5月29日,中國房地產眾籌聯(lián)盟在上海成立。峰會上，碧桂園宣布其聯(lián)合中國平安共同推出中國房產行業(yè)首個房地產眾籌產品，將以上海嘉定項目“一平方米”作為眾籌單位開展眾籌，樓盤完成后投資者就擁有了某一套樓房整體或部分的權益。投資者可以選擇將眾籌權利轉為產權、直接擁有住房，或委托開發(fā)商賣房后轉成收益權，投資者可以參與項目開發(fā)的全過程，還可以獲得份額轉讓、優(yōu)惠購房和項目分紅等多重收益。

可以說，在“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”理念深入人心的今天，碧桂園推出的此款房地產眾籌產品頗受矚目。但在現有法律框架下，我們認為該款房地產眾籌產品的設立存在諸多不確定性。

目前，國內眾籌模式主要分為四種類型：股權眾籌、債權眾籌、回報/實物眾籌和捐贈/公益眾籌。股權眾籌是指投資者對項目或公司進行投資，獲得其一定比例的股權；債權眾籌是指投資者對項目或公司進行借款，獲得其一定比例的債權，未來獲取利息可收益并收回本金；回報/實物眾籌是指投資者對項目或公司進行投資，獲得實物產品或服務；捐贈/公益眾籌是指投資者對項目或公司進行無償捐贈。

碧桂園與平安推出的此款房地產眾籌以房屋產權或一定回報作為回饋，顯然為實物眾籌。但由于其為房地產眾籌，就不得不面臨房地產相關法規(guī)的限制。按照《城市房地產管理法（2007修正）》第四十五條和《城市商品房預售管理辦法(2004修正)》第五條、第六條的規(guī)定，商品房預售的條件是房地產開發(fā)企業(yè)取得預售許可證。

如果房地產開發(fā)企業(yè)沒有取得預售許可證就與購房人簽署認購合同，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”，該合同應屬無效。碧桂園和平安沒有說明其推出的眾籌產品項目處于房地產開發(fā)的何種階段，是否已經取得預售許可證。若在取得預售許可證前向投資者眾籌，該產品存在被認定為銷售房產的風險。因此，也存在認購合同被認定為無效甚至碧桂園被房屋主管部門處罰的法律風險。

除了法律風險外，該眾籌產品在操作上還存在一定的不確定性。該房地產眾籌以“一平方米”為眾籌單位，雖然體現了眾籌“投資者眾，投資金額小”的特點，但另一方面又面臨在不限定眾籌單位認購數量的情況下，會產生單個投資者認購一份或數份眾籌單位的情形。而按照目前房地產開發(fā)的規(guī)劃情況，一套房屋的建筑面積一般為50平方米以上。如果投資人選擇轉為產權人，一套房屋可能會出現數十個產權人。屆時，因各物業(yè)存在樓層、戶型、用途、面積等方面的差異，如何確定投資人所持產權的位置,房屋產權登記部門是否會對一套房屋有數十位產權人提出異議，每套房屋的數十位產權人間如何行使所有人權力進而實現收益，將考驗碧桂園和平安的智慧。

如果投資者選擇通過物業(yè)收益權的形式取得回報，屆時出售或出租物業(yè)后分配房款或租金，或部分投資者將眾籌份額轉讓給第三方，則眾籌份額實質成了收益權的出讓。根據《民法通則》及《物權法》的規(guī)定，權利人對其合法擁有的財產享有占有、使用、收益、處分的權利，獲取收益屬于財產權的一種權能。但由于我國現行有效的法律、法規(guī)對收益權是否可以轉讓并未進行規(guī)定，實踐中存在較大爭議，并不排除收益權轉讓行為在個案中被認定為無效的風險。

從便于操作的角度而言，比較理想的方式是碧桂園在眾籌期限屆滿后由開發(fā)商向投資者支付其眾籌本金和預期收益，回購其眾籌份額，投資者實現退出。但這種模式實質上是借貸行為，如果發(fā)生在企業(yè)之間，存在被認定為無效的法律風險。

同時，以“一平方米”作為眾籌單位，不可避免地將會向眾多投資者吸收資金。更因為眾籌通過互聯(lián)網眾籌平臺完成，存在向社會公開宣傳的嫌疑。根據《最高人民法院關于審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條和第二條的規(guī)定，則有非法吸收公眾存款之嫌。因此，做好投資者投資資金的監(jiān)管，防止資金被挪用或揮霍，對于控制眾籌產品的風險顯得尤為重要。

所以說，在“互聯(lián)網+”的大環(huán)境下，相較于傳統(tǒng)的投融資模式，房地產眾籌擁有極大的發(fā)展空間，值得期待。但在我國現有的法律框架下，房地產眾籌還存在一定的法律風險和障礙，其效果具有不確定性。在維護創(chuàng)新、鼓勵創(chuàng)新的前提下，需要金融界、法律界等人士的共同努力去完善眾籌的規(guī)則，解決房地產眾籌的法律障礙。

（作者單位：上海市錦天城律師事務所）

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