物管行業(yè)，無疑是近兩年港股市場的熱門行業(yè)，不僅在于眾多物管企業(yè)加速上市，還在于物管企業(yè)價值不斷被發(fā)掘，逐步成為港股市場核心板塊之一。截至2021年6月25日，港股市場一共有49家物管企業(yè)上市，多數(shù)企業(yè)價值都被市場熱捧，市值500億港元以上有6家，市值在300-500億港元之間的有4家，在100-300億港元之間的有7家。

隨著今年4月恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)的推出，物管板塊有望獲得更多ETF基金的被動配置，進一步推動行業(yè)市值和估值的增長，市場對于優(yōu)質(zhì)物業(yè)股還是愿意買單的。

朗詩綠色生活作為長三角地區(qū)領(lǐng)先的物管企業(yè)，在綠色建筑管理中具備相當(dāng)強的優(yōu)勢。據(jù)資料所示，朗詩綠色生活赴港上市，股份代碼為“1965”，招股期為6月25日至6月30日，擬發(fā)行股份100,000,000股，發(fā)行價區(qū)間為2.86-4.16港元，最高募集金額約4.16億港元，計劃將于7月8日正式掛牌上市，可重點關(guān)注。

業(yè)績高增長，深耕長三角

正如前述所言，朗詩綠色生活為長江三角洲領(lǐng)先的物業(yè)管理公司，根據(jù)中指院資料，按綜合實力排名，公司在2021年中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)排行榜中位列第24位。公司是國內(nèi)領(lǐng)先的綠色建筑管理服務(wù)商，按擁有兩星或以上認(rèn)證的綠色建筑的在管建筑面積比例計，朗詩綠色生活在中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)中排名第三位。

截至2020年底，公司的總在管面積為17.3百萬平方米，總合約建筑面積為23.7百萬平方米。公司的在管面積中，約有85.2%位于長江三角洲地區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯。長三角地區(qū)是我國產(chǎn)業(yè)體系最完備、城鎮(zhèn)化基礎(chǔ)最好、綜合實力最強的區(qū)域之一。該地區(qū)經(jīng)濟條件優(yōu)越，服務(wù)品質(zhì)要求高，本地物業(yè)公司競爭優(yōu)勢明顯。有鑒于該地區(qū)經(jīng)濟優(yōu)勢，在物管費用上，相對于全國平均水平來說有較大的溢價空間。

朗詩綠色生活近幾年業(yè)績高速增長，2018年至2020年，公司總收入由3.1億增長為6.0億，三年復(fù)合增長率達39.2%;凈利潤由3096萬元增長至6556萬元，三年復(fù)合增長率更是高達45.5%。隨著公司上市，未來在長江三角洲及全國地區(qū)品牌知名度進一步提升，有助于加速市場擴張及高速發(fā)展。

多元增值有溫度，獨立業(yè)務(wù)顯真章

朗詩綠色生活擁有極強的獨立業(yè)務(wù)拓展能力，公司自2015年開始加速拓展獨立第三方業(yè)務(wù)，2018年至2020年三年間，公司來自獨立第三方的住宅項目在管面積由1.3百萬平方米增長至6.8百萬平方米，復(fù)合年增長率高達128.7%。來自獨立第三方的收入大幅提升至4.5億元，占公司總收入約75.0%。外拓業(yè)務(wù)成為驅(qū)動公司業(yè)績增長的強大引擎。

2019年，在香港上市物管企業(yè)中，按照來自于獨立第三方物業(yè)開發(fā)商開發(fā)的項目在管建筑面積增長率計，公司排名第四;按來自獨立第三方物業(yè)開發(fā)商開發(fā)的項目收益增長率計，公司排名第六。隨著公司獨立第三方業(yè)務(wù)成長提速，公司該部分業(yè)務(wù)占比逐步提升。2018年，包含代建項目的獨立第三方在管面積占比為16.6%，而到了2020年，該數(shù)據(jù)已攀升至42.3%，可見獨立第三方業(yè)務(wù)增長強勢。

物業(yè)服務(wù)說到底最后是關(guān)于人的服務(wù)，朗詩綠色生活秉承打造有溫度的社區(qū)的服務(wù)理念，通過“詩友公社”和“匯鄰驛居”兩大品牌，提供社區(qū)增值服務(wù)，于在管社區(qū)營造溫馨友好的氛圍。服務(wù)包括但不限于為不同年齡層業(yè)主及住戶組織提供親子活動、比賽、不同興趣小組及工作坊等各種主題活動，以及向物業(yè)開發(fā)商及業(yè)主提供各種物業(yè)代理服務(wù)。

完善數(shù)字科技服務(wù)，發(fā)力多渠道擴大業(yè)務(wù)

當(dāng)前優(yōu)質(zhì)物管公司通過內(nèi)生外延等手段實現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展。規(guī)?；l(fā)展中運營效率和成本控制是核心競爭力。另外，O2O發(fā)展如火如荼，社區(qū)運營處于O2O最后一公里，地位突出，用戶數(shù)據(jù)管理是物管公司的核心競爭力。朗詩綠色生活近年不斷完善數(shù)字科技運營，已搭建多個數(shù)字化平臺，在運營效率和服務(wù)質(zhì)量以及成本控制上均取得顯著進步。

朗詩綠色生活擁有標(biāo)準(zhǔn)化管理體系，在標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)體系內(nèi)，公司著力打造升級“朗e云”平臺，以提高管理效率及保證服務(wù)程序及標(biāo)準(zhǔn)的一致性。公司利用“朗e云”進行日常物業(yè)營運及管理，范圍由物業(yè)管理費收取到客戶投訴管理以及由保安及訂單管理到園藝及景觀管理不等。在便利性服務(wù)上，公司也設(shè)立微信小程序，使客戶可接收有關(guān)社區(qū)增值服務(wù)的信息，并為客戶提供方便使用的方式就社區(qū)增值服務(wù)下達訂單。

可以說，朗詩綠色生活是一家高速成長、綠色差異化經(jīng)營以及有品牌價值和規(guī)模化服務(wù)能力的優(yōu)質(zhì)物管公司。從發(fā)展軌跡可看出，公司繼續(xù)聚焦深耕長三角地區(qū)，并重點拓展全國人口密度高，購買力強的城市和地區(qū)，仍處于高速發(fā)展階段。

物業(yè)股估值傳導(dǎo)效應(yīng)，朗詩綠色生活上市正當(dāng)時

當(dāng)前物業(yè)股形成明顯的分層效應(yīng)，由于行業(yè)整體上升空間潛力，行業(yè)龍頭企業(yè)估值率先得到印證。截至2021年6月25日，華潤萬象生活PETTM高達123倍，融創(chuàng)服務(wù)高達112倍，碧桂園服務(wù)亦達約83倍。作為典型的輕資產(chǎn)服務(wù)行業(yè)，能獲得與高科技公司媲美的估值，體現(xiàn)出市場對物業(yè)管理行業(yè)的成長空間認(rèn)可。

隨著行業(yè)龍頭估值得到體現(xiàn)，市場的目光逐漸放在挖掘優(yōu)質(zhì)的中小型市值的物業(yè)公司。當(dāng)前物業(yè)股仍受青睞，朗詩綠色生活迎來上市，正逢當(dāng)時。從最新的認(rèn)購情況來看，朗詩綠色生活公開發(fā)售部分已獲足額認(rèn)購，市場已給予了認(rèn)可，超額認(rèn)購是必然事件，可繼續(xù)期待其上市后的表現(xiàn)。

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