5月17日晚間，中國REITs市場迎來歷史性一刻，首批9只公募REITs產(chǎn)品獲批，萬億公募REITs正式啟航。

據(jù)極客網(wǎng)了解，雖然公募REITs尚未正式發(fā)行，但機構(gòu)投資已經(jīng)摩拳擦掌，躍躍欲試了。不少中小銀行資管、保險資管、券商自營和資管、私募基金都表現(xiàn)出強烈的參與意愿。

有基金人士透露，有很多客戶前來咨詢，保險公司尤其積極;此外，招商財富資產(chǎn)在基金業(yè)協(xié)會備案了一款名為“招商財富-招銀基礎(chǔ)設(shè)施1號集合資產(chǎn)管理計劃”的產(chǎn)品，產(chǎn)品材料顯示，此款集合資產(chǎn)管理計劃主要投資公募REITs以及貨幣市場工具。

什么是REITs，為什么這么火?

機構(gòu)投資者翹首以盼的REITs，在個人投資者群體中知名度并不高。

REITs(RealEstateInvestmentTrusts)即不動產(chǎn)信托投資基金，是一種通過發(fā)行股份或受益憑證匯集投資者資金購買不動產(chǎn)，并委托專門的機構(gòu)進行投資經(jīng)營管理，將投資綜合收益按比例分配給投資者的證券工具。通俗地說，股票型基金買股票，債券型基金買債券，而公募REITs則是買不動產(chǎn)，比如說本次獲批的9個項目中便包括高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流等。

對投資者來說，REITs工具降低了布局優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)的門檻，豐富了投資品種。投資者花費少量資金購買基金就能享受到高速公路收路費、產(chǎn)業(yè)園區(qū)收租金、倉庫收使用費等收益。

除了降低門檻、豐富投資品種之外，長期來看，REITs產(chǎn)品為投資者帶來了穩(wěn)定、良好的回報。近30年，富時全美REITs指數(shù)的年化回報率為10.26%，富時全美權(quán)益型REITs指數(shù)年化回報率為10.73%，高于同期標普500指數(shù)10.42%、羅素2000指數(shù)的10.44%和道瓊斯工業(yè)8.42%。

數(shù)據(jù)來源：NAREIT，平安證券研究所，截至2021年3月31日

與此同時，REITs在通脹環(huán)境下的表現(xiàn)令人矚目，4月美股市場REITs單月上漲8%，跑贏了標普500與納斯達克指數(shù)5%的漲幅，并肩標普大宗商品指數(shù)。

數(shù)據(jù)來源：中金策略

無論是作為長期資產(chǎn)配置還是試圖在短期通脹環(huán)境中獲取超額收益，REITs資產(chǎn)都有良好的表現(xiàn)，也就不難理解為什么公募REITs發(fā)行火爆了。

首批9只REITs項目概況

這首批9只REITs包括了上交所的5單所涉項目分別是：張江光大園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施、滬杭甬杭徽高速封閉式基礎(chǔ)設(shè)施、首創(chuàng)水務(wù)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證、蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施、普洛斯倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施;深交所的4單分別所涉項目是：首鋼生物質(zhì)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施、招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施、廣州交投廣河高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施、鹽田港倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施，項目概覽如下：

資料來源：招募說明書

綜合來看，首批9個REITs項目底層資產(chǎn)均較為優(yōu)質(zhì)，預(yù)計現(xiàn)金分派率在4%-12%之間，平均現(xiàn)金分派率在6%附近，華創(chuàng)證券固收團隊認為，作為首批試點的標桿項目，其初期發(fā)行及后續(xù)管理大概率都會得到較好的政策支持。且從目前已披露信息的項目的IRR測算來看，個別優(yōu)質(zhì)項目收益率可達6%以上，具備較高投資價值。

REITs投資風(fēng)險

從項目本身來看，公募REITs的投資風(fēng)險與項目底層資產(chǎn)息息相關(guān)。首批9個REITs主要包括產(chǎn)業(yè)園、高速公路、倉儲物流、市政設(shè)施4大產(chǎn)業(yè)。

其中，首鋼生物質(zhì)(固廢發(fā)電)、首創(chuàng)水務(wù)(污水處理)面臨環(huán)保政策改變、國家補貼退坡的政策風(fēng)險;兩個倉儲物流項目的收益與國際貿(mào)易景氣程度緊密聯(lián)系;產(chǎn)業(yè)園的出租率則與創(chuàng)業(yè)環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境相關(guān)。需要投資者在購買前對底層資產(chǎn)有充分的認知。

與此同時，作為全新的公募品種，REITs與以往的二級市場投資完全不同，是公募基金實實在在接盤了一個實體經(jīng)濟的項目，項目的運營管理就成了一個巨大的問題：是公募基金自己去管理，還是花錢委托其它公司代為管理?如果是公募基金自己管理，那么公募基金有沒有對不同類型底層項目長期的運營管理能力?如果委托其它公司代為管理，如何設(shè)立管理目標，如何評價其管理能力?這些是容易被投資者忽視的風(fēng)險。

項目的運營情況直接與REITs產(chǎn)品的收益掛鉤，比如有的高速公路只有收費站，而一些運營管理優(yōu)秀的高速公路則靠服務(wù)區(qū)、加油站等一系列附加服務(wù)增加了收入。

據(jù)極客網(wǎng)了解，不少基金公司的REITs項目運營管理人才缺口較大，公募基金正在招兵買馬，積極補充項目運營人才。而公募基金如何合理妥善運營未來更多不同種類的項目，也將是一個長期的課題。

圖為基金公司在某招聘網(wǎng)站上的招聘信息

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