7月28日，極客網(wǎng)了解到，科創(chuàng)板公司京源環(huán)保(688096.SH)公布關(guān)于上海證券交易所對公司擬購買房產(chǎn)并簽署意向協(xié)議暨關(guān)聯(lián)交易問詢函的回復(fù)公告。

公告披露，本次交易的房產(chǎn)為江蘇省南通市崇川區(qū)通富路西、新勝路北區(qū)域都市工業(yè)綜合體項目A2-1、A2-33號廠房，建筑面積約9718平方米，目前尚在建設(shè)中，預(yù)計完工時間為2022年3月。

上交所要求公司補充披露：(1)京源發(fā)展取得上述土地的時間、對價、方式、相關(guān)廠房的建設(shè)方、建設(shè)成本;(2)交易預(yù)估價格相較廠房成本的增值率;(3)結(jié)合廠房周邊同類房產(chǎn)的價格以及京源發(fā)展向獨立第三方銷售廠房的價格，分析本次交易定價的公允性;(4)廠房面積與募投項目產(chǎn)能的匹配性，向京源發(fā)展購買廠房用于募投項目實施的必要性。

京源環(huán)?；貜?fù)稱，公司擬向京源發(fā)展購買其開發(fā)的都市工業(yè)綜合體項目中的A2-1、A2-33號廠房，上述廠房坐落于新勝北路、通富路西側(cè)，宗地編號為M21211。京源發(fā)展取得上述土地的時間為2021年3月30日，通過掛牌出讓方式取得，宗地總面積為91,152.42平方米，對價為113,849,372.58元。

A2-1、A2-33號廠房的土建工程建設(shè)方為南通建工集團股份有限公司。2021年4月11日，京源發(fā)展與南通建工集團股份有限公司簽訂《建筑工程施工合同》，約定由其對在M21211地塊上開發(fā)的都市工業(yè)綜合體項目所有廠房(包括A2-1、A2-33號)進行施工建設(shè)。其他建設(shè)項目的施工方尚未確定。

根據(jù)京源發(fā)展建設(shè)投資估算表，A2-1、A2-33號廠房的建設(shè)成本預(yù)計總金額約為4,000.00萬元，該成本未考慮資金使用成本、管理費用、銷售費用、稅費等費用。

根據(jù)《房產(chǎn)買賣意向協(xié)議》，本次交易買賣雙方初步估算價格為5,000萬人民幣-6,000萬人民幣(如無特別說明，本回復(fù)中的廠房價格均為含稅價)，購置房產(chǎn)單價區(qū)間約為5,145.09元/㎡-6,174.11元/㎡，最終交易價格將會參照簽訂《房產(chǎn)買賣合同》時市場公允價格確定。

根據(jù)京源發(fā)展已向19家獨立第三方銷售廠房情況，獨棟廠房價格區(qū)間為4,900.00元/㎡-5,900.00元/㎡，平均價格為5,151.88元/㎡。

根據(jù)京源發(fā)展測算情況，預(yù)計廠房單位建設(shè)成本約為4,100元/㎡，該成本未考慮資金使用成本、管理費用、銷售費用、稅費等費用。

根據(jù)意向協(xié)議，本次交易購置廠房單價區(qū)間約為5,145.09元/㎡-6,174.11元/㎡，相對于建設(shè)成本(未考慮資金使用成本、管理費用、銷售費用、稅費等費用)的增值率約為25%-51%。若按京源發(fā)展向獨立第三方銷售獨棟廠房的價格區(qū)間4,900.00元/㎡-5,900.00元/㎡測算，相對于建設(shè)成本(未考慮資金使用成本、管理費用、銷售費用、稅費等費用)的增值率約為20%-44%。

公司本次向京源發(fā)展購買的房產(chǎn)為江蘇省南通市崇川區(qū)通富路西、新勝路北區(qū)域都市工業(yè)綜合體項目A2-1、A2-33號廠房，建筑面積約9,718平方米，交易預(yù)估價格為5,000萬人民幣-6,000萬人民幣，購置房產(chǎn)單價區(qū)間約為5,145.09元/㎡-6,174.11元/㎡。

①廠房周邊同類房產(chǎn)的價格

從公開渠道選取了廠房周邊同類房產(chǎn)的掛網(wǎng)價格做對比。通常來說，磚混結(jié)構(gòu)的建造成本和銷售價格低于框架結(jié)構(gòu)。公司本次向京源發(fā)展購買的廠房為框架結(jié)構(gòu)，預(yù)估購置廠房價格與廠房周邊同類房產(chǎn)的價格不存在顯著差異。具體情況如下：

A、華匯智谷科學(xué)園

華匯智谷科學(xué)園位于南通市崇川區(qū)園林路/鐘秀路交匯處，與京源發(fā)展的直線距離1-2公里，廠房出售信息在58同城的掛網(wǎng)時間為2021年7月，框架結(jié)構(gòu)廠房的掛網(wǎng)價格為5,575.00元/㎡，磚混結(jié)構(gòu)廠房的掛網(wǎng)價格區(qū)間為4,775.90元/㎡-5,563.14元/㎡。

