恒大不是第一次資金鏈危機，但8月17日，許家印是第一次卸任恒大集團主席

在民眾和經濟學者還在爭論「當前經濟很困難，是否需要放松一下地產」的時候，這已經是第三家走到末端的房地產上市公司，前兩家分別是四川藍光發(fā)展和河北華夏幸福。華夏幸福曾經在2017年被大量明星基金頂格配置，因為他手中持有大量的雄安土地。

同樣是在2017年，中國房地產發(fā)生了轉折：當年全國共有54個大中城市出臺了樓市調控政策，其中關于“限購”共有129條，關于“限貸”共有169條。有15個城市樓市調控政策升級“認房又認貸”，48個城市樓市調控政策升級執(zhí)行“限售”政策。

2018年元旦房地產人士復盤的時候一副苦盡甘來的態(tài)度，稱上一年是過去十年調控最嚴的一年，但沒想到的是那可能成為未來十年調控最松的一年。

如果我們要說房地產調控的拐點，線索要從2008年開始說起。

或許是每一個歷史事件都要用一個巨頭來祭天，那一年美國房地產泡沫崩盤，美國頭部投資銀行貝爾斯登、雷曼破產，香港大量明星持有的雷曼迷你債突然一文不值，張學友損失慘重不得已在后面多次開演唱會。

在這樣的背景下，恒大于08年3月只能硬闖上市融資，但整個全球金融危機的陰霾之下，上市詢價中沒有一家機構認購，而恒大的資產負債表里面出現(xiàn)了市場最擔心的東西：土地儲備過高，現(xiàn)金流不足，杠桿率過高。

恒大一賭

在上市融資遇阻后，恒大找過當時頂級的房地產企業(yè)萬科融資，王石關門謝客。

其后在好朋友英皇主席楊受成的牽線之下，恒大走進了香港富商鄭裕彤的圈子，那幾個月許家印頻繁出入香港，只為與鄭裕彤代表的富商一起玩一種在廣東流行的撲克「鋤大地」，幾個月之后，鄭裕彤聯(lián)手劉鑾雄等香港富商為恒大站臺，兩人至少出資4億美金入股或認購恒大票據。

08年下半年，由于當時中國的經濟中外需所占的比例非常大，受到美國次貸危機的沖擊，中國四萬億刺激方案出臺，后續(xù)就是大量的消費品與股票、住宅等資產價格上漲。這個時候度過了資金斷裂危機，押注了大量土地儲備的恒大賭贏了，住宅銷售面積從僅有萬科的20%，躍升至一線地產商水準。

但是這樣的高光時刻并沒有持續(xù)太久，在四萬億刺激下，經濟義無反顧地走向了過熱，央行不得已在2010年即將結束的時候開始加息，下圖中我們可以看到，2010-2012年重新回到了加息周期。

放水的時候房價上漲，收水的時候房價下跌。最可怕的是，民眾不愿意在房價下跌的時候買房，因為只要再跌一些，省出來的錢就夠一年工資了；房價上漲的時候，民眾又怕再不買就買不起了。于是房價一路下跌。

這樣的情況一直持續(xù)到了2014年，由于房地產商的拿地、開工具有韌性，地方政府需要土地出讓費作為財政收入，新建的住宅越來越多，甚至西部地區(qū)出現(xiàn)了只有房屋不見人的鬼城。

這就是2014年經濟最大的背景，不斷降低的住宅銷售，對應不斷增加的住宅供應量。房價過高不再是主要矛盾，房價可能崩盤才是主要矛盾。

萬科王石在那年說了一句非常知名的話：房地產行業(yè)已經到了白銀時代。說完這句話沒多久，萬科就因為股價跌得太厲害，而被潮汕幫的姚振華舉牌，最終在多方勢力的協(xié)調下，姚振華逐步退出，王石出局，郁亮后來成了萬科的負責人。

這樣的環(huán)境下，萬科、保利等一線房地產開發(fā)商選擇保守，而碧桂園、融創(chuàng)、恒大則選擇積極進攻，形成了歷史上的第二次房地產大賭博。

恒大二賭

作為中國經濟的絕對支柱，房地產對上游的鋼鐵、水泥、煤炭（水泥原材料），中游的裝修、防水、電力以及下游的家具、家電都有巨大的影響力，用大而不能倒來形容再貼切不過。

在賣不動的房子面前，必須有解決的辦法。

2014年4月，央行橫空出世創(chuàng)造了 PSL 工具，這個金融工具簡單地說，就是由國開行向居民借錢，讓居民去買房；而怎么創(chuàng)造居民的購房需求呢？棚戶區(qū)改造。

二三四線城市大量的居民，從原先的破舊老樓里面置換出來，入住了原有賣不出去的存量住宅，使得原有的住宅市場供給量變小，支撐了房價，房地產價格觸底反彈，拿地、開工、竣工全面企暖回升。

而在一年之后，A股史詩級的泡沫破裂，上證綜指從5178點暴跌到 2638，釋放了大量的流動性到房地產市場中，更是進一步刺激了房價，至此啟動了五年地產牛市。

擴張激進，在房價低迷時不斷增加土地儲備的恒大又一次賭對了，在 2015年住宅銷售面積上大幅跑贏了萬科等老牌龍頭企業(yè)，恒大的股價從16年的4.8元，上升到17年的32.5元，漲幅高達677%。

