今年以來，物企再掀赴港上市熱潮。根據(jù)恒生指數(shù)公司統(tǒng)計，2020年有18家物管公司在香港上市。而2021年以來，據(jù)不完全統(tǒng)計，截至6月15日，有30家物管公司正在港交所遞表排隊中。隨著行業(yè)政策迎來多重利好，物業(yè)管理行業(yè)正迎來“黃金時代”。2021年1月25日，朗詩綠色生活正式遞交港股上市申請，并已通過港交所聆訊，港股物管行業(yè)的后備軍再添一員“大將”。

一、外拓實力迅速增強，業(yè)績增長新引擎

朗詩綠色生活成立于2005年，是一家深耕長三角、布局全國，快速成長的物業(yè)管理服務(wù)提供商。朗詩綠色生活收入主要來源于三大業(yè)務(wù)：物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)。其中，物業(yè)管理服務(wù)是公司收入的絕對主力，2020年為公司貢獻了近7成總收入。

物管企業(yè)自產(chǎn)生之初便因具備商業(yè)模式好、成長性高、現(xiàn)金流好、周期屬性弱等特征而深受資本市場青睞。從板塊估值來看，資本市場對物業(yè)服務(wù)企業(yè)高度認(rèn)可，截至2021年6月8日，港股物業(yè)板塊平均市盈率超過33倍，遠(yuǎn)高于港股主板的市盈率(12倍)。而高速成長中的朗詩綠色生活在未來有望獲得資本市場對其價值的認(rèn)可。

縱觀近3年朗詩綠色生活各項經(jīng)營指標(biāo)表現(xiàn)，公司核心的物管業(yè)務(wù)表現(xiàn)優(yōu)異，物業(yè)管理規(guī)模、收入和毛利在2020年均實現(xiàn)大幅增長，表現(xiàn)出高成長性，企業(yè)盈利能力顯著增強。

截至2020年末，公司物業(yè)在管面積約17.3百萬平方米，較上一年增加2.3百萬平方米;覆蓋全國21個城市，管理項目達(dá)到123個，較上一年增加了17個，向超過12萬戶住戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)規(guī)?；l(fā)展的優(yōu)勢也體現(xiàn)在財務(wù)數(shù)據(jù)中，期內(nèi)公司實現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)收入約4.1億元人民幣(下同)，同比增長38.0%，保持高速增長態(tài)勢;物業(yè)管理服務(wù)毛利率同比上升1.8個百分點至17.6%。

值得一提的是，朗詩綠色生活日益增強的外拓能力已成為驅(qū)動公司業(yè)績增長的又一強大引擎，為公司未來業(yè)績發(fā)展提供了廣闊空間。2018年迄今，朗詩綠色生活外拓實力持續(xù)開啟加速模式，規(guī)模和收入水平實現(xiàn)強勁增長。

朗詩綠色生活外拓聚焦深耕長三角核心物管市場，錨定了江蘇、浙江等高吸引力、高價值的戰(zhàn)略要地;同時計劃通過公開競標(biāo)、戰(zhàn)略收購及投資等全國性擴張，重點在四川、廣東等人口稠密和購買力高的區(qū)域?qū)崿F(xiàn)規(guī)模擴張，外拓延伸物管服務(wù)范圍。

朗詩綠色生活的外拓業(yè)務(wù)邁入多業(yè)態(tài)新發(fā)展階段，運營經(jīng)驗更加完善豐富，未來有望加速其管理規(guī)模與業(yè)績的增長，鞏固其在物管行業(yè)的優(yōu)勢地位。隨著朗詩綠色生活對外拓展的物業(yè)項目數(shù)量節(jié)節(jié)攀升，獨立第三方項目帶來的規(guī)模效應(yīng)及收入貢獻也日益顯著。

據(jù)官方資料，2020年朗詩綠色生活由獨立第三方物業(yè)開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)(不包括朗詩獲獨立第三方物業(yè)開發(fā)商委聘為服務(wù)提供商提供物業(yè)開發(fā)委托服務(wù)的項目)的在管建筑面積大幅增加至6.2百萬平方米。來自獨立第三方的收入大幅提升至4.5億元，占公司總收入約75.0%。外拓業(yè)務(wù)成為驅(qū)動公司業(yè)績增長的強大引擎。

