近日，物管企業(yè)鑫苑服務(wù)因遲發(fā)2020年年報(bào)以及停牌兩個(gè)月備受市場關(guān)注。

按照官方的說法，由于持續(xù)進(jìn)行的獨(dú)立審查，該公司估計(jì)2020年全年業(yè)績不太可能在2021年7月之前完成或刊發(fā)，同時(shí)公司股票繼續(xù)停牌。

目前鑫苑服務(wù)是A股及港股中唯一一家沒有披露年報(bào)的物企。

鑫苑服務(wù)何以淪落至今日如此尷尬境地?其背后原因何在?是營收和凈利潤等數(shù)據(jù)表現(xiàn)不好?有網(wǎng)友對此發(fā)出疑問：“公司發(fā)生什么事，暴雷的前奏嗎?”

延發(fā)年報(bào)一事把鑫苑服務(wù)推上風(fēng)口浪尖，但整理該公司的發(fā)展歷程后發(fā)現(xiàn)，其困境早已有跡可循。

鑫苑服務(wù)嚴(yán)重依賴母公司輸血

資料顯示，鑫苑服務(wù)成立于2018年12月，是一家物業(yè)服務(wù)商，致力于提供物業(yè)管理服務(wù)，是美國上市公司鑫苑(中國)置業(yè)的全資子公司，具有國家一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)。在2020年中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)品牌價(jià)值百強(qiáng)榜單中，鑫苑服務(wù)位列第44位。

鑫苑服務(wù)于2019年10月11日在港交所上市，首日高開34.62%，盤中一度漲超100%。

隨后鑫苑服務(wù)的股價(jià)一路下行，截至2019年底，跌幅逾33%。2020年，在股價(jià)達(dá)到最高點(diǎn)4.86港元后，再次遭遇“滑鐵盧”，一路陰跌至今年三月底停牌。

截至3月31日，鑫苑服務(wù)股價(jià)報(bào)于2.12港元，跌破上市發(fā)行價(jià)，總市值僅為12億港元。

股價(jià)的漲跌在一定程度上反映著該公司的基本面情況。

2019年年報(bào)顯示，上市不到半年的鑫苑服務(wù)就出現(xiàn)了凈利潤增長放緩的情況，當(dāng)年其收益為5.34億元人民幣(下同)，同比增加35.88%，但其凈利潤為8192.5萬元，同比僅增加7.67%，兩者顯然不成正相關(guān)。

除了凈利潤放緩之外，依賴母公司“輸血”是分拆上市的物企存在的通病。在這一點(diǎn)上，鑫苑服務(wù)同樣不例外。

2019年報(bào)顯示，在鑫苑服務(wù)的全年收益中，來自母公司鑫苑地產(chǎn)集團(tuán)的收入為4.39億元，占比高達(dá)82.2%。

截至2020年6月30日，這一情況并未得到改善，中期報(bào)告顯示，2020年上半年，鑫苑服務(wù)營業(yè)收入約為2.61億元，同比增加增加10.5%，其中物業(yè)管理服務(wù)收入為1.69億元。鑫苑服務(wù)同期來自母公司集團(tuán)的物業(yè)管理服務(wù)收入為1.34億元，占比仍達(dá)到79.2%，來自獨(dú)立第三方的收入占比僅20.8%。

同時(shí)，極客網(wǎng)還發(fā)現(xiàn)，母公司鑫苑置業(yè)提供給鑫苑服務(wù)的項(xiàng)目毛利率大幅高于第三方。

2016-2018年期間，鑫苑服務(wù)向鑫苑置業(yè)集團(tuán)提供的物業(yè)管理服務(wù)毛利率分別為15.1%、21.0%及22.4%的毛利率，而同期向第三方開發(fā)商提供的物業(yè)管理服務(wù)毛利率分別僅約為3.1%、17.3%、11.7%。

圖表來源：鑫苑服務(wù)招股書

母企受困，鑫苑服務(wù)隱患浮出水面

既然提到鑫苑服務(wù)的收入大多來自母公司鑫苑置業(yè)，如今鑫苑服務(wù)受困，深度捆綁下，母企必然一損俱損。

截至目前，鑫苑置業(yè)的年報(bào)也尚未發(fā)布，鑫苑系的財(cái)務(wù)究竟出了什么問題?