這個漲幅有多夸張呢？近年來最火的新能源汽車龍頭寧德時代，從 2020年初到今年最高點也不過漲了543%，內房股自然是當年港股市場最靚的仔。

然而太陽底下沒有新鮮事。房價過低的時候有政策托底，房價過高了自然也有政策壓頂，在 PSL 的支持下，二三線城市的房價大幅上漲。2015之后，傳導到一線城市，深圳率先扣動了房價上漲的扳機，領導也發(fā)現(xiàn)了 PSL 的副作用，于是在2017年開始逐步收緊：

恒大三賭

于是我們見到了開篇所說的，2017年在全國密集出臺的房地產價格控制措施，核心是兩方面，一方面是總量上收縮 PSL，另一方面是因地制宜，因城施策。只是這一次，大多數(shù)民眾已經不相信房價還會跌了，恒大等民營房地產企業(yè)同樣想再賭一次：

于是房價仍然在震蕩中上漲，不僅誕生了「深房理」這樣的帶人炒房團，也出現(xiàn)了大量的房東拉群、聯(lián)手挺價，2020年二季度更是達到了一波高潮。

為什么是2020年二季度？因為在一季度，全球經濟受到了史無前例的沖擊，反向迫使了全球央行大放水，美國、韓國、澳大利亞房價正在以史無前例的速度上漲。中國也不例外，并且在中國，只要聽到寬松、放水、降準、降息這幾個字，就極大刺激了購房者的神經。

只是這一次有所不同。

2020年二季度之后，全球的股市、房市暴漲，所有持有資產的人都賺得盆滿缽滿，而打工人面臨的則是降薪、失業(yè)、冒險工作。全球頂級的對沖基金經理 Ray Dalio 研究表明現(xiàn)在是二戰(zhàn)之后全球貧富分化最大的時刻，美國財長耶倫坦言當前經濟存在明顯的 K 型復蘇：

而三套組合拳，則成為了最后推動恒大走向衰敗的致命一擊：

第一套：房地產公司的三條監(jiān)管紅線

2020年三季度，監(jiān)管為房地產公司劃定了三條紅線，第一條剔除預收款的資產負債率不得大于70%；第二條，凈負債率不得大于100%；第三條，現(xiàn)金短債比不得小于1倍。這三條懲罰激進擴張的地產商，把恒大安排得明明白吧。

第二套：商業(yè)銀行的兩條監(jiān)管紅線

2021年元旦，又為銀行劃出了兩條紅線，極大限制了資金流向房地產：

第一道紅線是“房地產貸款占比”，大型銀行不得超過40%，中型銀行不得超過27.5%，小型銀行不得超過22.5%，縣域農合機構不得超過17.2%，村鎮(zhèn)銀行不得超過12.5%。

第二道紅線是“個人住房貸款占比”，大型銀行不得超過32.5%，中型銀行不得超過20%，小型銀行不得超過17.5%，縣域農合機構不得超過12.5%，村鎮(zhèn)銀行不得超過7.5%。

第三套：基于指導價的按揭貸款

在深圳，所有的按揭貸款必須依據官方對住宅的估值，也就是說市場價1000萬的，原本我可以用300萬本金借700萬?，F(xiàn)在領導說了你只值700萬，銀行只能給你批7成貸款490萬，而你要拿出來的本金是510萬。300萬的本金增加到了510萬，增幅高達70%，極大限制了杠桿。

三拳過后，擴張最激進的裸泳者開始浮出水面。首先是華夏幸福債務重組，連帶把投資了幾百億的中國平安給坑了，實質違約金額815億，其次是藍光發(fā)展實質違約159.97億元。

而恒大則出現(xiàn)許多騷操作，比如在20年末的時候恒大汽車暴漲，短暫稱為中國市值最高的車企，彼時尚未有一部車量產下線。又比如準備恒大冰泉等多個子公司上市。

但是這也未能阻擋市場預期繼續(xù)向悲觀的趨勢蔓延，于是我們見到了恒大離岸美元債暴跌50%，意味著你買入后，只要恒大不倒閉，一兩年后就能本金翻倍，意味著隱含極大的違約概率。而最近一次暴跌，則是因為對培訓機構40號監(jiān)管文件。

為什么是一個對培訓機構、補習班的監(jiān)管文件會對房地產造成沖擊？因為大家復盤后發(fā)現(xiàn)政策早就表達了對培訓機構的態(tài)度，而市場只是一直沒有把它當回事而已。而房地產的企業(yè)家們，則是最喜歡與監(jiān)管博弈的那群人。

每次都賭贏，并不代表下次還會賭贏。(來源：獵云網)

生成海報

免責聲明：本網站內容主要來自原創(chuàng)、合作伙伴供稿和第三方自媒體作者投稿，凡在本網站出現(xiàn)的信息，均僅供參考。本網站將盡力確保所提供信息的準確性及可靠性，但不保證有關資料的準確性及可靠性，讀者在使用前請進一步核實，并對任何自主決定的行為負責。本網站對有關資料所引致的錯誤、不確或遺漏，概不負任何法律責任。任何單位或個人認為本網站中的網頁或鏈接內容可能涉嫌侵犯其知識產權或存在不實內容時，應及時向本網站提出書面權利通知或不實情況說明，并提供身份證明、權屬證明及詳細侵權或不實情況證明。本網站在收到上述法律文件后，將會依法盡快聯(lián)系相關文章源頭核實，溝通刪除相關內容或斷開相關鏈接。