B、萬科城市之光

萬科城市之光位于南通市崇川區(qū)人民中路，與京源發(fā)展的直線距離2-3公里，其在58同城發(fā)布一項廠房出售信息，掛網(wǎng)時間為2021年6月，廠房結(jié)構(gòu)為磚混結(jié)構(gòu)，掛網(wǎng)價格為5,054.15元/㎡。

②京源發(fā)展向獨立第三方銷售廠房的價格

截至本回復(fù)出具日，京源發(fā)展已向19家獨立第三方銷售廠房，總銷售面積49,556.57㎡，價格區(qū)間為3,950.00元/㎡-7,200.00元/㎡，平均價格為5,300.95元/㎡。廠房價格主要受戶型影響：大平層低層均價為7,169.00元/㎡;大平層高層價格為3,950.00元/㎡;獨棟價格區(qū)間為4,900.00元/㎡-5,900.00元/㎡，平均價格為5,151.88元/㎡。

公司本次向京源發(fā)展購買的廠房戶型為獨棟，預(yù)估購置廠房價格與京源發(fā)展向獨立第三方銷售獨棟廠房的價格不存在顯著差異。

經(jīng)對比，公司本次向京源發(fā)展購買廠房的預(yù)估購置價格與周邊同類房產(chǎn)的掛網(wǎng)價格，與京源發(fā)展向獨立第三方銷售廠房的價格均不存在顯著差異，本次購買廠房交易定價具備公允性。

公司本次向京源發(fā)展購買都市工業(yè)綜合體項目A2-1、A2-33號廠房，建筑面積約9,718平方米。其中A2-1號廠房約2,236平方米，主要用于超導(dǎo)磁介質(zhì)的生產(chǎn);A2-33號廠房約7,482平方米，主要為智能超導(dǎo)磁混凝設(shè)備生產(chǎn)車間。

公司本次募投項目廠房主要布局安排為：生產(chǎn)車間約6,000平方米，倉庫約1,900平方米，測試區(qū)域約1,300平方米，質(zhì)檢區(qū)域約330平方米和辦公區(qū)域約120平方米。其中，生產(chǎn)車間用于承擔(dān)本次募投項目的生產(chǎn)職能，計劃存放機械設(shè)備的生產(chǎn)設(shè)備約141臺/套/批、超導(dǎo)磁介質(zhì)的生產(chǎn)設(shè)備約78臺/套/批。

本次募投項目預(yù)計達(dá)產(chǎn)年生產(chǎn)智能超導(dǎo)磁混凝設(shè)備210套及配套的超導(dǎo)磁介質(zhì)，建筑面積產(chǎn)能比約為46.28平方米/套。公司根據(jù)生產(chǎn)規(guī)模和工藝要求，本著“先進、合理、科學(xué)、節(jié)能、高效”的原則購置廠房和規(guī)劃布局，廠房面積與募投項目產(chǎn)能具有匹配性。

根據(jù)本次募投項目的規(guī)劃布局，公司需要廠房來實施本次募投項目，廠房的解決方式主要有自建、租賃和購買三種。其中，自建廠房涉及考察選址、購買土地、行政審批、組織建設(shè)等流程，實施周期較長且存在不確定性;租賃廠房存在出租方提前終止合同，導(dǎo)致公司停工、搬遷的風(fēng)險。因此公司選擇購買的方式來解決本次募投項目的廠房需求。京源發(fā)展正在投資建設(shè)都市工業(yè)綜合體項目，該項目致力于打造“以能源環(huán)保全產(chǎn)業(yè)鏈裝備研發(fā)與高端智能制造為主要業(yè)態(tài)”的園區(qū)，能有效拉近公司與上下游合作伙伴的距離。項目選址位于江蘇省南通崇川經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，距離新城區(qū)僅5公里，距離機場7.5公里，地理位置優(yōu)越，公司在同樣地理位置、以類似的價格難以獲取同類廠房。

綜上所述，公司向京源發(fā)展購買廠房用于募投項目實施具備必要性。

公告披露，本次交易正式合同的簽訂將以公司成功發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券為前提。公司2021年一季報披露，公司貨幣資金余額為1.57億元，上交所要求公司補充披露：(1)實控人是否參與可轉(zhuǎn)債認(rèn)購，計劃認(rèn)購可轉(zhuǎn)債的比例、金額及資金來源;(2)結(jié)合在手貨幣資金情況，說明公司購買廠房的資金來源，與實控人認(rèn)購可轉(zhuǎn)債是否構(gòu)成一攬子安排。

京源環(huán)?；貜?fù)稱，公司實際控制人有主觀意愿行使優(yōu)先認(rèn)購權(quán)參與認(rèn)購本次發(fā)行可轉(zhuǎn)債，資金來源包括其本人的自有資金或自籌資金，具體參與認(rèn)購金額及比例將視本次可轉(zhuǎn)債發(fā)行時其個人資金情況而定，目前尚無法確定。

