今年，各地樓市調(diào)控政策頻出。在“房住不炒”的定位下，調(diào)控或?qū)⒊蔀闃鞘行鲁B(tài)，樓市也預(yù)期逐漸回歸理性。樓市降溫跡象在5月再次顯現(xiàn)，樓市調(diào)控高壓下，各家房企銷售表現(xiàn)又如何?

一、政策篇：房地產(chǎn)稅再次提及，各地加碼樓市調(diào)控頻次

5月，從中央到地方層面都相繼出臺包括保障性租賃住房、土地政策等一系列舉措，釋放出未來房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)加碼的信號。

中央層面，為讓住房回歸居住本性，提出推行房地產(chǎn)稅，同時提出大力發(fā)展保障性租賃住房。5月11日，房地產(chǎn)稅改革試點工作座談會召開，這是年內(nèi)第四次點名“房地產(chǎn)稅”。

地方層面，各地加碼調(diào)控房地產(chǎn)，并且再度加強部分城市住房信貸管控和市場監(jiān)管。

如湖州、南京、寧波、紹興等城市出臺樓市新政進行調(diào)控，政策內(nèi)容涉及限售限購、搖號購房、提高“無房家庭”購房門檻等。同時，住房信貸管控方面，深圳部分銀行上調(diào)房貸利率、廣州部分銀行個人房貸最高按揭成數(shù)不超6成等。

中原地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)顯示，2021年前5月樓市調(diào)控政策井噴，達(dá)234次。

有分析人士預(yù)計，短期內(nèi)，調(diào)控升級仍將延續(xù)，這對“穩(wěn)房價”是一個利好。同時，市場成交也能逐漸回歸平穩(wěn)，房地產(chǎn)竣工與銷售面積增速之間的缺口有望小幅收窄，有利于改善供給、平抑房價。

二、樓市篇：商品房銷售增速連續(xù)三個月下降，房價漲幅回落至年內(nèi)低位

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前5月全國商品房銷售同比繼續(xù)增長，但銷售增速已從今年1-2月份的高位連續(xù)三個月回落。

2021年前5月商品房銷售額和銷售面積分別約7.05萬億元和6.64億平方米，同比增長52.4%和36.3%;比2019年前5月增長36.2%和19.6%，兩年平均增長16.7%和9.3%。

銷售增速方面，今年前5月商品房銷售額增速較前4月累計增速下降15.8個百分點，增長幅度繼續(xù)減少;前5月銷售面積較前4月累計增速下降11.8個百分點。

單月來看，今年5月份房地產(chǎn)銷售額雖環(huán)比減少，但銷售面積實現(xiàn)了環(huán)比增加。5月份全國商品房銷售額約為1.69萬億元人民幣，環(huán)比減少約11.18%;全國商品房銷售面積約合1.61億平方米，環(huán)比增加約12.59%。

分業(yè)態(tài)來看，住宅、辦公以及商業(yè)用房在銷售額和銷售面積均實現(xiàn)不同比例的增長。

2021年前五月，住宅銷售額累計同比增長56.5%，辦公樓銷售額累計同比增長24.9%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額累計同比增長10.3%;銷售面積方面，住宅銷售面積累計同比增長39.0%，辦公樓銷售面積累計同比增長10.5%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積累計同比增長8.2%。

就地區(qū)而言，東部地區(qū)和中部商品房銷售增速較快，成為帶動全國房地產(chǎn)市場增長的主要力量。

再看房價方面，從國家統(tǒng)計局發(fā)布的《2021年5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》來看，各能級城市一二手房房價漲幅基本保持穩(wěn)定態(tài)勢。

5月份，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.7%，漲幅比上月微擴0.1個百分點;31個二線城市和35個三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比分別上漲0.6%和0.4%，漲幅均與上月相同。

