5月7日，極客網了解到，在房地產調控政策的持續(xù)“收縮”背景下，受眾群體不僅是一二線熱點城市，三四線城市也身處調控行列。貝殼研究院在今日下午發(fā)布《被遺忘的三四線樓市：困局與出路》(簡稱報告)，報告發(fā)現，棚改退潮以來，三四線城市呈現出供大于求、疊加老舊房流通困難等結構問題，形成“新房-二手房積壓下跌”的惡性循環(huán)。

從各線城市新房價格指數來看，貝殼研究院監(jiān)測的100城中，自2019年棚改退潮至今，三四線市場整體大幅跑輸一二線市場。直至今年一季度，新房價格指數有所回升，也僅回到兩年前的水平。

從土地市場看，三四線城市土地溢價率顯著下降，2019年和2020年超過三成的土地溢價率低于5%，其中不少城市土地為底價成交。

從宅地流拍率來看，2020年全年，統(tǒng)計監(jiān)測的163個三四線城市中有123個城市有土地流拍，占比高達四分之三。29個城市的流拍率超過20%，主要集中在華中(10城)、東北(6城)、廣東(5城)以及云貴桂地區(qū)。

值得注意的是，新房代表著房地產市場的景氣程度，二手方則反應出房產的流通性。

報告顯示，在國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市二手房和新房價格指數，包括4個一線城市、31個二線城市和35個三線城市。其中，2020年35個三線城市中13個城市二手房價格下跌。

房價的變化，歸根結底是受供需關系影響。三四線市場冷卻的關鍵因素是什么?報告認為，一方面，隨著棚改逐步退潮至今，缺乏產業(yè)、人口等基本面支撐的非核心三四線城市的需求側明顯萎縮。另一方面，不少曾受益于土地出讓的地方政府仍然沉浸于既往的模式，試圖繼續(xù)通過新建住房和基建投資來吸引人口。

除此之外，三次線城市居民“買新不買舊”的觀點，導致老舊房的存量過多，流通困難。相應的，在棚改之后，新房出現滯銷，二手方庫存積壓加重，開發(fā)商不得不把價格降低來實現二手房的去化，于是，更多的消費者則等待新房變成二手方的低價，這樣的舉措又使得新房去化變慢，形成新房和二手房積壓式下跌的惡性循環(huán)。

未來，三四線樓市的出路又在哪?優(yōu)化住房供應結構，實現供需平衡成關鍵。具體而言，報告認為，總量方面，控制低質低效的土地供給。結構方面，盤活存量尤其是提升老舊房的流通是關鍵。

相反，對于趨勢性下行的市場，報告指出，刺激居民繼續(xù)增加杠桿，既撐不起市場基本面，脆弱的高杠桿還容易伴隨資產價格下跌，容易引發(fā)地方金融風險。

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