2020年的疫情，加劇了長(zhǎng)租公寓行業(yè)原本空置率過高和資金鏈緊張問題。近日，多地長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)暴雷，成都巢客遇家、連合之家、杭州海瑪?shù)榷鄠€(gè)長(zhǎng)租公寓突然失聯(lián)，疑似卷走房租跑路。

此次長(zhǎng)租公寓“跑路”，波及四川、浙江、華南、華東等省份和地區(qū)，涉及了上萬套房源背后的房東和租客。據(jù)媒體報(bào)道，僅巢客遇家和連合之家兩家公司的受害租客便將近2萬，涉及金額達(dá)3億元左右。

隨后，多地發(fā)布租賃風(fēng)險(xiǎn)提醒，針對(duì)長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)的頻繁“爆倉”、“跑路”的現(xiàn)象，出臺(tái)一系列建議?！按舜握咭蔡崾玖艘环N風(fēng)險(xiǎn)，即‘支付周期越長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)越大’。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄認(rèn)為，在租戶簽了租金貸后，長(zhǎng)租公寓就獲得了金融機(jī)構(gòu)替租客支付的全年的房租，在拿到資金后公司并未將全部資金給到房東，而是利用這筆資金來進(jìn)行擴(kuò)大規(guī)模等，這種高杠桿的方式，若是經(jīng)營(yíng)不善則會(huì)有暴雷、跑路的可能。

簡(jiǎn)而言之，長(zhǎng)收短付、租金貸預(yù)付等模式給長(zhǎng)租公寓到帶來巨大資金池，也就導(dǎo)致了長(zhǎng)租公寓的暴雷或跑路風(fēng)險(xiǎn)。

上海、廣州、成都多地發(fā)布租賃風(fēng)險(xiǎn)提醒

由于多地長(zhǎng)租公寓企業(yè)企業(yè)采取“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”經(jīng)營(yíng)模式并頻繁出現(xiàn)“暴雷”“跑路”的現(xiàn)象，因此多地發(fā)布租房風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，建議租戶“縮短支付周期”、“避免租金貸”、“查驗(yàn)房源”等。

8月24日，成都住建局發(fā)布《住房租賃風(fēng)險(xiǎn)提示》，建議租戶謹(jǐn)慎選擇合作企業(yè)、查驗(yàn)房源信息和房源狀況、認(rèn)真確認(rèn)租金價(jià)格、 謹(jǐn)慎選擇租金支付方式、 防范“租金貸”風(fēng)險(xiǎn)、采用規(guī)范的合同文本、及時(shí)辦理房屋租賃登記備案和合法維護(hù)自身權(quán)益。

成都市住建局提醒，租客承租房屋時(shí)，要注意查看租房合同中有無“租金貸”“租房貸”“房租分期”等相關(guān)條款，是否需要額外簽訂相關(guān)貸款補(bǔ)充協(xié)議等。使用“租金貸”時(shí)，貸款人應(yīng)合理評(píng)估自身還款能力，自愿申請(qǐng)“租金貸”，租賃企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得誘導(dǎo)或強(qiáng)迫租客使用“租金貸”，貸款人應(yīng)與貸款銀行簽訂單獨(dú)的貸款合同，貸款合同不應(yīng)嵌入租房合同中。

9月1日， 廣州市房地產(chǎn)租賃協(xié)會(huì)發(fā)布《住房租賃風(fēng)險(xiǎn)提示》，建議提防低于市場(chǎng)價(jià)出租的房屋，避免遭受 “爆倉跑路”損失。

廣州市房地產(chǎn)租賃協(xié)會(huì)提示，一、謹(jǐn)慎選擇租賃企業(yè)；二、了解周邊租金價(jià)格；三、謹(jǐn)慎選擇租金支付方式；四、向約定賬號(hào)支付房租；五、防范“租金貸”風(fēng)險(xiǎn)；六、查驗(yàn)房源信息和房源狀況；七、采用規(guī)范的合同文本；八、拒絕非正常高傭金的誘惑；九、解決矛盾維護(hù)合法權(quán)益。

同一天，上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)也發(fā)布《住房租賃市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)提示》，建議租戶選擇信譽(yù)良好的公寓品牌、警惕收房租金過高或租金過低、選擇較短支付周期、防范“租金貸”風(fēng)險(xiǎn)等。

長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)持續(xù)暴雷

多地相關(guān)部門之所以向租戶發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示，是因?yàn)榻崭鞯亻L(zhǎng)租公寓市場(chǎng)出現(xiàn)多起暴雷。

成都巢客遇家、連合之家等多個(gè)包租公司突然失聯(lián)，疑似卷走房租跑路。有租客交了1年2萬元的房租后，才住了2個(gè)月，就要露宿街頭；有房東托管出租了房產(chǎn)，但直到現(xiàn)在都沒有收到上個(gè)月的租金，也聯(lián)系不到公寓負(fù)責(zé)人。

無獨(dú)有偶，近幾個(gè)月青島、合肥、長(zhǎng)沙多地的長(zhǎng)租公寓也紛紛暴雷。今年2月份以來南京我樂公寓暴雷，南京眾禾、杭州巢客等長(zhǎng)租公寓也出現(xiàn)拖欠租金、“跑路”現(xiàn)象。今年4月，長(zhǎng)租公寓赴美上市第一股青客公寓也出現(xiàn)暴雷，在扣除租客12至24個(gè)月租金貸的情況下，無法正常支付房東租金。

