（原標(biāo)題：尷尬的長租公寓證券化）

銀行貸款、發(fā)債融資等渠道相繼遭遇監(jiān)管堵路后，租售并舉時(shí)代開發(fā)商們的流動(dòng)性更為緊迫。尚未陽光化的類REITs成為首選。2月5日，碧桂園獲準(zhǔn)發(fā)行百億級(jí)長租公寓REITs產(chǎn)品，這也是首個(gè)百億級(jí)的長租公寓REITs產(chǎn)品，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，雖然目前不斷有房企聯(lián)手金融機(jī)構(gòu)獲準(zhǔn)發(fā)行REITs產(chǎn)品，但幾乎都是以私募形式發(fā)行，屬短期融資行為，公眾投資者無法參與，未能將REITs規(guī)則落實(shí)到操作細(xì)節(jié)層面,要解決投資者范圍的問題，將REITs規(guī)則落實(shí)到操作細(xì)節(jié)層面,推出公募REITs產(chǎn)品，才能誕生長期限、高流動(dòng)性的權(quán)益投資型REITs產(chǎn)品。

百億規(guī)模

所謂房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)，是房地產(chǎn)證券化的重要手段，即把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場上證券資產(chǎn)的金融交易過程。

隨著國內(nèi)長租公寓REITs產(chǎn)品開閘，越來越多布局住房租賃領(lǐng)域的開發(fā)商試水這一新藍(lán)海。2月2日，“中聯(lián)前海開源-碧桂園租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”（以下簡稱“碧桂園租賃住房REITs”）獲得深圳證券交易所審議通過。值得一提的是，這也是國內(nèi)首單規(guī)模體量達(dá)到百億級(jí)的REITs產(chǎn)品，同時(shí)該項(xiàng)目也是目前租賃住房領(lǐng)域規(guī)模最大的證券化產(chǎn)品。

據(jù)悉，碧桂園租賃住房REITs產(chǎn)品是由碧桂園控股有限公司聯(lián)合中聯(lián)前源不動(dòng)產(chǎn)基金管理有限公司共同開發(fā)，產(chǎn)品規(guī)模100億元，采取儲(chǔ)架、分期發(fā)行機(jī)制，優(yōu)先級(jí)評(píng)級(jí)AAAsf。

本次REITs產(chǎn)品是碧桂園集團(tuán)在租賃住房領(lǐng)域的又一次金融創(chuàng)新嘗試。此前，碧桂園已經(jīng)開創(chuàng)長租領(lǐng)域的銀企合作模式，相繼與中信銀行、中國建設(shè)銀行等簽署長租公寓融資戰(zhàn)略協(xié)議，并陸續(xù)接受放款。

“這是千億級(jí)別的戰(zhàn)略性布局，隨著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)從增量市場轉(zhuǎn)為存量市場，銷售轉(zhuǎn)持有將給企業(yè)營運(yùn)帶來巨大挑戰(zhàn)”，碧桂園集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官兼集團(tuán)副總裁伍碧君表示。

地產(chǎn)大佬新“錢途”

在租賃租房市場發(fā)展溫床以及相關(guān)政策東風(fēng)培育下，長租公寓REITs產(chǎn)品自去年四季度進(jìn)入布局高發(fā)期。

去年10月，新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃在深交所正式獲批發(fā)行，為國內(nèi)首單長租公寓資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品開創(chuàng)先河，不久后，保利地產(chǎn)發(fā)布公告稱，中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃收到上海（樓盤）證券交易所出具的《無異議函》，去年12月，招商創(chuàng)融-招商蛇口長租公寓第一期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃、“飛馳-建融招商長租公寓系列資產(chǎn)支持票據(jù)（ABN）”相繼成立。

事實(shí)上，隨著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)從增量市場轉(zhuǎn)為存量經(jīng)營，租房市場站上風(fēng)口，但長租公寓前期投入大、回收周期長，且盈利空間有限等難題長期以來備受詬病，作為盤活存量物業(yè)資產(chǎn)、解決企業(yè)重資產(chǎn)問題有效途徑的REITs產(chǎn)品受到房地產(chǎn)商的青睞。

