(原標(biāo)題:海南圈地造島調(diào)查:新一輪地產(chǎn)泡沫的興起與破滅)
督察組調(diào)查是誘因。
“面朝大海,春暖花開?!边@種海景房可能是大多數(shù)購(gòu)房者的夢(mèng)想,但如果這個(gè)夢(mèng)想是建立在破壞生態(tài)環(huán)境的前提下呢?
前不久,海南省因生態(tài)壞境遭到破壞,被中央環(huán)保督查組點(diǎn)名。隨后,央視緊追不放連續(xù)報(bào)道該事。終于在輿論的壓力下,海花島、鳳凰島、日月灣等違規(guī)項(xiàng)目先后停工整頓。
大摩財(cái)經(jīng)注意到,在被督察組點(diǎn)名之前,海南還在大力宣傳2017年海南國(guó)際旅游島歡樂節(jié),打造海島休閑度假旅游概念,并號(hào)召大家去海南買房。
海南1993年時(shí)曾因過度開發(fā)房地產(chǎn)而造成樓市崩盤,這場(chǎng)危機(jī)一直持續(xù)到2006年左右才結(jié)束。2010年初,海南宣布國(guó)際旅游島規(guī)劃獲批,全國(guó)投資客蜂擁而至。大型房企也不甘寂寞,紛紛以“旅游地產(chǎn)”為名義在海南大手筆圈地。
數(shù)據(jù)顯示,截至2012年,圈地面積在2萬畝的房企有中信泰富、魯能、綠地、富力,而恒大、海航圈地面積也在萬畝以上。
“圈地運(yùn)動(dòng)”造成了海南樓市高額庫(kù)存,多年難以消化,同時(shí)也出現(xiàn)了土地閑置等新的問題。因此從2013年開始,海南房地產(chǎn)市場(chǎng)又開始了從下降到緩慢復(fù)蘇的階段。
由于“圈地運(yùn)動(dòng)”導(dǎo)致海灘附近用地基本被瓜分完畢,一些房企于是打起了填海造島的主意,近幾年海南出現(xiàn)的人造島熱潮正是因此而來。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),海南目前在建或規(guī)劃中的填海項(xiàng)目有11個(gè)項(xiàng)目。
眾多填海造島工程對(duì)海南生態(tài)環(huán)境造成了巨大破壞,從而引來督查組的調(diào)查。雖然海南之前已出臺(tái)過不少調(diào)控政策,但這次調(diào)查似乎才是真的“導(dǎo)火索”,讓海南下定決心解除房地產(chǎn)對(duì)地方規(guī)劃的綁架。
海南目前不僅出臺(tái)了多個(gè)嚴(yán)苛的土地和購(gòu)房政策、停建了違規(guī)人工島,也將全省七成市縣的GDP考核取消。但接下來的后續(xù)問題又比較復(fù)雜,被督察組點(diǎn)名的違規(guī)項(xiàng)目下一步該如何解決,是放在海南面前的一大難題。
從“圈地運(yùn)動(dòng)”到填海造島
在1993年樓市崩盤以后,海南花了多年時(shí)間處理“爛尾樓”等遺留問題。2003年,海南省提出了“大企業(yè)進(jìn)入、大項(xiàng)目帶動(dòng)”的發(fā)展戰(zhàn)略,引入大型企業(yè)進(jìn)駐海南。
2006年7月,海南出臺(tái)相關(guān)規(guī)定:土地出讓收入扣除土地開發(fā)成本后余下的純收益部分,按照市、縣政府所得不得低于30%的比例,確定市、縣政府與主開發(fā)商的分成比例。這意味著,一級(jí)開發(fā)商最高可以分得70%的土地純收益。
正是基于這種低成本一級(jí)開發(fā)模式,讓此后眾多大型房企奔赴海南瘋狂“圈地”。這一情況持續(xù)到2010年海南國(guó)際旅游島成立。
2010年1月,海南宣布在國(guó)際旅游島規(guī)劃正式獲批前,將暫停土地出讓、暫停審批新的土地開發(fā)項(xiàng)目,隨后海南又正式重申不再新批土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目。
在海南,開發(fā)商對(duì)土地的爭(zhēng)奪,實(shí)際上就是對(duì)海岸線的爭(zhēng)奪。2012年,曾有媒體統(tǒng)計(jì),從“圈地運(yùn)動(dòng)”開始,海南天然美麗的海岸線基本被瓜分殆盡。其中,中信、華潤(rùn)、海航盤踞于包括瓊海、萬寧兩市,富力、雅居樂、中糧、魯能、萬科、綠城則在三亞、陵水、樂東、保亭四市縣,新世界、海航、富力、雅居樂布局在口、文昌、澄邁、定安四市縣。
伴隨著房?jī)r(jià)的爆發(fā)式上漲,房地產(chǎn)成為海南的支柱產(chǎn)業(yè)。據(jù)了解,房企在海南瘋狂圈地有兩個(gè)優(yōu)勢(shì):一是大規(guī)模拿地帶來的較低土地成本和持有成本;二是隨著海南房地產(chǎn)行情見漲,地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)而帶來的較高銷售價(jià)格。
