7月13日消息，安永12日發(fā)布《中國房地產(chǎn)行業(yè)2022年業(yè)績概覽及存量時(shí)代房企展望》報(bào)告（以下簡稱“報(bào)告”）。

報(bào)告指出，隨著市場新房供應(yīng)量下降，二手房掛牌量持續(xù)提高，但成交量低迷，二手房市場逐步成為樓市的主導(dǎo)力量，房地產(chǎn)市場存量時(shí)代已經(jīng)來臨。存量時(shí)代，中國房地產(chǎn)企業(yè)挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存，仍然有廣闊的發(fā)展空間。

在剛需消費(fèi)者逐步減少、改善型需求未充分釋放的大環(huán)境下，以住宅銷售為主導(dǎo)銷售模式的房企遭遇發(fā)展瓶頸，并已積極向商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商轉(zhuǎn)型，開拓包括城市綜合體、長租公寓、工業(yè)地產(chǎn)等板塊，并推進(jìn)資產(chǎn)證券化來實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步發(fā)展。

除了向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型外，安永大中華區(qū)城鎮(zhèn)化與經(jīng)濟(jì)咨詢服務(wù)合伙人余泠表示：“城市更新改造也為房企帶來了機(jī)遇，房地產(chǎn)企業(yè)通過參與城市更新項(xiàng)目獲得了合理的回報(bào)，贏得了發(fā)展空間，同時(shí)，市場需求和空間需求也因?yàn)槌鞘械霓D(zhuǎn)型升級不斷增加，繼而又反過來繼續(xù)促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。因此，房地產(chǎn)企業(yè)積極適應(yīng)變化，發(fā)掘城市更新帶來的市場機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，成為了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展路徑之一。”

同時(shí)，報(bào)告也指出，中國住房領(lǐng)域的主要矛盾從總量短缺轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性供給問題，為滿足社會的各類需求，包括居住需求、改善需求以及盤活存量資產(chǎn)，近年來，各地方政府都在積極發(fā)展保障性租賃住房，紛紛從政策、土地、資金等多方面予以大力支持。如上海以持續(xù)健全住房保障體系為重點(diǎn)任務(wù)，切實(shí)增強(qiáng)保障性租賃住房供應(yīng)的針對性和有效性，以增存并重，留改拆并舉的方式進(jìn)一步優(yōu)化了多層次租賃住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

安永大中華區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)主管合伙人湯哲輝表示：“在國家鼓勵多元化住房的趨勢下，房企逐漸意識到了擴(kuò)大業(yè)務(wù)領(lǐng)域的重要性，除了傳統(tǒng)商品住宅開發(fā)，越來越多的房企開始在商業(yè)地產(chǎn)、保障房、長租公寓等方面增加投資力度，多元業(yè)務(wù)相較于傳統(tǒng)商品住宅開發(fā)帶來更為穩(wěn)定的經(jīng)營流入，可以幫助房企調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，平滑經(jīng)營業(yè)績，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)的多元穩(wěn)定發(fā)展。”

存量時(shí)代下，考慮盤活存量基礎(chǔ)設(shè)施，擴(kuò)大有效投資以及強(qiáng)化資本市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的能力，監(jiān)管機(jī)構(gòu)一直致力于探索和推動中國REITs的發(fā)展。我國今年也推出了一系列政策，明確支持商業(yè)地產(chǎn)類消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目發(fā)行REITs，這將助力消費(fèi)升級和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新模式的探索。

報(bào)告基于克而瑞發(fā)布的中國房地產(chǎn)企業(yè)2022年全口徑銷售排行榜的前30家上市房企已公開的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，并從盈利能力、營運(yùn)能力與償債能力三個(gè)維度重點(diǎn)分析了存量時(shí)代下國內(nèi)頭部房企2022年經(jīng)營業(yè)績。

2022年前30家上市房企的營業(yè)收入合計(jì)約為人民幣4.0萬億元，同比降低約9.18%，有11家企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售增長。在整體房地產(chǎn)行業(yè)房屋銷售下降的情況下，優(yōu)質(zhì)房企充分發(fā)揮穩(wěn)健經(jīng)營的優(yōu)勢，通過持續(xù)拿地并開拓物業(yè)服務(wù)、長租公寓等業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)逆勢增長。

2022年前30家上市房企總存貨余額為人民幣8.7萬億元，同比下降約4.64%，共有22家企業(yè)的存貨水平較上年有所下降。房企存貨周轉(zhuǎn)率平均為33.13%，該指標(biāo)的波動范圍從60%至14.75%不等，差異化明顯。

而現(xiàn)金短債比平均約為1.39，較2021年同比減少34.30%，波動范圍從3.45至0.05不等，平均償債壓力較去年有所增加。隨著行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代，財(cái)務(wù)穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)房企具備更為暢通的融資渠道、更低的融資成本、更優(yōu)化的債務(wù)結(jié)構(gòu)，奠定了房企未來可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。

龐大的房地產(chǎn)存量市場仍然具有巨大的市場空間，把握當(dāng)前消費(fèi)升級、城市更新的契機(jī)，房地產(chǎn)企業(yè)在住宅開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)、代建代管等市場大有可為。只有不斷創(chuàng)新、提高管理水平，房地產(chǎn)企業(yè)才能在市場競爭中立于不敗之地。

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