鑫苑置業(yè)起家于河南鄭州，于2007年登陸紐交所，據(jù)其歷年的財(cái)報(bào)披露，該集團(tuán)的規(guī)模發(fā)展不盡人意，近年來銷售額始終在200億元(人民幣，下同)左右徘徊。

2014-2019年，鑫苑置業(yè)的銷售額分別有82.3億、135.6億、190.7億、233.1億、295.1億和221.9億元。2020年上半年，該集團(tuán)合同銷售額約11.8億美元，核算成人民幣僅82.04億元，完成不到2020年度銷售目標(biāo)(200億-220億元)的一半。而同為河南起家的建業(yè)集團(tuán)(00832.HK)的銷售規(guī)模在2020年末已經(jīng)達(dá)到1026億，躋身千億陣營。

銷售額低的原因排除行業(yè)不景氣，最主要的是其質(zhì)量出現(xiàn)問題，以鑫苑在鄭州開發(fā)的樓盤鑫苑國際新城為例，不僅存在延期交房的問題，且在已交付的兩期樓盤中事故不斷，漏水、綠化減配和工程等問題層出不窮，甚至還因?yàn)闃I(yè)主討要說法，被“無關(guān)人員”拳腳相向?；诖?，市場最終用腳投票。但鑫苑置業(yè)不以為然，依舊大規(guī)模拿地、不斷遭遇維權(quán)，至此負(fù)債水平水漲船高。

數(shù)據(jù)顯示，鑫苑置業(yè)的負(fù)債總額已經(jīng)從2016年的33.2億美元增至2019年的66.3億美元。2020年上半年，該公司負(fù)債總額為64.32億美元，短期負(fù)債達(dá)到12.35億美元，但公司同期貨幣資金僅有8.21億美元。

母企受財(cái)務(wù)之困，與之財(cái)務(wù)關(guān)聯(lián)度極高的鑫苑服務(wù)難以獨(dú)善其身。

鑫苑服務(wù)與母企鑫苑置業(yè)的捆綁關(guān)系不僅在體現(xiàn)在財(cái)報(bào)上，鑫苑服務(wù)曾發(fā)公告稱與母公司之間還有很多關(guān)聯(lián)交易?；蛟S這也是其停牌的原因，眾多的關(guān)聯(lián)交易意味著審計(jì)工作需要更長的時(shí)間、費(fèi)用也更高。

比如去年下半年，鑫苑服務(wù)以保證金約2.07億元購入了母公司所開發(fā)項(xiàng)目的車位，鑫苑服務(wù)也以此成為鑫苑置業(yè)4066個(gè)指定車位的獨(dú)家銷售合作方。

另外，在2019年，鑫苑服務(wù)涉及到一筆支付給鑫苑置業(yè)的約8910萬人民幣預(yù)付款項(xiàng)，該預(yù)付關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)主要是指根據(jù)日期為2018年6月11日的買賣合同，提前支付給鑫苑地產(chǎn)集團(tuán)另一家子公司用于購買住宅單位作投資的款項(xiàng)。

媒體曾對此發(fā)文，質(zhì)疑鑫苑服務(wù)可能淪為鑫苑置業(yè)的專用輸血袋，原因就在于各種剪不斷理還亂的關(guān)聯(lián)方交易。

該些交易是否幫助母公司減輕負(fù)擔(dān)尚未可知，但隨著鑫苑服務(wù)業(yè)績增長放緩且自身外拓能力不足，鑫苑服務(wù)發(fā)展因此受到影響是一定的。

鑫苑系的自救運(yùn)動(dòng)

