“估計(jì)如果嚴(yán)格執(zhí)行的話(huà),分散式的長(zhǎng)租公寓不會(huì)剩下幾家了?!币晃婚L(zhǎng)租公寓創(chuàng)始人評(píng)價(jià)最近幾天系列出臺(tái)的租金貸新規(guī)。
經(jīng)歷兩年時(shí)間的急速擴(kuò)張后,2021年,長(zhǎng)租公寓迎來(lái)最強(qiáng)監(jiān)管。不過(guò)這“炮火”集中在分散式公寓身上,目前來(lái)看集中式公寓受到的影響有限。
一直以來(lái),個(gè)別長(zhǎng)租公寓借助租金貸,長(zhǎng)收短付巧用杠桿,如今租金貸新規(guī),直接掐住這個(gè)“命門(mén)”。
1、租金貸新規(guī)出臺(tái),是長(zhǎng)租公寓末日還是新生
2月2日晚,深圳市住建局在發(fā)布的《征求意見(jiàn)稿》中指出,從事房屋租賃的企業(yè)需要在開(kāi)展業(yè)務(wù)范圍的轄區(qū)范圍內(nèi)設(shè)立銀行住房租賃資金專(zhuān)用賬戶(hù),用于收取租客的押金及租金。
與此同時(shí),住房租賃企業(yè)向租客收取的押金及租金超過(guò)四個(gè)月以上的資金,超出部分資金由監(jiān)管銀行進(jìn)行監(jiān)管。
而對(duì)于租客最為關(guān)心的租金貸,《征求意見(jiàn)稿》明確指出,金融機(jī)構(gòu)為租客提供的個(gè)人住房租金貸款,應(yīng)當(dāng)直接撥付至租客個(gè)人賬戶(hù)。并規(guī)定住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求租客使用住房租金貸。
新規(guī)一出,有人嘆氣,有人鼓掌。那么,租金貸新規(guī),究竟是長(zhǎng)租公寓的末日還是新生?失血的長(zhǎng)租公寓還能活下去嗎?
一位長(zhǎng)租公寓創(chuàng)始人對(duì)PropTech研習(xí)社表示,北京的《通知》可能是風(fēng)向標(biāo),此次的監(jiān)管方向很準(zhǔn)確,在杜絕長(zhǎng)租公寓亂象發(fā)生的同時(shí),對(duì)運(yùn)營(yíng)企業(yè)也提出了更高的要求。
具體對(duì)于房租和租金貸的監(jiān)管,長(zhǎng)租公寓從業(yè)者稱(chēng),長(zhǎng)租公寓沒(méi)了資金沉淀,本來(lái)利就很薄,基本就雪上加霜了。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)則稱(chēng),北京新政將是史上最嚴(yán)厲長(zhǎng)租公寓政策,沒(méi)有資金池,沒(méi)有租期錯(cuò)配就不再有暴雷的可能性。北京調(diào)控解決了根本問(wèn)題,只要嚴(yán)格執(zhí)行,這個(gè)行業(yè)將出現(xiàn)顛覆變化。
不過(guò),監(jiān)管雖嚴(yán),但也有從業(yè)者對(duì)此仍持樂(lè)觀(guān)態(tài)度。
對(duì)于北京新出的《通知》,成都的一家長(zhǎng)租公寓聯(lián)合創(chuàng)始人表示:“各個(gè)城市都在陸續(xù)推出這些政策,大面上都差不多,都是從付款周期,資金監(jiān)管,租金貸,合約規(guī)范上入手從而降低整個(gè)市場(chǎng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和維持市場(chǎng)的穩(wěn)定??梢钥吹秸麄€(gè)行業(yè)在不斷完善和成熟,側(cè)面也在反映整個(gè)行業(yè)在不斷發(fā)展?!?p>
在他看來(lái),行業(yè)優(yōu)勝劣汰,投機(jī)者退場(chǎng),整體門(mén)檻上升,精細(xì)化運(yùn)營(yíng)價(jià)值及長(zhǎng)期價(jià)值凸顯,政府和國(guó)企的引領(lǐng)作用才能得到凸顯。
而對(duì)于監(jiān)管之下,長(zhǎng)租公寓是否迎來(lái)終點(diǎn),上述人士表示, 對(duì)于一個(gè)事物的判斷應(yīng)該關(guān)注的是核心,這個(gè)行業(yè)是不是創(chuàng)造了價(jià)值,提供這個(gè)價(jià)值的方式是不是效率成本合理。如果答案是否定的,那么也就是所謂的終點(diǎn)。而很明顯,無(wú)所謂長(zhǎng)租公寓存在與否,總有房東要招租,總有租客要租房,長(zhǎng)租公寓的出現(xiàn)某種程度上來(lái)說(shuō)提升了這段交易關(guān)系的效率,但是一定是最佳的解決方案嗎?當(dāng)然也未必,各家有各家的玩法。
