近日北京市朝陽區(qū)人民法院判決被告李亞鵬、李亞煒(李亞鵬哥哥)向原告北京泰和友聯(lián)投資有限公司(簡稱“泰和友聯(lián)”)支付人民幣(下同)4000萬元及利息。一時間輿論風(fēng)波四起，引發(fā)了一輪影視明星踩雷房地產(chǎn)的熱議。

極客網(wǎng)了解到，早在2008年11月，作為影視明星的李亞鵬就拉著兄弟李亞煒等人，到云南麗江登記成立--麗江雪山投資有限責(zé)任公司(簡稱麗江雪山投資)，李亞鵬開始布局云南麗江房地產(chǎn)旅游項目。

天眼查顯示，麗江雪山投資有限責(zé)任公司注冊資本2.615億元，法定代表人張曉山，注冊地址為云南省麗江市古城區(qū)陽光100雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)，經(jīng)營范圍包括對項目投資、房地產(chǎn)開發(fā)以及文化產(chǎn)業(yè)投資。而李亞鵬被控“欠債4000萬元”一案就起源其曾參與投資的麗江雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)。

據(jù)悉，在2012年，麗江雪山投資以1.635億元價格拿下束河街道一宗27.256公頃(約408畝)土地，土地用途為住宿餐飲用地，計劃開工時間為2013年8月。

2013年，李亞鵬以地產(chǎn)商身份在云南舉辦了一場“麗江雪山小鎮(zhèn)”發(fā)布會，表示其雪山小鎮(zhèn)項目將涵蓋酒店、別墅、公寓、書院、藝術(shù)中心等，總投資將有35億元。據(jù)了解，麗江雪山投資為雪山小鎮(zhèn)量身設(shè)計了130多棟190平米到300平米的清水獨棟別墅，公寓售價是一平1.6萬，別墅是2萬多，整體價格在400萬到500萬之間，大戶型則高達700萬至1000萬以上。同年，李亞鵬拉泰和友聯(lián)入伙，以6000萬元的價格轉(zhuǎn)讓公司10%的股權(quán)。

然而項目開盤兩年，也只賣掉了30多棟別墅。在銷售低迷的情形下，麗江雪山投資不得不找人接盤。

2015年6月，李亞鵬就將小鎮(zhèn)開發(fā)公司51%的股權(quán)以1.938億元的價格“賤賣”給了陽光100中國控股有限公司，相當(dāng)于項目只以4億元的估值被轉(zhuǎn)讓。數(shù)次拋盤之后，李亞鵬持有的麗江雪山投資股權(quán)比例下降至27.84%。

但同時，李亞鵬并沒有向在項目中出資6000萬元、占得10%股份的泰和友聯(lián)兌付應(yīng)得的4000萬股權(quán)收益——這直接導(dǎo)致了泰和友聯(lián)的追債。2015年4月17日，李亞鵬等人還向泰和友聯(lián)公司出具過《承諾函》。保證在7月支付4000萬元到期債權(quán)。若確有困難可于2015年7月25日前支付2000萬元，余款于2015年12月25日前支付。然而上述承諾并未得到兌現(xiàn)，這直接引發(fā)了泰和友聯(lián)對李亞鵬的司法追索。

至于麗江雪山小鎮(zhèn)，該項目至今尚未完工。

極客網(wǎng)了解到，陽光100接盤后將此前規(guī)劃的別墅都分割成返租式公寓銷售，但銷售情況并沒有好轉(zhuǎn)。據(jù)陽光100于去年的中期財報披露，2019年～2020年年中，麗江陽光100雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)的合約銷售面積分別是0、26平方米。2020年年中，雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)的銷售均價為16154元/平方米，與項目最初認(rèn)籌時的單價相差無幾。財報還顯示，陽光100雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)已完工仍未出售的建筑面積為26335平方米，發(fā)展中的建筑面積是32995平方米，項目預(yù)計竣工時間是2022年。

為何明星跨級搞文旅度假地產(chǎn)最后只剩下一地雞毛?極客網(wǎng)分析，缺乏運營經(jīng)驗、供需錯配以及項目定位失誤是造成李亞鵬夢碎麗江的主要原因。

首先，李亞鵬不具有房地產(chǎn)運營經(jīng)驗和能力。麗江雪山投資創(chuàng)始人以影視明星身份出道，本身欠缺房地產(chǎn)操盤經(jīng)驗，尤其是文旅度假地產(chǎn)需要用專業(yè)的文旅思維進行優(yōu)化，因而一開始投研疏漏，導(dǎo)致經(jīng)驗不足，也無法應(yīng)付諸如現(xiàn)金流、市場環(huán)境變化等等問題，最終導(dǎo)致項目擱淺。

其次，當(dāng)?shù)毓┬枋Ш?。由于云南麗江是著名的旅游勝地，因而引發(fā)了大量的外地投資。文旅度假地產(chǎn)項目大多規(guī)模大，房源數(shù)量多，而由于購買群體基數(shù)有限，因而銷售比較困難，供需錯配下，難保項目不會流產(chǎn)。景鑒智庫創(chuàng)始人周鳴岐也分析稱，目前整個國內(nèi)純粹的文旅度假地產(chǎn)項目都不太好賣，類似雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)虧損、甚至變成“鬼城”的樓盤在麗江還有不少。此外，當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨礁簧习嘿F的地產(chǎn)項目售價也是一大影響因素。2020年度，麗江市城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入37022元，比上年同期增加1355元，同比增長3.8%，換算成月均收入是3085元。而據(jù)房天下網(wǎng)的數(shù)據(jù)，麗江雪山小鎮(zhèn)均價為2.7萬元/平方米，這大大超出了當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)常住居民的支付能力。

最后，項目定位失誤。文旅度假地產(chǎn)項目往往要找準(zhǔn)目標(biāo)客戶群定位，還要根據(jù)項目的地理位置，因地制宜來落地。極客網(wǎng)了解到，云南麗江有三大古鎮(zhèn)，大研古鎮(zhèn)，束河古鎮(zhèn)，白沙古鎮(zhèn)。李亞鵬投資的雪山小鎮(zhèn)并不在麗江古城附近，而是在束河古鎮(zhèn)附近。但游客并非都會游覽三大古鎮(zhèn)，由于麗江古城在名氣、相關(guān)配套設(shè)置等方面具有優(yōu)勢，因而人氣通常聚集在古城周邊，這導(dǎo)致束河古鎮(zhèn)的人氣冷清，客源不足。文旅度假地產(chǎn)項目非常依賴客流，在遠離客源的地方開展商業(yè)化往往與市場基本原理相悖。

明星造夢難，造房地產(chǎn)更難。麗江雪山投資給世人留下的教訓(xùn)不可謂不深刻。

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