”）的兩個數(shù)據(jù)：2.44萬億（人民幣元，下同）的總負(fù)債，和過去兩年8120億的“凈虧損”。

2.44萬億，是恒大截至2022年末的所有負(fù)債。這是個什么概念？以2022年各省的GDP來算，恒大的總負(fù)債“吃”一個內(nèi)蒙古還不夠，再填進去一個山西省才能勉強填平。中國14億人，每個人從口袋里掏1700元，才能填得上恒大這個窟窿。

8120億，相當(dāng)于騰訊、小米、華為、比亞迪去年凈利潤之和，比全球首富馬斯克今年增加的凈資產(chǎn)（6975億元人民幣）還要多。

盡管業(yè)界、投資者乃至普通民眾對恒大的財務(wù)狀況之惡劣已有一定預(yù)期，但2.4萬億元仍令不少人感到震驚，新單位也隨即產(chǎn)生：一恒=2.4萬億元。

多年來，恒大都非?！吧朴谩备軛U原理，但最終也為此付出了代價。

7月17日晚，恒大亮出了自己長期不敢示人的賬本，一口氣披露了包括2021年年報、2022年半年報及2022年年報在內(nèi)的三份財報。其中兩份表報，專業(yè)的審計機構(gòu)看過也出具了“無法發(fā)表意見”報告，大概就是“活我干了，賬我看了，但我無話可說”。

根據(jù)財報，2022年恒大實現(xiàn)收入2301億元，凈虧損1258億元，疊加2021年凈虧損6862億元后，合計虧損達到8120億元，相當(dāng)于過去兩年每天虧損11億元。

圖源：恒大官網(wǎng)

更令人窒息的是，恒大已經(jīng)完全被虧損掏空。截止2022年末，恒大負(fù)債總額2.4萬億元，而現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物以及受限制現(xiàn)金，加起來一共也才143.1億元。

雖然恒大在公告中稱，「龐大優(yōu)質(zhì)的土地儲備，是集團保交樓、逐步償清債務(wù)、恢復(fù)正常經(jīng)營的堅實基礎(chǔ)」。截至2022年底，恒大擁有土地儲備2.1億平方米，還參與了79個舊改項目。

不過，這些資產(chǎn)總價值僅為1.84萬億元，根據(jù)恒大自己的計算，2022年度凈資產(chǎn)約為-5991億元，重點突出一個「資不抵債」。

圖源：恒大官網(wǎng)?

2022年3月21日，恒大開始停牌，按港交所規(guī)定，持續(xù)停牌18個月就要退市。目前恒大僅剩兩個月的時間，但復(fù)牌的可能性也很渺茫。

曾幾何時，恒大是中國地產(chǎn)的“門面”。2016年6月，恒大全面超越萬科，首次登上中國房地產(chǎn)銷售榜榜首。當(dāng)時恒大資產(chǎn)規(guī)模達萬億，年銷售規(guī)模超過4000億元，許家印也一度取代了馬云、馬化騰等互聯(lián)網(wǎng)大佬，榮登中國首富的寶座。?

然而，2020年監(jiān)管部門出臺了“三道紅線”，恒大首當(dāng)其沖，踩中全部紅線。2021年，恒大負(fù)債兩萬億的消息在坊間傳遍，財務(wù)危機進一步加劇。2023年5月，恒大在港交所發(fā)布公告披露，因到期債務(wù)未清償，收到法院的裁決通知，集團董事局主席許家印成為被執(zhí)行人。

短短幾年時間，恒大就從中國地產(chǎn)龍頭跌落至如今的“負(fù)”可敵國。

恒大暴雷，人們最關(guān)心的是：怎么欠的錢？

房地產(chǎn)的生意模式其實很簡單：拿地，蓋房，賣房。但問題是，幾乎所有的房企，在每一步都會「加杠桿」，用別人的錢來辦自己的事。恒大為什么負(fù)債格外多 ？答案很簡單，恒大比其他人更“囂張”，杠桿加得更猛。?