對(duì)于房企扎堆布局長租公寓REITs對(duì)行業(yè)帶來的影響，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，類似資產(chǎn)支持計(jì)劃或者REITs產(chǎn)品的創(chuàng)新，從宏觀層面看，符合租賃市場發(fā)展的規(guī)律。長租行業(yè)會(huì)在未來具有高速發(fā)展的潛能，成為后房地產(chǎn)市場的新增長點(diǎn)。實(shí)力房企逐步進(jìn)入長租公寓市場，對(duì)于承租者來說有了更多的選擇。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在開發(fā)增量市場競爭加劇的前提下，存量市場存在著廣闊的前景和商機(jī)。房企紛紛搶灘長租市場，有利于盤活市場存量房，降低空置率，讓房屋回歸居住屬性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場進(jìn)一步發(fā)展。

陽光化難題

北京商報(bào)記者注意到，盡管已在中國市場蟄伏十多年之久，但仍未有嚴(yán)格意義上的REITs產(chǎn)品面世，目前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商試水的REITs產(chǎn)品幾乎都是以私募形式發(fā)行，主要面向機(jī)構(gòu)投資人，對(duì)投資者人數(shù)、資金起點(diǎn)均有較高門檻要求。

在業(yè)內(nèi)人士看來，我國類REITs產(chǎn)品實(shí)質(zhì)仍多為房地產(chǎn)面向合格投資者的短期融資行為，公眾投資者無法通過類REITs產(chǎn)品 參與房地產(chǎn)投資，而要解決投資者范圍的問題，需要推出公募REITs產(chǎn)品，讓投資者投資于REITs產(chǎn)品，才能誕生長期限、高流動(dòng)性的權(quán)益投資型REITs產(chǎn)品。

同時(shí)，高稅收也成為REITs行業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的攔路虎。嚴(yán)躍進(jìn)就表示，盡管政策方面的放松已經(jīng)令房地產(chǎn)REITs產(chǎn)品迎來春天，不過高賦稅仍是發(fā)展桎梏?！澳壳皝砜矗@個(gè)行業(yè)重組等各階段負(fù)稅較重，只有解決了稅收問題，提升REITs投資者的收益水平，才能使REITs市場蓬勃發(fā)展?！?/p>

具體到稅收種類，中國REITs產(chǎn)品聯(lián)盟秘書長王剛曾表示，中國REITs的主要障礙在于重組稅，即如何將資產(chǎn)裝到SPV當(dāng)中，因?yàn)檫@會(huì)觸發(fā)土地增值稅、營業(yè)稅等一系列的稅收，尤其是土地增值稅。

生成海報(bào)

免責(zé)聲明：本網(wǎng)站內(nèi)容主要來自原創(chuàng)、合作伙伴供稿和第三方自媒體作者投稿，凡在本網(wǎng)站出現(xiàn)的信息，均僅供參考。本網(wǎng)站將盡力確保所提供信息的準(zhǔn)確性及可靠性，但不保證有關(guān)資料的準(zhǔn)確性及可靠性，讀者在使用前請(qǐng)進(jìn)一步核實(shí)，并對(duì)任何自主決定的行為負(fù)責(zé)。本網(wǎng)站對(duì)有關(guān)資料所引致的錯(cuò)誤、不確或遺漏，概不負(fù)任何法律責(zé)任。任何單位或個(gè)人認(rèn)為本網(wǎng)站中的網(wǎng)頁或鏈接內(nèi)容可能涉嫌侵犯其知識(shí)產(chǎn)權(quán)或存在不實(shí)內(nèi)容時(shí)，應(yīng)及時(shí)向本網(wǎng)站提出書面權(quán)利通知或不實(shí)情況說明，并提供身份證明、權(quán)屬證明及詳細(xì)侵權(quán)或不實(shí)情況證明。本網(wǎng)站在收到上述法律文件后，將會(huì)依法盡快聯(lián)系相關(guān)文章源頭核實(shí)，溝通刪除相關(guān)內(nèi)容或斷開相關(guān)鏈接。