為了鑫苑服務(wù)的更好經(jīng)營，也為了其自身走出債務(wù)困局，母公司鑫苑置業(yè)曾積極嘗試“借新償舊”，如去年9月，鑫苑置業(yè)完成發(fā)行一筆總額3億美元、期限3年的優(yōu)先票據(jù)，票息達(dá)14.5%。

但隨著三條紅線的出臺，房企開始積極降負(fù)債、壓縮融資利率，高息發(fā)債使得鑫苑置業(yè)融資難度加大，融資成本增加，借新償舊之路舉步維艱。

回到鑫苑服務(wù)自身，渡過債務(wù)困局的方式是堅(jiān)定“現(xiàn)金為王”的理念。

2020年中期報(bào)告顯示，鑫苑服務(wù)投資活動(dòng)現(xiàn)金流為負(fù)5.4億元，主要為購買銀行定期存款投資5.38億元以獲得保本收益。

穩(wěn)定投資的同時(shí)，該公司也在加緊籌資，去年7月，鑫苑服務(wù)配股籌資約1.06億元，2021年2月再次配售，募資3716萬元。

截至2020年6月末，從鑫苑服務(wù)現(xiàn)金流量表中可以看到，該公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為1.75億元。加上上述兩次配售，資金池?cái)U(kuò)增到3.18億元，相當(dāng)富裕。

現(xiàn)金流充裕的基礎(chǔ)上，鑫苑服務(wù)同時(shí)增拓資產(chǎn)。值得一提的是，近些年來，物管行業(yè)大魚吃小魚、大魚吃大魚的趨勢愈發(fā)明顯，在去年物管公司收并購頻頻發(fā)生的大環(huán)境下，鑫苑服務(wù)沒有盲目擴(kuò)張，而是有選擇地完成一次增資和一次收購動(dòng)作，包括以134.72萬元增資邯鄲市鋼城物業(yè)服務(wù)有限公司股權(quán)40%，1348.17萬元收購重慶重型汽車集團(tuán)鴻企物業(yè)有限責(zé)任公司100%股權(quán)。

關(guān)于未來收購動(dòng)作，鑫苑服務(wù)管理層在2020年中期業(yè)績會(huì)上表示：“鑒于公司去年剛完成上市，在重大收并購方面的工作仍在接洽中，業(yè)務(wù)成果會(huì)在2020年以后年度體現(xiàn)出來;同時(shí)，將會(huì)在國企改制、城市更新改造、三供一業(yè)改革中尋找機(jī)會(huì)?！?/p>

這些舉措能否幫助鑫苑服務(wù)以及背后的鑫苑系度過難關(guān)?外界暫不得而知。

值得注意的是，鑫苑系自救運(yùn)動(dòng)尚未顯現(xiàn)成效，高管卻頻現(xiàn)離職。2021年4月13日，王鵬辭任鑫苑服務(wù)獨(dú)立非執(zhí)行董事，并不再擔(dān)任公司審核委員會(huì)成員。5月20日，許倚濱辭任鑫苑服務(wù)聯(lián)席公司秘書職務(wù)。

后記

近些年來，物管行業(yè)大魚吃小魚、大魚吃大魚的趨勢愈發(fā)明顯，在如此危機(jī)存亡之秋，鑫苑服務(wù)自身非但無法趁勢發(fā)展壯大，反倒內(nèi)外交困，甚至連財(cái)報(bào)都延遲寄發(fā)。目前公司繼續(xù)延續(xù)停牌，若在2022年9月30日之前仍不能復(fù)牌，則鑫苑服務(wù)將因此面臨退市。

鑫苑服務(wù)之前的快速發(fā)展得益于母企鑫苑置業(yè)的強(qiáng)力支持，反過來也成了鑫苑服務(wù)發(fā)展的桎梏，自身外拓能力不足，對母公司的依賴仍相當(dāng)強(qiáng)。

未來，鑫苑服務(wù)以及背后的鑫苑系能否走出困境，還有待時(shí)間證明。

生成海報(bào)

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