還是從財報上找原因。2020年底，恒大凈資產(chǎn)為3504億元，到2021年底下滑為-4731億，蒸發(fā)了8000多億。原因就在2021年年報里——有句看似輕描淡寫的話，因自身“會計處理變更”導(dǎo)致以前年度收入調(diào)減高達6643億元。關(guān)于“會計處理變更”，恒大是這樣解釋的：2021年他們更改了收入確認(rèn)政策——由客戶接受物業(yè)時點，改為“項目獲得竣工證書或者業(yè)主占用”。

圖源：恒大財報

這小小的標(biāo)準(zhǔn)改動，讓恒大的合約負(fù)債從1857億猛增到了9743億元。去年在各地政府支持下，恒大保交樓了大約2000億合約負(fù)債的房子，但剩下的仍有7210多億。（合約負(fù)債：預(yù)售制的房地產(chǎn)市場下，老百姓簽了合同，交了款，但恒大沒交樓，房子還在建設(shè)中）

如此巨額的調(diào)整令人震驚，為什么會收入計提調(diào)減6643億？這還要從恒大多年來的確認(rèn)收入體系說起。前面提到，之前恒大的收入確認(rèn)政策采用的是“由客戶接受物業(yè)時點”，恒大的房子幾乎都是精裝交付的，但恒大會在做好外立面、公共區(qū)域、綠化后就確認(rèn)收入，而內(nèi)部精裝至少還需要一年的工期。

彼時，恒大的“御用”審計機構(gòu)普華永道會提前結(jié)轉(zhuǎn)收入，將尚有大量工程且未交付的樓盤，提前計提應(yīng)付工程成本，同時確認(rèn)存貨成本，在項目工程還未完工的情況下完成了會計報表的處理。從賬面上看來，恒大收入高、成本低，利潤遠超競品。有了漂亮的賬本，恒大自然得了到市場更多的信任，撬得動更大的杠桿。

2021年10月，位于松花江北岸的恒大文化旅游康養(yǎng)城項目，多數(shù)工地處于停工狀態(tài)。圖源：IC photo?

而且提前確認(rèn)收入，恒大還可以提前分紅。2016年至2020年，恒大累計分紅超過900億，其中在2020年的分紅高達557億，許家印本人的財富也達到了2350億元，位列胡潤中國富豪榜第5名。

但實際上，恒大正在形成巨大的窟窿，這種業(yè)務(wù)模式不能停下 ，恒大如果不繼續(xù)拿地，就拿不到貸款做不了項目，現(xiàn)金流可能就此斷裂。結(jié)果恒大的負(fù)債堆得越來越高，卻又無法在較快的時間里收回款項，窟窿越來越大。2020年“三道紅線”一出臺，房地產(chǎn)行業(yè)進入低迷期，恒大的現(xiàn)金流一下被扼住喉嚨。2021年，恒大“負(fù)債兩萬億”在坊間傳遍。普華永道也被牽連其中，和恒大一起接受了兩次的調(diào)查。

?除了財務(wù)造假這個根源之外，盲目跨界也是導(dǎo)致恒大暴雷的原因之一。在國內(nèi)頭部房企中，恒大在多元化布局方面可以說是走得最遠、最“義無反顧”的，像說恒大冰泉、恒大糧油、恒大奶粉、恒大新能源汽車等。

多元化的擴張需要大量的資金支持，恒大就靠借貸來滿足。不過這些大規(guī)模、跨界投資的項目，大部分都打了水漂或胎死腹中。比如恒大新能源汽車，投入巨資后的恒馳5毫無市場競爭力。截至2023年5月31日，恒馳5僅交付1000輛。?

2023年1月13日，天津，恒馳汽車展示體驗中心與展示中的恒馳5。圖源：IC photo

分析恒大未來的結(jié)局可能已經(jīng)沒有意義了。因為無論結(jié)局怎樣，最后承擔(dān)“惡果”的還是金融機構(gòu)、關(guān)聯(lián)企業(yè)和個人。

在恒大的2.4萬億負(fù)債中，向銀行、信托等金融機構(gòu)的借款是6124億元，占比25.12%；應(yīng)付款10023億元，占比41.12%，主要是欠供應(yīng)商和建筑商的；合約負(fù)債為7210億元，占恒大集團總負(fù)債的比例為29.58%。

由于地產(chǎn)行業(yè)長期是先干活后拿錢，恒大一度也是“有頭有臉”，只要是許老板開口，就有源源不斷的供貨商墊資將材料送上門。結(jié)果，有的供貨商就翻了船，而且翻不回來了。資料顯示，廣田股份，曾經(jīng)的建筑裝飾一線企業(yè)，還未拿到恒大88.7億元的應(yīng)收賬款，就被申請破產(chǎn)重組；裝修企業(yè)全筑股份，手里捏著32億元的恒大應(yīng)收賬款，卻面臨著退市風(fēng)險；另外還有索菲亞家居、金螳螂、江山歐派……這些公司都對恒大提起了訴訟，請求還債。

2023年5月24日，重慶市江北區(qū)，恒大地產(chǎn)集團。圖源：IC photo

江蘇鹽城的畢先生之前在恒大擔(dān)任土建監(jiān)理工程師，主要負(fù)責(zé)現(xiàn)場施工管理，也包括對供貨商的管理。在他看來，那些供貨商「跟恒大走的越近的，死的越慘」。

