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    房地產(chǎn)“三高”你真的了解嗎?哪些方面將受限?

    提起房地產(chǎn)行業(yè),融資新規(guī)“三道紅線”如影相隨。去年8月“三道紅線”出臺,但究竟什么是三道紅線,出臺的作用又是什么?

    監(jiān)管部門設(shè)置“三道紅線”,具體為1)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%;2)凈負(fù)債率大于100%;3)現(xiàn)金短債比小于1倍。

    在這三個指標(biāo)中,資產(chǎn)負(fù)債率通常是用來判斷企業(yè)整體負(fù)債水平;凈負(fù)債率則是判斷房企自身財務(wù)風(fēng)險,通常用來反應(yīng)房地產(chǎn)公司真實負(fù)債壓力及杠桿水平;現(xiàn)金短債比則更傾向于判別短期財務(wù)風(fēng)險,可了解到現(xiàn)金流壓力及安全性。

    同時,監(jiān)管部門按“三道紅線”,把試點房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理。以有息負(fù)債規(guī)模為融資管理操作目標(biāo),分檔設(shè)定為有息負(fù)債規(guī)模增速閾值,每降低一檔,上限增加5%。

    也即:(1)如果“三線”均超出閾值為“紅色檔”,有息負(fù)債規(guī)模以2019年6月底為上限,不得增加;(2)“二線”超出閾值為“橙色檔”,有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%;(3)“一線”超出閾值為“黃色檔”,有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過10%;(4)“三線”均未超出閾值為“綠色檔”,有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過15%。

    具體的指標(biāo)計算方法如下:

    紅線 1 指標(biāo):剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率 =(總負(fù)債-預(yù)收)/(總資產(chǎn)-預(yù)收)

    紅線 2 指標(biāo):凈負(fù)債率 =(有息負(fù)債-貨幣資金)/股東權(quán)益合計

    紅線 3 指標(biāo):現(xiàn)金短債比 = 非受限現(xiàn)金 /短期債務(wù)

    如:榮盛發(fā)展財報顯示,在“三道紅線”的監(jiān)管要求下,截至2020年底,榮盛發(fā)展剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率73.78%,略高于監(jiān)管要求的70%;凈負(fù)債率80.18%,符合低于100%的要求;現(xiàn)金短債比1.23,符合監(jiān)管不低于1倍的要求。由此看來,該公司兩條達標(biāo),一條踩線,位居“黃檔”。

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    2021-07-20
    房地產(chǎn)“三高”你真的了解嗎?哪些方面將受限?
    去年8月“三道紅線”出臺,但究竟什么是三道紅線,出臺的作用又是什么?

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