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    房地產(chǎn)“錢(qián)袋子”被扎緊 40家房企融資2726億元

    (原標(biāo)題:房地產(chǎn)“錢(qián)袋子”被扎緊 40家房企融資2726億元 )

    “‘部分銀行暫停授信’、‘利率上調(diào)’等樓市利空動(dòng)作讓房企融資渠道進(jìn)一步鎖緊。”?同策研究院研究總監(jiān)張宏偉曾表示,房企融資難問(wèn)題雪上加霜,今年將成為房企“生死攸關(guān)”的一年。

    《證券日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)同策咨詢研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)獲悉,2018年前4個(gè)月,40家典型房企總計(jì)融資2726億元,境內(nèi)銀行貸款、公司債、其他債權(quán)融資均有不同程度波動(dòng),房企多元化融資渠道全面被堵。

    “地主家也沒(méi)有余糧”的地產(chǎn)商缺錢(qián)之勢(shì)似乎撲面而來(lái),若海外融資閘口遭到關(guān)閉,房企資金鏈將再度惡化。

    同策研究院研究員陳朦朦認(rèn)為,房企“資金饑渴癥”持續(xù)加重,在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控基本面未發(fā)生改變時(shí),地產(chǎn)商到了“拿錢(qián)比拿地重要,回款比銷(xiāo)售重要”的重要“續(xù)命”節(jié)點(diǎn)。

    “錢(qián)袋子”被扎緊

    據(jù)統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示,今年前4個(gè)月,房企到位資金增速低至2.1%,保持低位狀態(tài),其中,國(guó)內(nèi)貸款增速和個(gè)人按揭貸款增速雙雙出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

    對(duì)此,思源地產(chǎn)首席分析師郭毅表示,4月18日央行降準(zhǔn),釋放4000億元增量資金,卻并未緩解房地產(chǎn)行業(yè)的資金緊張狀況。1月份-4月份信貸增速的下滑,代表以金融去杠桿為目標(biāo),針對(duì)房地產(chǎn)的信貸定向緊縮仍在繼續(xù),流向房地產(chǎn)的資金閘門(mén)逐漸關(guān)小。同時(shí),資金使用成本也在不斷提升。

    事實(shí)上,境內(nèi)融資環(huán)境也不容樂(lè)觀,融資難度仍舊很高。境內(nèi)發(fā)債渠道依然收緊,從成功發(fā)行的境內(nèi)債券來(lái)看,僅是以超短融、租房專(zhuān)項(xiàng)債券為主的另類(lèi)融資途徑;境內(nèi)銀行貸款融資渠道也進(jìn)一步收縮,4月份監(jiān)測(cè)的40家典型房企共融資47.20億元,環(huán)比上月下降16.28%;信托貸款融資額為14.41億元,較上月大幅下跌60.58%。

    據(jù)同策研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,在2017年12月以前,境內(nèi)再融資為最主要的股權(quán)融資方式,但自2017年12月以來(lái),監(jiān)測(cè)的40家上市房企股權(quán)融資方式均為執(zhí)行股票期權(quán)計(jì)劃,境內(nèi)再融資額連續(xù)3個(gè)月為0。

    陳朦朦認(rèn)為,此前金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)規(guī)模高主要由于層層嵌套,監(jiān)管趨嚴(yán)后,很多機(jī)構(gòu)做不了債權(quán)類(lèi)業(yè)務(wù)只能做股權(quán)投資。因此有能力的上市房企可利用上市優(yōu)勢(shì),利用再融資方式為公司提供充足的資金需求。如今,股權(quán)融資的重啟或多或少反映出房企資金壓力下被迫轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y方式的“無(wú)奈”。隨著融資渠道繼續(xù)保持收緊,未來(lái)這種融資方式也將進(jìn)一步蔓延,但仍需規(guī)避股權(quán)稀釋等帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

    借道海外債“儲(chǔ)糧”

    今年1月份以來(lái),借道海外融資“儲(chǔ)糧”的動(dòng)作頻發(fā)。4月份,海外融資總額折合人民幣376.12億元,相比上月份193.44億元大幅上升。從幣種來(lái)看,2018年4月份房企融資仍以人民幣為主,美元次之、新加坡元第三。

    值得注意的是,新加坡元首次超過(guò)港元位列第三,主要原因是本月有兩家房企(龍光地產(chǎn)和建業(yè)地產(chǎn))選擇發(fā)行以新加坡元為貨幣單位的公司債,融資金額為16.68億元(3.5億新加坡元)。

    陳朦朦認(rèn)為,在國(guó)內(nèi)融資難度系數(shù)高,外部環(huán)境發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變時(shí),房企海外融資規(guī)模擴(kuò)大是必然趨勢(shì)。

    “資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)合理,現(xiàn)金流得到改善,各種財(cái)務(wù)指標(biāo)良好的房企評(píng)級(jí)較高,海外融資成本較低?!蹦撤治鰩熛颉蹲C券日?qǐng)?bào)》記者表示,但有些中型房企負(fù)債較高,想借道海外融資儲(chǔ)備“糧食”過(guò)“小年”的想法可能難以實(shí)現(xiàn),即使成功獲得融資可能也將付出高昂的資金成本,將對(duì)利潤(rùn)造成嚴(yán)重侵蝕。

    陳朦朦認(rèn)為,更雪上加霜的是,目前房企融資的戰(zhàn)場(chǎng)主要集中在海外資本市場(chǎng),然而?4月19日,外匯管理局強(qiáng)調(diào)了對(duì)于房企借外債的審慎態(tài)度,除有特殊規(guī)定外,房企不得借用外債。這無(wú)疑將增加了地產(chǎn)企業(yè)在辦理外債事前簽約備案上的難度,從而導(dǎo)致未來(lái)房企境外融資環(huán)境可能惡化。

    “錢(qián)袋子”被扎緊之后,房企正在實(shí)施開(kāi)源與節(jié)流并行的策略來(lái)緩解資金壓力。

    極客網(wǎng)企業(yè)會(huì)員

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    2018-05-16
    房地產(chǎn)“錢(qián)袋子”被扎緊 40家房企融資2726億元
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