畢先生告訴：“墊資的都是想繼續(xù)合作的，一來覺得有利可圖，二來是看中恒大的品牌，廣告打得好，所以都認(rèn)為船不大會沉?！睋?jù)他回憶，之前有家無錫的單位長期和恒大合作，墊資2.6億進來，“我當(dāng)時都驚了，不知道現(xiàn)在有沒有破產(chǎn)。”

“房子建這么快，我也是有「貢獻」的?！比缃窕貞浧饋?，畢先生頗有些自嘲的成分在里面，他在2018年選擇離開恒大，不是因為錢的原因，就單純想離開，“對恒大的管理制度和管理方式不茍同，我能感覺這瘋狂拿地背后的危機?！?/p>

更無力的還有幾十萬購房者。

從年報數(shù)據(jù)來看，恒大的合同欠款在7200億元上下，如果按100萬一套來計算，那么還有72萬個家庭等待入住新房。大家最關(guān)心的問題是，買了恒大的房子，還能不能順利交付？

但即使是交付了的業(yè)主，也不一定是幸運的。此前有媒體報道，開封的恒大業(yè)主打市長熱線，投訴小區(qū)頻繁停電，卻被接線員嘲笑“活該買恒大房子”；在河南商丘市恒大珺睿府小區(qū)，因施工緩慢，業(yè)主“搬磚”自救，事情發(fā)酵后，網(wǎng)友一條高贊評論是“恒大，讓業(yè)主蓋樓第一人?！?/p>

圖源：網(wǎng)頁截圖?

一位接近房地產(chǎn)人士向表示，大同市一套148平米的恒大精裝房，100萬沒有人買?！艾F(xiàn)在買恒大的房子就是原罪，不過問題也不是恒大一家有，如果不是剛需誰還愿意買房?！币灿腥顺晒Α该撋怼?，“人家的目光比較長遠，提前出手把恒大的房子賣了，轉(zhuǎn)頭買了商鋪，照樣收租賺錢。”

一位恒大業(yè)主孫先生在今年4月份賣掉了手里的房子，他在2012年購買了一套位于太原恒大綠洲的住宅，建面95平米，花了60多萬?！百u房子沒想別的，就是因為當(dāng)年貸款利息要6.55%，理財收益也接近6%，考慮到資金成本和貸款利息成本，就把房子出了?！边@位孫先生對于恒大負(fù)債情況沒有特別了解過，如今看來倒有種「幸免于難」的感覺。

房地產(chǎn)的一粒沙，到了個人頭上，都是一座山。有人說，為了保護債主和購房者的利益，恒大也不能破產(chǎn)，這個坑最終一定會有解決的辦法。據(jù)財聯(lián)社報道，7月24日下午5時，許家印還組織召開了恒大保交樓會議，會議持續(xù)了半個多小時。

但實際上，恒大在地產(chǎn)方面還能繼續(xù)做事的人也不多了 。截至2022年12月31日，恒大共有員工102910人。這10萬人里，有4000多人是恒大汽車的員工，7.21萬人為恒大物業(yè)的員工，至于老本行的地產(chǎn)開發(fā)，僅剩2.6萬人。

有不少恒大員工「不是不想走，而是走不了」。畢先生記得兩年前，為緩解現(xiàn)金流壓力，恒大推出了恒大理財App，大部分員工都被指派了“投資任務(wù)”——領(lǐng)導(dǎo)要買1000萬，次一級的要買600萬，中層領(lǐng)導(dǎo)48萬，普通員工18萬。不買就罰款，降級，扣錢。為了完成“任務(wù)”，各個分公司內(nèi)部還要PK，倒數(shù)的還要做檢討。

2022年年底，恒大財富宣布，要把之前承諾每個月兌付給投資者的8000元，下調(diào)至每人每月2000元。如果一個恒大員工買了50萬的理財，拿回本金的時間從原來的5年延長到了了20.8年。但這個方案也僅僅執(zhí)行了半年的時間，今年5月31日，恒大財富又發(fā)布公告，表示“因公司資金回籠情況不理想......無法按原標(biāo)準(zhǔn)兌付”，甚至沒有給出新的兌付方案，算是徹底將“自己人”套牢了。

圖源：微信截圖

沒錢、沒人，也沒有信心，負(fù)債反而越來越多，這就是當(dāng)下的恒大。隨著年報發(fā)布 ，恒大的虧損和債務(wù)就擺在明面上，但目前既沒有大額的現(xiàn)金流進入改善局面，恒大又無法獲得銀行融資及第三方的支持，還要面臨高額的支出。

如果沒有奇跡發(fā)生，那么恒大，大抵是真的不行了。

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