整體來看，2021年5月份，全國房地產(chǎn)市場熱度有所回落但仍處于歷史較高位，這顯示出前期多城出臺的地產(chǎn)調(diào)控政策不斷發(fā)酵，調(diào)控水平越來越精準(zhǔn)化。未來，越來越收緊加碼的調(diào)控政策有望進一步平穩(wěn)國內(nèi)房地產(chǎn)市場。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜分析認(rèn)為，未來房地產(chǎn)市場調(diào)控政策仍處于趨緊狀態(tài)，金融監(jiān)管力度持續(xù)加大，部分市場熱度較高的城市仍有政策加碼預(yù)期。隨著調(diào)控政策的進一步顯效，購房者置業(yè)情緒有望繼續(xù)回歸，疊加去年低基數(shù)效應(yīng)的減弱，全國商品房銷售規(guī)模增速預(yù)計將繼續(xù)放緩。

三、房企篇：房企銷售增速下降明顯，部分房企出現(xiàn)負(fù)增長

全國來看，今年5月房地產(chǎn)市場成交趨穩(wěn)，銷售增速穩(wěn)中有落。

個企層面，極客網(wǎng)從2021年首5月銷售額TOP50上市房企中篩選了位于不同梯隊的20家典型房企，對該等房企5月的銷售額、銷售面積及年度目標(biāo)完成度進行了盤點。

銷售額方面，5月單月，20家房企整體呈現(xiàn)上漲趨勢，少部分企業(yè)出現(xiàn)了負(fù)增長。

上述20家房企中，有三家企業(yè)5月銷售額均過500億大關(guān)，分別為保利地產(chǎn)(600048.SH)、萬科企業(yè)(02202.HK)和碧桂園(02007.HK)，分別錄得單月銷售額594.14億元、575.6億元和573.8億元，不過漲幅明顯回落，萬科企業(yè)單月銷售額出現(xiàn)負(fù)增長。

20家典型房企整體的銷售業(yè)績同比增速放緩，其中少部分房企一改前幾個月業(yè)績上揚的趨勢，同比增速首次出現(xiàn)負(fù)增長。

漲幅方面，有4/5的房企呈現(xiàn)正增長，其中綠城中國(03900.HK)銷售增速最快，5月銷售額同比增長65.79%，達(dá)到315億元人民幣。

另外，有4家房企銷售額出現(xiàn)同比下降。其中越秀地產(chǎn)銷售額下降的幅度最大，同比減少28%;雅居樂次之，下降幅度為27.24%;萬科企業(yè)5月銷售增速同比錄得下降6.07個百分點，榮盛發(fā)展(002146.SZ)5月銷售額同比下降了0.03%。

銷售面積方面，20家典型房企中，同比增速拔得頭籌的依舊是綠城中國，其5月銷售面積為138萬平方米，同比增加45.26%;越秀地產(chǎn)5月銷售面積同比下降了29%，降幅最大，僅為30.14萬平方米。銷售額和銷售面積同比雙降的有三家企業(yè)，分別是萬科、雅居樂和越秀地產(chǎn)。

盡管5月份房企業(yè)績較4月份業(yè)績穩(wěn)步回落，但從累計業(yè)績來看，今年前5月房企的整體銷售業(yè)績相比去年同期的業(yè)績還是處于上升態(tài)勢。

從今年前5月累計銷售額數(shù)據(jù)榜單來看，20家房企里排名前三的分別是萬科企業(yè)、碧桂園和保利地產(chǎn)，累計銷售額分別為2868.1億元、2497.6億元以及2348.98億元，分別同比增加16.07%、21.25%和50.55%。相應(yīng)地，這三家頭部房企的累計銷售面積也是穩(wěn)居前三。

不過，從增長幅度來看，今年前五月，20家房企中累計銷售額增速最快的還是綠城中國，同比增加114%;累計銷售面積增速最快的是旭輝控股，同比增加94.43%。

最后，從年度銷售目標(biāo)完成率來看，上述20家房企中，16家房企有明確銷售目標(biāo)，其中5/8的房企都取得不錯的成績，今年前5個月銷售額完成率超過了40%。其中正榮地產(chǎn)、雅居樂和金地集團的2021年度銷售目標(biāo)完成率處于20家典型房企中前三名，分別為46.14%、46.09%和46%。