據(jù)媒體報(bào)道，僅巢客遇家和連合之家兩家公司的受害租客便將近2萬，涉及金額達(dá)3億元左右。

天眼查數(shù)據(jù)顯示，據(jù)不完全數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)目前共有900多家長(zhǎng)租公寓相關(guān)企業(yè)。其中有22%長(zhǎng)租公寓相關(guān)企業(yè)存在過經(jīng)營(yíng)異常，近5%的相關(guān)企業(yè)曾收到過行政處罰或有過嚴(yán)重違法行為。

長(zhǎng)租公寓平臺(tái)的“爆雷”早在2019年就已出現(xiàn)，平臺(tái)以“高收低租”的模式迅速搶占市場(chǎng)，但也面臨著資金鏈斷裂之后的兌付風(fēng)險(xiǎn)，因此在業(yè)內(nèi)一直飽受爭(zhēng)議，甚至被稱為是假借租房之名的龐氏騙局。

“此次政策也提示了一種風(fēng)險(xiǎn)，即‘支付周期越長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)越大’。這也是這兩年長(zhǎng)租公寓中的一個(gè)新情況。部分長(zhǎng)租公寓企業(yè)為了加快融資，往往會(huì)有此類支付周期的約束，這是需要警惕的，后續(xù)租客也要對(duì)支付周期有足夠的重視和了解。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

為何長(zhǎng)租公寓問題頻頻？

“（租金貸、長(zhǎng)收短付）這類的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，一旦租賃市場(chǎng)不景氣或者新增租戶較少的時(shí)候，機(jī)構(gòu)將會(huì)面臨資金問題，具有很大的風(fēng)險(xiǎn)性?！标愊稣f。

廣州市房地產(chǎn)租賃協(xié)會(huì)也提示租戶，“高進(jìn)低出”、“長(zhǎng)收短付”高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)行為不可持續(xù)，極易出現(xiàn)資金鏈斷裂。一些不法企業(yè)和個(gè)人有意利用這種模式形成“資金池”，待積累大量資金后卷款跑路。

陳霄表示，“很多的長(zhǎng)租公寓高租金從房東手里承租房屋，經(jīng)過裝修出租，為了吸引租戶入住，又采用低租金模式，前提是利用租戶的名義從第三方金融公司貸款提前繳納一年房租，運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)利用提前收回的租金擴(kuò)大規(guī)?；蛘哌\(yùn)營(yíng)?！?p>

一直以來，不少“高收低租”模式下的長(zhǎng)租公寓，首先以高價(jià)獲得房東的房產(chǎn)，一次至少簽一年的租約，按月向房東支付租金，然后以低價(jià)租給房客。但是，房客需要支付半年或一年的租金，并支付另一個(gè)月的押金。

這種“高收低租”“長(zhǎng)收短付”的模式，可以讓長(zhǎng)租公寓在短時(shí)間內(nèi)吸納大量資金。更為激進(jìn)的是，青客公寓、蛋殼公寓等大量長(zhǎng)租公寓，采用新的“租金貸”為核心的融資模式，迅速積攢大規(guī)模資金池用于再次擴(kuò)張。

租金貸的操作方式是，長(zhǎng)租公寓平臺(tái)向業(yè)主推出月付、季付等方式，而租戶在與平臺(tái)簽約時(shí)，則是與金融公司三方簽訂借款合同。通過金融公司將全年房租先支付給公寓，之后住戶按月歸還租金給金融公司。

這樣，長(zhǎng)租公寓平臺(tái)不但可以快速套現(xiàn)。但一旦發(fā)生跑路事件，風(fēng)險(xiǎn)全部江轉(zhuǎn)嫁給租戶和金融公司。

簡(jiǎn)而言之，長(zhǎng)收短付、租金貸給長(zhǎng)租公寓到積攢資金池，增高了“跑路”風(fēng)險(xiǎn)。

“在租戶簽了租金貸后，長(zhǎng)租公寓就獲得了金融機(jī)構(gòu)替租客支付的全年的房租，在拿到資金后公司并未將全部資金給到房東，而是利用這筆資金來進(jìn)行擴(kuò)大規(guī)模等，”陳霄說，“這種高杠桿的方式，若是經(jīng)營(yíng)不善則會(huì)有暴雷、跑路的可能?！?p>

談及應(yīng)當(dāng)如何避免頻頻出現(xiàn)的長(zhǎng)租公寓跑路事件，陳霄認(rèn)為，在行業(yè)監(jiān)管上，加強(qiáng)對(duì)租賃機(jī)構(gòu)的資金監(jiān)管，限制企業(yè)過渡利用金融杠桿；同時(shí)加強(qiáng)租賃市場(chǎng)的規(guī)范性，保障租賃市場(chǎng)參與主體的權(quán)益。另外，對(duì)于住戶來說在付款方式上，注意防范租金貸，付款時(shí)盡量選擇較短的支付周期，可以有效避免“長(zhǎng)租短付”和“租金貸”帶來的問題。(來源：獵云網(wǎng))

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