然而,在國(guó)家對(duì)樓市的調(diào)控之下,“圈地運(yùn)動(dòng)”讓海南土地閑置情況嚴(yán)重,樓市出現(xiàn)供大于求。盡管海南對(duì)土地閑置出臺(tái)了“無償收回”的政策,但把旅游地產(chǎn)做成房地產(chǎn)項(xiàng)目、投機(jī)客過多的海南樓市,卻面臨著客戶群體減少的困境。
這種困境并未對(duì)依然看好海南樓市的房企帶來多少困擾。隨著優(yōu)質(zhì)海岸線被瓜分,房企又向近海“進(jìn)軍”,填海造地大建人工島。有媒體統(tǒng)計(jì),截至2016年底,海南在建、規(guī)劃中的填海項(xiàng)目有11個(gè)項(xiàng)目。分布如下:
在房企看來,填海造地是一個(gè)好買賣。既沒有拆遷補(bǔ)償費(fèi)用,也不會(huì)觸碰耕地紅線。填海一畝地的成本在20萬元左右,折合每平米成本在600元左右。這對(duì)于海南平均萬元以上的房?jī)r(jià)來說,利潤(rùn)可謂豐厚。
同時(shí),一些房企可借助“造島”所形成的龐大土地儲(chǔ)備,通過金融機(jī)構(gòu)資本運(yùn)作獲得融資,以此擴(kuò)大公司資本規(guī)模,再展開新一輪并購(gòu),并質(zhì)押股權(quán)獲得新的融資。
在這個(gè)過程中,不僅是房企,政府部門也可以從中獲益。2017年初,海南出臺(tái)旅游建設(shè)發(fā)展規(guī)劃,其中提到,到2020年海南將初步建成世界一流海島休閑度假旅游目的地。以下為其重點(diǎn)旅游規(guī)劃:
但是,眾多的填海造島工程對(duì)海水流向、岸線侵蝕、海邊的樹林動(dòng)植物等造成不可逆轉(zhuǎn)的影響。毫無節(jié)制的圈地和破壞性開發(fā),給當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境帶來難以撫平的創(chuàng)傷。
出臺(tái)政策擠破樓市泡沫
填海造島所引發(fā)的生態(tài)危機(jī)引起了環(huán)保部門的注意。去年12月,中央環(huán)保督察組在向海南省反饋督察時(shí),狠批當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)對(duì)當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)的破壞。稱其財(cái)政過分依賴房地產(chǎn),鼓了錢袋,毀了生態(tài)。
央視在1月初也跟著曝光了海南地產(chǎn)項(xiàng)目違規(guī)。隨后,海南省政府立即要求違規(guī)項(xiàng)目“雙暫?!?暫停建設(shè)、暫停營(yíng)業(yè)),并出臺(tái)了被稱為海南史上最嚴(yán)土地管理措施,直擊房地產(chǎn)公司違規(guī)源頭。
同時(shí),海南叫停鳳凰島、日月灣、?;◢u等違規(guī)項(xiàng)目,魯能山海天被封,博鰲13家企業(yè)被責(zé)令暫停營(yíng)業(yè)。在更早的時(shí)候,海航投資的三亞新機(jī)場(chǎng)填海項(xiàng)目也因涉嫌違法用海,被暫停用海預(yù)審申請(qǐng)。
事實(shí)上,海南此次出臺(tái)“雙暫停”政策只是其對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控的“升級(jí)版”。海南之前已經(jīng)發(fā)布了“兩個(gè)暫停”“禁海令”“停止公積金貸款”等多個(gè)嚴(yán)苛的土地政策和購(gòu)房政策。究其原因,就是是想解開房地產(chǎn)對(duì)海南省規(guī)劃的捆綁。
長(zhǎng)期以來,房地產(chǎn)業(yè)一直在海南的經(jīng)濟(jì)中占有很大的比重。而有了曾經(jīng)樓市崩盤的前車之鑒,當(dāng)海南再次面對(duì)要生態(tài)還是要經(jīng)濟(jì)的難題時(shí),果斷作出了抉擇。近日,海南將全省七成市縣的GDP考核取消,目的是“扭轉(zhuǎn)簡(jiǎn)單以GDP增長(zhǎng)率論英雄的政績(jī)導(dǎo)向”。
不過,解開房地產(chǎn)對(duì)地方規(guī)劃的綁架,并不意味著海南將放棄房地產(chǎn)。在海南省此前所確定的12個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中,房地產(chǎn)依然在列。緊跟而來的問題是,被督察組點(diǎn)名的違規(guī)項(xiàng)目該如何解決?那些建設(shè)項(xiàng)目的工人以及已買房的業(yè)主該怎么處理?
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