另外，首開股份年度銷售目標(biāo)完成率處于最高區(qū)間，達(dá)到42.76%-46.65之間，今年5個月實現(xiàn)累計銷售額達(dá)513.12億元，同比增長了57.81%。而20家房企中目標(biāo)完成率最低的是金科股份，銷售目標(biāo)完成率僅為33.96%，接下來7個月還有1651億的銷售額要完成。

關(guān)于5月房企業(yè)績增速同比放緩的原因，分析認(rèn)為，或是由于房地產(chǎn)行業(yè)在“金三銀四”之后迎來階段性回調(diào)，房企推出樓盤積極性減小以及去年疫情過后，房地產(chǎn)銷售業(yè)績的逐月復(fù)蘇導(dǎo)致基數(shù)的逐月增大等因素影響。此外，還有前幾個月樓市調(diào)控政策威力逐步顯現(xiàn)的影響。

展望未來，海通證券分析師涂力磊認(rèn)為，考慮到6月開始銷售金額的基數(shù)顯著提升，預(yù)計同比增速進一步收窄。另一方面，預(yù)計熱門城市調(diào)控力度加大需求層面受影響，而部分三四線城市市場遇冷，以上原因也會使得增速進一步收窄。

首創(chuàng)證券首席分析師王嵩同樣認(rèn)為，考慮到熱點城市調(diào)控持續(xù)收緊以及房貸利率的提升，預(yù)計市場將進入高位盤整階段。

四、投資篇：地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)降溫，房企在二線城市和長三角城市群拿地占比上升

整體來看，5月份，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資增速連續(xù)3個月收窄;拿地規(guī)模方面，同比略有下降。

從各線級城市及城市群來看，土拍帶動了房企拿地在二線城市和長三角城市群占比有所上升，土地?zé)岫壬仙糠制髽I(yè)單月拿地金額和拿地規(guī)模受土拍“兩集中”政策影響較大。

國家統(tǒng)計局官方數(shù)據(jù)顯示，2021年1-5月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速出現(xiàn)進一步回落。

1—5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資5.43萬億元，同比增長18.3%;比2019年1—5月份增長17.9%，兩年平均增長8.6%。其中，住宅投資4.07萬億元，增長20.7%。

從房地產(chǎn)開發(fā)投資增速來看，1—5月份的增速與1-4月份相比，放緩3.3個百分點，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計增速已從今年1-2月份38.3%的高位，連續(xù)三個月回落。

分地區(qū)來看，在密集樓市調(diào)控下，東部地區(qū)投資總額繼續(xù)領(lǐng)跑，但中部地區(qū)投資增速較快。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-5月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額約2.94萬億元，同比增長16.8%，在東中西部地區(qū)中繼續(xù)排行首位。不過，中部地區(qū)開發(fā)投資增速最快，同比增長25.5%。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙表示，“東部地區(qū)銷售增速繼續(xù)領(lǐng)跑主要是因為東部地區(qū)擁有較高的產(chǎn)業(yè)配套，人口吸引力強，市場需求大。中部地區(qū)緊隨其后，東北地區(qū)銷售增速最低?！?/p>

新開工面積方面，房屋施工面積同比增速較前4個月增速基本持平。

1—5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積約84億平方米，同比增長10.1%;房屋新開工面積約7.43億平方米，同比增長6.9%。

貝殼研究院高級分析師潘浩認(rèn)為，由于半年業(yè)績需要，5月新開工面積為2.044億萬平方米，環(huán)比增長15.2%，進而推動開發(fā)投資額環(huán)比上漲。預(yù)計隨著集中供地的持續(xù)推進，新開工面積對開發(fā)投資的促進作用仍將持續(xù)。