2、長(zhǎng)租爆雷的根源:租金貸和資金池
一直以來(lái),缺乏監(jiān)管的租金貸和資金池,被認(rèn)為是長(zhǎng)租公寓頻繁爆雷的根本原因之一。從此次北京和深圳發(fā)布的文件來(lái)看,這兩者就是本次監(jiān)管的核心。
但其實(shí)租金貸并非從一開(kāi)始就不受待見(jiàn),這個(gè)產(chǎn)生于互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)口時(shí)代的產(chǎn)物,也曾是部分創(chuàng)業(yè)者們眼中的香餑餑。
時(shí)間回溯到2015年,隨著長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的興起,租金貸應(yīng)運(yùn)而生,彼時(shí)的租金貸還叫租房分期,如火如荼,風(fēng)靡一時(shí)。諸如房司令、會(huì)分期、丁丁白條、斑馬王國(guó)、自如白條、58月付、租了么、租房寶等代表平臺(tái)如雨后春筍般崛起。
這對(duì)于長(zhǎng)租公寓而言是一大利好,他們可以利用租客與租房分期平臺(tái)簽訂的貸款協(xié)議,提前獲得租客在簽約時(shí)間內(nèi)的租金,用于擴(kuò)充平臺(tái)規(guī)?;蛉粘_\(yùn)營(yíng)。但對(duì)租客而言,他們并不知道自己每月繳納的租金實(shí)際上是還貸,他們更不知道自己僅僅只是租了個(gè)房,實(shí)際上已背上了一筆債。
2017年,長(zhǎng)租公寓開(kāi)始爆雷,一些投機(jī)者在利用租客獲得租房分期平臺(tái)的貸款后,卷錢(qián)跑路或用于其他投資,最后導(dǎo)致租客錢(qián)房?jī)煽铡?p>
一個(gè)較為典型的案例是,一家名為克爾達(dá)的長(zhǎng)租公寓在獲得貸款后,將資金用于新項(xiàng)目投資,結(jié)果投資失敗,克爾達(dá)資金斷裂,無(wú)錢(qián)給房東支付房租,房東最終選擇將租戶(hù)趕出門(mén)外,維護(hù)自身的權(quán)益。
但這還不是最慘的,更可怕的是,一些租客明明租房一年,卻背上了兩年的租房貸款,最后公寓爆雷,還得繼續(xù)給金融機(jī)構(gòu)還款,否則將會(huì)因?yàn)橛馄诙绊懻餍?,給日后生活帶來(lái)不便。
暴雷高潮發(fā)生在2018年10月,彼時(shí),上海老牌長(zhǎng)租公寓品牌寓見(jiàn)公寓因租金貸問(wèn)題爆倉(cāng),長(zhǎng)租公寓以及租金貸模式推向風(fēng)口浪尖,隨后,多地相繼出臺(tái)關(guān)于長(zhǎng)租公寓及租金貸相應(yīng)監(jiān)管措施。雖有一定成效,但卻并未從根本上解決問(wèn)題。
2019年12月,住建部、國(guó)家發(fā)改委等6部門(mén)下發(fā)規(guī)范租賃市場(chǎng)秩序的意見(jiàn),其中明確提出租金貸收入占比不能超過(guò)租賃企業(yè)租金收入的30%。但在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中,諸如蛋殼,青客這樣的長(zhǎng)租公寓,其租金貸收入?yún)s曾是平臺(tái)運(yùn)營(yíng)的主要收入來(lái)源。
2020年初,蛋殼公寓因擅自漲租和解約被租客、房東聲討,隨后又因租金貸被再次推向高潮,種種亂象之下,監(jiān)管再次出手。
此次,北京,深圳兩地在發(fā)布的文件中對(duì)住房租賃企業(yè)收取的租客租金及押金提出明確要求,住房租賃企業(yè)要設(shè)立專(zhuān)門(mén)的資金專(zhuān)用賬戶(hù),金融機(jī)構(gòu)為租客提供的個(gè)人租房貸款,應(yīng)當(dāng)直接撥付至租客個(gè)人賬戶(hù)這或能從根本上解決租金貸給租客帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn),也令長(zhǎng)租公寓失去了挪用資金的可能性。
但與此同時(shí),一個(gè)新的問(wèn)題又產(chǎn)生了,金融機(jī)構(gòu)如何能確定租客申請(qǐng)的租金貸就真的用于租房了呢,畢竟,早期各大金融機(jī)構(gòu)被騙貸的事件也并不少見(jiàn)。(來(lái)源:獵云網(wǎng))
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