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    “押寶”房地產(chǎn)稅,千億市值房企未來(lái)還能暢快吸金嗎?

    推出試點(diǎn)十周年之際,“房地產(chǎn)稅”終于要有大動(dòng)作了?

    2021年5月11日,財(cái)政部、全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、稅務(wù)總局負(fù)責(zé)同志在京主持召開房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會(huì),并聽取了部分城市人民政府負(fù)責(zé)同志及部分專家學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的意見。

    這已是年內(nèi)第四次提及“房地產(chǎn)稅”,如此頻繁的概率,不免讓人猜測(cè),這次莫不是要?jiǎng)诱娓窳?當(dāng)天,上市房企一片慘綠,哀鴻遍野,但整體來(lái)看,房地產(chǎn)板塊僅是短期受挫,實(shí)際影響不大。

    年內(nèi)四次點(diǎn)名“房地產(chǎn)稅”

    一直以來(lái),住房問(wèn)題因關(guān)乎國(guó)計(jì)民生而受到多方關(guān)注,房?jī)r(jià)、炒房等更是熱點(diǎn)話題。而對(duì)多套房或超出免征面積的住房征收房地產(chǎn)稅,一直被認(rèn)為是調(diào)控房市、打擊炒房的一種行之有效的解決方法。

    房?jī)r(jià)問(wèn)題幾乎牽動(dòng)著老百姓生活的方方面面。

    結(jié)合第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù),我國(guó)人口問(wèn)題被暴露得淋漓盡致,結(jié)婚率、生育率屢創(chuàng)新低,離婚率逐年攀升,老齡化程度進(jìn)一步加劇,而與之形成鮮明對(duì)比的是,單身人口早在2018年就達(dá)到了2.4億,且該數(shù)字仍在持續(xù)上升中!這也引起了社會(huì)各界的思考與廣泛討論,為什么現(xiàn)在年輕人不愿意結(jié)婚、不愿意生孩子了?

    住房壓力首當(dāng)其沖。有研究報(bào)告顯示,我國(guó)城鎮(zhèn)家庭住房擁有的不平衡程度較為嚴(yán)重,最低20%的城鎮(zhèn)家庭只擁有約6%的住房,而最高20%的家庭戶擁有40%的住房。據(jù)統(tǒng)計(jì),一線城市單身青年4成是“月光族”,房租開銷占據(jù)首位。而房市的火熱,一再推動(dòng)民眾生活成本水漲船高。

    民生問(wèn)題,一直是我國(guó)政府工作的重中之重。

    針對(duì)離婚率居高不下,“離婚冷靜期”橫空出世;對(duì)于生育率水平低、老齡化加深,二胎政策隨之而來(lái),此外,延長(zhǎng)孕婦產(chǎn)假、增加男性陪產(chǎn)假等提案也相繼出世。

    如今,輪到與國(guó)民幸福感息息相關(guān)的住房問(wèn)題了。

    “房地產(chǎn)稅”,僅今年以來(lái),中央共有四次直接提及,還有一次間接提及。3月13日,“十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要發(fā)布,“推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”被寫入其中;3月23日,在財(cái)稅工作座談會(huì)中,韓正強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)宏觀政策特別是財(cái)稅政策研究,當(dāng)前的重點(diǎn)是要圍繞實(shí)現(xiàn)碳達(dá)峰、碳中和以及完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控,推動(dòng)平臺(tái)經(jīng)濟(jì)規(guī)范健康發(fā)展;4月7日,財(cái)政部稅政司司長(zhǎng)在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上積極表示,積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革;5月6日,財(cái)政部部長(zhǎng)發(fā)表《健全有利于高質(zhì)量發(fā)展的現(xiàn)代財(cái)稅體制》一文,再次強(qiáng)調(diào)要積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革,房地產(chǎn)稅立法勢(shì)在必行;5月11日,財(cái)政部等四大部門在京召開工作座談會(huì),聽取“房地產(chǎn)稅”改革試點(diǎn)工作意見。

    事實(shí)上,房地產(chǎn)稅在上海和重慶自2011年1月28日推行“試點(diǎn)”至今,已有十年之久。但鑒于房地產(chǎn)稅影響巨大,牽一發(fā)而動(dòng)全身,相關(guān)立法事宜雖早已在日程上,但尚未落地。

    房地產(chǎn)稅的推行,已是勢(shì)在必行。

    重慶、上海兩市率先試點(diǎn)

    在我國(guó),房地產(chǎn)稅最開始主要在兩個(gè)直轄市進(jìn)行試點(diǎn)。

    2011年1月28日,重慶、上海同時(shí)宣布啟動(dòng)房地產(chǎn)稅試點(diǎn),對(duì)個(gè)人住房征收房地產(chǎn)稅,但兩地實(shí)施的規(guī)則及側(cè)重點(diǎn)有所區(qū)別。

    先看重慶,重慶房地產(chǎn)稅征收對(duì)象主要是針對(duì)個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅、高檔住房,以及“三無(wú)”人員(即無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作)新購(gòu)普通住房;稅率主要分為0.5%、1%和1.2%三檔,免征稅面積按不同情況分為100平米和180平米。

    而上海,房地產(chǎn)稅征收對(duì)象更多側(cè)重于家庭多套住房,一是針對(duì)本市居民家庭在本市的第二套房,二是非本市居民家庭在本市購(gòu)買的新房,稅率主要分為0.4%和0.6%兩檔,免征面積是人均60平米。