不過，拿地規(guī)模方面，房企5月拿地規(guī)模整體來看同比是略有下降。

在同策研究院跟蹤的TOP20上市房企中，拿地金額和拿地面積同比均有所下降。

TOP20房企合計拿地金額2839.32億元，環(huán)比上漲14%，同比減少8.4%;合計拿地面積1200.44萬平米，環(huán)比下降58.45%，同比減少61.72%。

1-5月份，統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積4396萬平方米，同比下降7.5%;土地成交價款1931億元，下降20.5%。

但在中指研究院跟蹤的TOP100企業(yè)拿地總額與去年相比呈現(xiàn)出小幅上升趨勢。

數(shù)據(jù)顯示，2021年前5月，TOP100企業(yè)拿地總額人民幣13274億元，同比增長14.3%。TOP100門檻值為29億元，與去年同期略有下降。

數(shù)據(jù)還顯示，今年前5個月，萬科、招商蛇口和保利發(fā)展拿地總額再次領(lǐng)跑，分別以709億元、638億元和623億元居拿地金額榜前三名;拿地面積榜前三名分別為碧桂園、保利發(fā)展、萬科，拿地面積分別為860萬㎡、753㎡和731㎡。

但值得注意的是，土拍“兩集中”政策給部分房企帶來機遇的同時，也持續(xù)影響著另一部分房企的拿地計劃。

以中海地產(chǎn)為例，今年以來，該公司拿地動作大大減少。中指數(shù)據(jù)指出，2021年前5月，中海地產(chǎn)拿地金額合計246億元，僅排名房企第14位。而在“兩集中”政策出臺之前，于2018-2020年，中海地產(chǎn)同期拿地金額分別為760億元、1034億元、1281億元，依次排名房企第五、第四、第三。

地域分布上，土拍“兩集中”政策致房企拿地在二線城市和長三角城市群占比上升顯著。

中指研究院跟蹤的50家代表房企數(shù)據(jù)顯示，于前5月，50家房企在二線城市拿地面積較前4月出現(xiàn)了大幅上漲，由45.1%增長至52.2%，拿地面積突增的原因是在5月集中供地的11城中有9城為二線城市。

另外，11城中有4城位于長三角城市群，因而也帶動長三角城市群占比亦略有增加，環(huán)比增加4.1個百分點。同時，京津冀城市群占比受本月北京集中供地的影響亦增加近2個百分點。

由此可見，土拍“兩集中”政策對房企的拿地區(qū)域影響不容小覷。

五、融資篇：房企整體融資規(guī)模收縮，融資環(huán)境繼續(xù)趨嚴(yán)

在房企債券融資方面，今年前5個月發(fā)債規(guī)模較去年同期呈現(xiàn)下降趨勢，其中，境內(nèi)債券規(guī)模累計同比下滑11%。

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2021年1-5月房企境內(nèi)外債券融資累計約4624億元(人民幣，下同)，同比下降18%，達(dá)到近三年低點。單月來看，5月房企境內(nèi)外債券融資約647億元，環(huán)比減少30.9%，同比增長4.9%。

債券融資結(jié)構(gòu)部分，境內(nèi)債券規(guī)模增長趨勢放緩，境外債市維持不確定預(yù)期。

今年1-5月，房企境內(nèi)債券規(guī)模占比同比上升5個百分點至67%，不過增長趨勢進一步放緩，累計發(fā)債規(guī)模約3113億元，同比下降約11%;而境外債券，前五月累計發(fā)債1511億元，同比下降約29%，整體維持高不確定性預(yù)期。

值得注意的是，5月債券融資到期規(guī)模環(huán)比出現(xiàn)下降28.3%，但債務(wù)規(guī)模仍處于高位，當(dāng)月到期債務(wù)規(guī)模約985億元，同比增加90.5%。