在具體的收費項目上，朗詩綠色生活從獨立第三方物業(yè)開發(fā)商收取的住宅物業(yè)平均管理費也在逐年提升，2018年-2020年分別為每月每平方米1.70元、1.75元以及1.78元。據(jù)悉，今年朗詩綠色生活外拓項目的物業(yè)費單價持續(xù)上漲中，外拓服務(wù)的收入有進一步提升空間。

朗詩綠色生活在全國范圍內(nèi)經(jīng)多方公開競標(biāo)，中標(biāo)率方面，2020年來自獨立第三方開發(fā)的物業(yè)項目中標(biāo)率提升至31.3%。公司對外開拓第三方物管業(yè)務(wù)實力得以迅猛增強，獨立運營能力進一步提升。

從以往業(yè)績來看，公司外拓的實際轉(zhuǎn)化成效也令人驚艷。在持續(xù)外拓努力下，朗詩綠色生活總在管建筑面積已提升至另一數(shù)量級，實現(xiàn)從2018年907.2萬平方米到2020年1734.6萬平方米的躍升。

在規(guī)模化效應(yīng)的推動下，2018-2020年，朗詩綠色生活總營業(yè)收入分別為3.1億元、4.3億元和6.0億元，三年接近倍增，復(fù)合年增長率達(dá)39.2%;凈利潤方面，公司三年復(fù)合年增長率達(dá)到45.5%，高于營收增速，盈利能力進一步提升。

展望未來，面對復(fù)雜的經(jīng)濟形勢和激烈的行業(yè)競爭，朗詩綠色服務(wù)始終以客戶滿意為目標(biāo)，堅持規(guī)?；l(fā)展和強化外拓實力。朗詩綠色生活CEO吳旭曾指出，未來公司項目外拓會關(guān)注小區(qū)二手房市場的表現(xiàn)，原因在于高品質(zhì)的二手房能貢獻更高的物業(yè)收費。

二、多元增值服務(wù)拓展收入來源，成長空間廣闊

在核心物管業(yè)務(wù)穩(wěn)增態(tài)勢之下，朗詩綠色生活還尋求拓展多樣增值服務(wù)以實現(xiàn)多元業(yè)務(wù)齊頭并進，包括案場服務(wù)、前期咨詢顧問服務(wù)等非業(yè)主增值服務(wù)以及停車位使用權(quán)出售及租賃、公共空間租賃及廣告服務(wù)等社區(qū)增值服務(wù)。

經(jīng)過多年深耕，目前朗詩綠色生活的增值服務(wù)已取得顯著進展。2020年，朗詩綠色生活非業(yè)主增值服務(wù)收入占比同比提升0.7個百分點，收益再上一個臺階，達(dá)到1.4億元;社區(qū)增值服務(wù)收入兩年實現(xiàn)倍增，突破5000萬元。

朗詩綠色生活開展的各種增值服務(wù)一方面滿足了客戶個性化需求，提升了用戶粘度，鎖定核心客戶;另一方面也有助于公司拓展多樣收入來源，助推業(yè)績增長，提高抗市場風(fēng)險能力。

朗詩綠色生活保持核心物業(yè)服務(wù)增長的同時，對外拓展也連獲佳績，多元服務(wù)業(yè)態(tài)盡顯，將有望實現(xiàn)業(yè)績第二增長曲線，企業(yè)成長空間廣闊。

結(jié)語：潛力無限，未來可期

物管行業(yè)正迎來大發(fā)展時刻，朗詩綠色生活緊抓時代機遇，背靠朗詩控股強大資源，內(nèi)生規(guī)模增長快速，且外拓實力高速增長，增值服務(wù)更擁有巨大潛力，預(yù)計公司未來規(guī)模與利潤均將迎來高速增長，成長屬性確定，具備長期投資價值。

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