（原標題：24年重倉在華業(yè)務(wù) 凱德為何突然甩給萬科20個商業(yè)？）

摘要：2018年新年剛過，就有外資房企大批量甩賣了在中國的房地產(chǎn)項目。轉(zhuǎn)讓項目的外資房企，是一直對中國持重倉的新加坡房企凱德集團：83.4億元一口氣賣掉了20個商業(yè)項目。

本報記者 王海春 上海報道

2018年新年剛過，就有外資房企大批量甩賣了在中國的房地產(chǎn)項目。轉(zhuǎn)讓項目的外資房企，是一直對中國持重倉的新加坡房企凱德集團：83.4億元一口氣賣掉了20個商業(yè)項目。

自1994年進入中國市場，凱德對中國的投資一直在加倉。不過自2015年以來，凱德中國資產(chǎn)在其集團所占比例卻出現(xiàn)了連續(xù)下降。對于市場上認為凱德是否有淡出中國的傳聞，凱德方面1月10日向記者表示，這種猜測并不屬實，凱德此次轉(zhuǎn)讓只是其對在華業(yè)務(wù)的調(diào)整?！百Y產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所獲資金，將投資于北京、上海等五個城市及周邊。”凱德方面說。

從凱德手中買進的，是萬科旗下商業(yè)平臺公司印力。印力被萬科看成是其發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的重要平臺，被賦予很高的期望。不過基于轉(zhuǎn)讓項目絕大部分位于三四線城市，作為買入的萬科系是否有能力經(jīng)營好這20個商業(yè)項目，也成為擺在萬科和印力面前的一道難題。

在華持有資產(chǎn)比例下降

1月5日凱德集團在新加坡交易所發(fā)布公告，通過旗下全資子公司凱德商用，公司擬以17.059億新元（約合83.4億元人民幣）出售凱德集團在中國的20個購物中心100%股權(quán)及相應(yīng)負債。凱德方面表示，這筆交易預(yù)計于2018年第二季度完成。

凱德集團是起源于新加坡的地產(chǎn)集團，并在新加坡上市，其大股東為知名投資機構(gòu)淡馬錫。在中國，凱德一直被認為是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)學(xué)習(xí)的標桿企業(yè)，新加坡系房企的運營和組織架構(gòu)也成為不少房企學(xué)習(xí)的樣本。

然而值得注意的兩個細節(jié)是，此次凱德甩賣項目是其自1994年進入中國的24年以來，首次大筆轉(zhuǎn)讓在華項目。

另一個細節(jié)是，凱德在中國的房地產(chǎn)資產(chǎn)在峰值時甚至曾一度超過在新加坡的比重，不過中國資產(chǎn)占凱德集團的比例，近3年則也出現(xiàn)連續(xù)下降的態(tài)勢。

據(jù)凱德2015年財報，凱德集團在中國的資產(chǎn)達到215億新元（約合1050億元人民幣），占凱德集團總資產(chǎn)的47%。從收益上看，74%的息稅前利潤皆由新加坡及中國貢獻，而中國的占比為38%。

2016年，凱德集團在中國的資產(chǎn)已降至196億新元（約合958億元人民幣），占集團總資產(chǎn)的44%。而據(jù)凱德2017年第三季度財務(wù)報告，中國資產(chǎn)在凱德集團總資產(chǎn)所占比例為39%，新加坡占44%。

業(yè)界認為，賣掉這20個項目后，凱德在華持有資產(chǎn)占集團的比例可能會進一步下降。

記者了解到，轉(zhuǎn)讓的20個購物中心分布于19個城市，其中14個城市為凱德僅有單一項目布局的非核心城市。此次股權(quán)交易涉及的20家購物中心，凱德通過旗下公司已經(jīng)平均持有10年，不包括停車場在內(nèi)，項目平均建筑面積約4萬平方米。

截至2017年6月底，此次出售項目分別占凱德集團在全球和中國的購物中心資產(chǎn)規(guī)模的4%和7%。

被列為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)學(xué)習(xí)模板的凱德，為何突然在年初賣掉了在華資產(chǎn)包。

有投資機構(gòu)人士指出，如此大規(guī)模的項目轉(zhuǎn)讓，絕非一朝一夕所能達成，而一定是經(jīng)過了長時間的籌備。

“房地產(chǎn)僅單一棟物業(yè)大宗市場交易的達成，少則三個月，周期長的要半年。這么大規(guī)模的項目，周期會更長。也就是說，至少在去年很早的時候，凱德就已經(jīng)著手準備轉(zhuǎn)手項目的清單，并與市場上的買家展開接觸了。而有了轉(zhuǎn)讓計劃的想法，時間可能會更早?！边@位投資機構(gòu)人士說。

按前述人士的時間進行倒推，早在2017年年中，甚至2017年年初之時，凱德便已列出轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)包的項目，并開始著手出售項目了。

不過對于轉(zhuǎn)讓在華項目，凱德方面1月10日表示，賣掉這些項目對凱德集團整體收入影響不大。

轉(zhuǎn)讓項目多位于三四線

凱德24年以來首次一口氣轉(zhuǎn)讓20個項目，外界不乏像凱德是否看空中國樓市的諸多市場傳聞。就此猜測，記者向凱德方面進行了證實。凱德中國1月10日向記者表示，這種傳聞并不屬實。

“我們看好中國市場，這次轉(zhuǎn)讓項目是為了優(yōu)化在中國的資產(chǎn)?！眲P德方面1月10日告訴《華夏時報》記者。對于后續(xù)是否還會轉(zhuǎn)讓在中國的資產(chǎn)，凱德方面表示，目前沒有繼續(xù)轉(zhuǎn)讓其他項目的計劃。

賣掉項目之后的資金會如何安排，凱德中國告訴記者，這筆資金將繼續(xù)用于在中國的物業(yè)投資。

“這次轉(zhuǎn)讓的項目有不少是三四線城市的。未來凱德集團會聚焦在北京、上海、廣州、成都、武漢這五大核心城市，并以五個城市為核心在周邊城市展開布局。”凱德方面表示。

有分析人士指出，轉(zhuǎn)讓項目獲取現(xiàn)實回報、甩包袱，應(yīng)該是凱德的重要考量之一。

凱德出售的20個購物中心位于19座城市，有相當(dāng)一部分位于三四線城市。雖然有像北京翠微路、重慶九龍坡以及鄭州金水、成都沙灣這樣熱點城市的項目，但更多的則位于如漳州、湛江、肇慶、淄博、宜陽、宜賓這樣的四線城市。

高力國際一位高層1月10日告訴記者，從消費能力來說，三四線的消費力較特大城市要小很多。這些城市有不少商場，成為棄之可惜、食之無味的雞肋。

“雖然去年出現(xiàn)商業(yè)消費回歸線下的態(tài)勢，但此前幾年商業(yè)受到電商的沖擊的確不小。一些經(jīng)營不好的商場，回報可能只有四五個點。如果城市消費能力不強，繼續(xù)持有綜合體項目的回報可能更低。凱德這些商場是自己開發(fā)的，按開發(fā)后轉(zhuǎn)讓的回報可能在10%至15%左右。與其守著不高的回報自己苦苦經(jīng)營，不如將其賣掉，一則可以變現(xiàn)實現(xiàn)較高回報，又可以甩掉包袱。”高力國際這位高層說。

有研究人員指出，此次資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，也反映出凱德收縮三四線商業(yè)、重新調(diào)整布局的動向。

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