    在房地產(chǎn)稅試點(diǎn)期間,重慶和上海兩市關(guān)注的側(cè)重點(diǎn)也不一樣,對(duì)市場(chǎng)所起的作用也是不一樣的。重慶主要征收對(duì)象為高端住宅;上海的目標(biāo)則是針對(duì)多套房。

    從實(shí)施效果來(lái)看,盡管對(duì)兩地房?jī)r(jià)有一定的抑制作用,但影響并不大。西南證券表示,“從兩個(gè)城市的試點(diǎn)政策來(lái)對(duì)比,重慶抑制‘炒房’的動(dòng)機(jī)更加明顯,可能是由于上海和重慶二城對(duì)于房?jī)r(jià)的敏感性不同所致,上海房?jī)r(jià)是全國(guó)風(fēng)向標(biāo),需更謹(jǐn)慎,保證對(duì)市場(chǎng)不會(huì)造成過(guò)大的沖擊?!敝貞c市原市委副書記、市長(zhǎng)黃奇帆曾經(jīng)表示,“房地產(chǎn)稅的最高檔稅率如果能提到3%,就能夠很好控制高房?jī)r(jià)了?!?/p>

    試點(diǎn)效果未及預(yù)期,房地產(chǎn)稅改革依舊道阻且長(zhǎng)。

    房產(chǎn)行業(yè)能否持續(xù)吸金?

    近5年來(lái),“增長(zhǎng)”一直是房企銷售規(guī)模不變的趨勢(shì)。從十強(qiáng)到百?gòu)?qiáng),銷售金額在近5年間均實(shí)現(xiàn)翻番,房企“千億俱樂部”不斷納新。截至2020年末,銷售破千億的房企數(shù)量已達(dá)到43家,較2019年增加9家;銷售規(guī)模800億以上的企業(yè)占到全口徑百?gòu)?qiáng)的超半數(shù)。

    在上市公司方面,千億市值早已屢見不鮮。截至5月19日,A股及港股上市房企共有16家市值超過(guò)千億元。具體來(lái)看,萬(wàn)科A(000002.SZ)市值獨(dú)占鰲頭,達(dá)3110億元;超過(guò)2000億元市值的第二梯隊(duì)也有3家;緊接著的長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)(01113.HK)、新城控股(601155.SH)等12家房企也都實(shí)現(xiàn)了千億市值,成為資本市場(chǎng)里的“明星企業(yè)”。

    那么,近期召開的房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會(huì),對(duì)股市影響如何呢?

    本次房地產(chǎn)稅看似“來(lái)勢(shì)洶洶”,但似乎對(duì)資本市場(chǎng)影響有限,并未在股市掀起太大的風(fēng)浪,房地產(chǎn)板塊短期受挫之后反彈迅速。自5月11日以來(lái),房地產(chǎn)相關(guān)指數(shù)均出現(xiàn)了上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。截至今日(5月19日)收盤,財(cái)信發(fā)展(000838.SZ)、蘇寧環(huán)球(000718.SZ)、西藏城投(600773.SH)等多只房地產(chǎn)概念股觸及漲停。

    如何讓房產(chǎn)做到“只住不炒”回歸居住本性,一直以來(lái)都是國(guó)民關(guān)注的一大問(wèn)題。

    為此,我國(guó)頻繁出臺(tái)政策對(duì)房市予以調(diào)控。2020年下半年,監(jiān)管層出臺(tái)房地產(chǎn)“三道紅線”收緊房企融資(即“剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不超過(guò)70%”、“凈負(fù)債率不超過(guò)100%”與“現(xiàn)金短債比不小于1倍”),掀起了房地產(chǎn)企業(yè)降負(fù)債大潮,有效制約了房企后續(xù)整體發(fā)債增速,給房市降溫。

    今年以來(lái),我國(guó)房市調(diào)控政策更是密集出臺(tái),對(duì)熱點(diǎn)城市的樓市熱度影響明顯。有媒體統(tǒng)計(jì),2021年以來(lái),全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái),年內(nèi)累積房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)高達(dá)186次,其中4月份達(dá)51次,3月份48次,2月份45次,1月份42次。

    基于此背景,房地產(chǎn)稅的推進(jìn)情況也一直受到諸多關(guān)注。

    中國(guó)政法大學(xué)財(cái)稅法研究中心主任施正文表示,房地產(chǎn)稅開征是大勢(shì)所趨,盡管房地產(chǎn)稅的立法可能會(huì)一時(shí)半會(huì)難以完成,但是一些重大事項(xiàng)的立法,一般都是先改革試點(diǎn),取得經(jīng)驗(yàn)后再立法。如今,重慶、上海試點(diǎn)已有十年經(jīng)驗(yàn),中央一再?gòu)?qiáng)調(diào)穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法,但由試點(diǎn)實(shí)操中總結(jié)經(jīng)驗(yàn),再到推進(jìn)立法,最后出臺(tái)實(shí)施,還面臨一系列復(fù)雜的難題。

    有專業(yè)人士分析,從長(zhǎng)期來(lái)看,房地產(chǎn)稅仍是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要內(nèi)容,既能讓住房回歸居住本性,又能調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)定位,改變城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)度依賴房地產(chǎn)業(yè),更好地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。受此影響,未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)“吸金”效應(yīng)將明顯下降。

    極客網(wǎng)企業(yè)會(huì)員

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    2021-05-19
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