截至2021年3月31日，公司貨幣資金余額1.57億元，其中銀行存款余額1.32億元，用于開據(jù)票據(jù)及保函的受限資金余額0.25億元。

截至2021年3月31日，公司尚有2.16億元的流動負(fù)債，其中尚有短期借款7,407.82萬元、應(yīng)付票據(jù)4,550.57萬元、應(yīng)付賬款8,304.87萬元、應(yīng)付職工薪酬315.66萬元、應(yīng)交稅費280.47萬元等短期內(nèi)需要支付的款項。公司主營業(yè)務(wù)中工程承包業(yè)務(wù)在項目初期需要公司墊資，該類項目回款周期較長，對公司貨幣資金占用時間較長。

公司目前的貨幣資金主要用于支付貨款、員工薪資，以維持公司基本的生產(chǎn)經(jīng)營活動。

公司購買廠房的資金來源為本次發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券募集資金。

A、公司向京源發(fā)展購買廠房與實控人認(rèn)購公司本次發(fā)行可轉(zhuǎn)債的交易主體不同。公司本次購買廠房的交易對方系京源發(fā)展，除李武林先生持股比例為70%之外，京源發(fā)展還有其他股東持股比例30%。截至2021年3月31日，公司實際控制人李武林、和麗的持股比例分別為14.85%和10.98%，兩位實際控制人享有對本次發(fā)行可轉(zhuǎn)債的優(yōu)先認(rèn)購權(quán)，京源發(fā)展不享有優(yōu)先認(rèn)購權(quán)。

B、公司向京源發(fā)展購買廠房與實控人認(rèn)購公司本次發(fā)行可轉(zhuǎn)債兩者之間不互為前提條件，不存在一攬子安排。公司購買廠房正式合同的簽訂以公司成功發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券為前提，本次可轉(zhuǎn)債成功發(fā)行取決于監(jiān)管審核、公司原有股東及其他投資者認(rèn)購及主承銷商包銷等情況。公司實際控制人享有對本次發(fā)行可轉(zhuǎn)債的優(yōu)先認(rèn)購權(quán)，可以選擇行使或放棄該等優(yōu)先認(rèn)購權(quán)，公司實際控制人有主觀意愿通過使用優(yōu)先購買權(quán)參與認(rèn)購本次發(fā)行可轉(zhuǎn)債。

C、公司向京源發(fā)展購買廠房與實控人認(rèn)購公司本次發(fā)行可轉(zhuǎn)債的交易金額不同。公司實際控制人參與可轉(zhuǎn)債認(rèn)購金額及比例將視本次可轉(zhuǎn)債發(fā)行時其個人資金情況而定，公司此次購買廠房初步估算價格為人民幣5,000萬-6,000萬元，實際控制人認(rèn)購可轉(zhuǎn)債的金額與公司支付購房款的金額不同。

D、公司向京源發(fā)展購買廠房與實控人認(rèn)購公司本次發(fā)行可轉(zhuǎn)債的交易達(dá)成和款項支付時間不同。如公司實際控制人參與本次可轉(zhuǎn)債認(rèn)購，其將使用自有資金或自籌資金于可轉(zhuǎn)債發(fā)行時進行認(rèn)購。而公司于可轉(zhuǎn)債發(fā)行成功后6個月內(nèi)與京源發(fā)展簽署正式的《房產(chǎn)買賣合同》，并根據(jù)合同約定時點支付款項。綜上所述，公司購買廠房用于募投項目與實控人認(rèn)購可轉(zhuǎn)債不構(gòu)成一攬子安排。

生成海報

免責(zé)聲明：本網(wǎng)站內(nèi)容主要來自原創(chuàng)、合作伙伴供稿和第三方自媒體作者投稿，凡在本網(wǎng)站出現(xiàn)的信息，均僅供參考。本網(wǎng)站將盡力確保所提供信息的準(zhǔn)確性及可靠性，但不保證有關(guān)資料的準(zhǔn)確性及可靠性，讀者在使用前請進一步核實，并對任何自主決定的行為負(fù)責(zé)。本網(wǎng)站對有關(guān)資料所引致的錯誤、不確或遺漏，概不負(fù)任何法律責(zé)任。任何單位或個人認(rèn)為本網(wǎng)站中的網(wǎng)頁或鏈接內(nèi)容可能涉嫌侵犯其知識產(chǎn)權(quán)或存在不實內(nèi)容時，應(yīng)及時向本網(wǎng)站提出書面權(quán)利通知或不實情況說明，并提供身份證明、權(quán)屬證明及詳細(xì)侵權(quán)或不實情況證明。本網(wǎng)站在收到上述法律文件后，將會依法盡快聯(lián)系相關(guān)文章源頭核實，溝通刪除相關(guān)內(nèi)容或斷開相關(guān)鏈接。