最后看個企方面，貝殼研究院統(tǒng)計了1-5月融資總額排名前50的房企，其債券融資總規(guī)模約為3498億元。其中，萬科、遠(yuǎn)洋集團、金地集團排在累計發(fā)債規(guī)模的前三名，分別發(fā)債186億元、142億元和128億元，5月份分別發(fā)債43億元、52億元和20億元。

引人關(guān)注的是，萬科在拿地方面和融資方面均取得雙“第一”的成績。那么，萬科積極發(fā)債實現(xiàn)融資背后邏輯何在?答案指向了土地市場。

22城集中供應(yīng)土地改革政策出臺之后，限量供地導(dǎo)致供不應(yīng)求，土地資源極其稀缺，房價持續(xù)上漲，這對于資金雄厚的開發(fā)商卻是一大利好，可以參與更多土地出讓，把握更多合作拿地的機會，以實現(xiàn)銷售的高速增長?；蛟S，這就是萬科在融資道路上如此激進并費盡心思的源頭。

從房企發(fā)債數(shù)據(jù)來看，境內(nèi)債方面，Wind數(shù)據(jù)披露，在新發(fā)行境內(nèi)信用債的房企中，保利地產(chǎn)發(fā)行信用債融資最多，金額為30.3億元，平均票面利率為3.54%;其次為龍湖集團，融資金額為30億元，平均票面利率為3.71%。

境外債方面，Wind數(shù)據(jù)還披露，2021年5月，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中共有12個債務(wù)主體發(fā)行境外美元債，共發(fā)行美元債12只，融資金額為36.93億美元，環(huán)比增長72.01%，同比增長57.55%。

在當(dāng)月新發(fā)美元債的內(nèi)地房企中，仁恒置地集團與佳兆業(yè)集團居于美元債發(fā)行規(guī)模的榜首，實際發(fā)行金額均為5億美元;其次是遠(yuǎn)洋集團和合景泰富集團，融資金額分別為4億美元和3.78億美元。

至于發(fā)債的目的，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行美元債最大的用途就是借新還舊。尤其在“三道紅線”政策的持續(xù)發(fā)力下，隨著融資渠道收緊，5月以來，房企境內(nèi)信用債大幅下降，不得不把目光投向境外。而幾乎所有的上市房企也都在公告中表明“償還公司現(xiàn)有債務(wù)”。

展望未來房企的融資形勢，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄認(rèn)為，官方表明了對房地產(chǎn)金融監(jiān)管從嚴(yán)的態(tài)度，對違規(guī)房地產(chǎn)融資行為加強管控，預(yù)計接下來房企融資環(huán)境將會繼續(xù)趨嚴(yán)，對房地產(chǎn)行業(yè)的資金監(jiān)管仍將收緊。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水亦分析指出，在融資難的背景下，房企應(yīng)緊抓上半年融資窗口期，加快拓展融資渠道，積極探索新融資方式。

結(jié)尾

5月中央和地方繼續(xù)加碼地產(chǎn)調(diào)控政策，樓市銷售增速持續(xù)下探，房企融資環(huán)境進一步收緊趨嚴(yán)。土拍“兩集中”政策致房企拿地在二線城市和長三角城市群占比上升顯著，不過地產(chǎn)開發(fā)投資增速回調(diào)趨勢不變。

展望6月乃至下半年，預(yù)計國內(nèi)房地產(chǎn)市場熱度漸冷，外加調(diào)控政策的收緊，下半年銷售或?qū)⒔禍亍Ａ硗?，由?020年出讓總面積的縮水，2021年新開工增速必然回落，預(yù)計帶動著房地產(chǎn)投資增速的同步下滑。

如今，房地產(chǎn)行業(yè)告別土地紅利、金融紅利時代，進入管理紅利時代，市場的轉(zhuǎn)變倒逼著企業(yè)轉(zhuǎn)型。預(yù)計將有更多的房企實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級，在變革創(chuàng)新的途中，企業(yè)需要不斷進行戰(zhàn)略更新和變革，調(diào)整自身定位與發(fā)展方向，進而打造多元化競爭優(yōu)勢。

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