（原標(biāo)題：泰禾資產(chǎn)負(fù)債率5年卡80%紅線 回復(fù)交易所問詢稱降負(fù)債不算承諾）

急速奔跑的路上，泰禾集團(tuán)出了點(diǎn)意外。

日前，泰禾集團(tuán)董事長黃其森在接受媒體采訪時(shí)表示，2018年，泰禾集團(tuán)的銷售目標(biāo)為2000億元。對于2017年有望邁進(jìn)“千億聚樂部”的泰禾集團(tuán)來說，這意味著銷售額翻一倍。此外，黃其森還表示，爭取在明年上半年將負(fù)債率降到79%，全年降至75%。

對此，深交所于12月25日晚間下發(fā)關(guān)注函，要求黃其森對此前公開發(fā)表的“關(guān)于2018年，泰禾集團(tuán)銷售額的目標(biāo)是2000億元，同時(shí)，2018年將繼續(xù)降低土地成本，爭取在明年上半年將負(fù)債率降至79%，全年降至75%”等一系列財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)等信息進(jìn)行說明。同時(shí)，深交所要求泰禾集團(tuán)說明是否違反《股票上市規(guī)則（2014年修訂）》第2.14條的規(guī)定。

對此，昨日晚間，泰禾集團(tuán)回復(fù)深交所關(guān)注函表示：董事長黃其森關(guān)于2018年銷售目標(biāo)2000億元，2018年上半年降低負(fù)債率至79%、全年降至75%，以及2018年具體項(xiàng)目入市數(shù)量及銷售目標(biāo)的說法，屬于董事長黃其森對公司發(fā)展的目標(biāo)和愿景，不構(gòu)成本公司的預(yù)測和承諾，股票12月27日上午開市起復(fù)牌。

負(fù)債高企難降

有業(yè)界“黑馬”之稱的泰禾集團(tuán)，近年來為了加快規(guī)模增長，一直走在高負(fù)債的路上。從早期高價(jià)拿地，以中式高端住宅一舉從行業(yè)內(nèi)殺出，到后期以并購拿地為主，降低土地成本，泰禾集團(tuán)，一直在憑借“高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)率”來實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張。

從銷售規(guī)模看,2014年,泰禾集團(tuán)全年銷售規(guī)模為200億元，僅僅三年后, 2017年上半年,泰禾集團(tuán)銷售規(guī)模就已突破400億元,預(yù)計(jì)全年超過千億元。

對于2018年的銷售目標(biāo)，黃其森更是透露出翻一倍至2000億元的“野心”。在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控壓力有增無減、2018年將是房地產(chǎn)小年的行業(yè)共識之下,黃其森接受特定媒體采訪時(shí)解釋稱，2018年可售貨值將達(dá)4000億元。如果以50%去化率來推算,2018年2000億元的銷售目標(biāo)并不算激進(jìn)。

黃其森還表示，從2016年開始,泰禾集團(tuán)已不再通過招拍掛拿地,而是通過收并購擴(kuò)充土地儲備。僅在2017年,泰禾就展開了43筆收并購。截至2017年底,泰禾集團(tuán)至少手握6000億元以上的土地儲備貨值。

值得關(guān)注的是，泰禾集團(tuán)的迅猛擴(kuò)張背后，是資產(chǎn)負(fù)債率的居高不下。

《證券日報(bào)》記者根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2012年至2016年5年間，泰禾集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為82.59%、85.74%、89.23%、79.87%和82.4%。由此可見，泰禾集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率連續(xù)5年卡在80%的紅線水平上，甚至有4年是完全超過80%的。

當(dāng)然，另一組數(shù)據(jù)可能更為合理地反映出泰禾集團(tuán)的負(fù)債情況，2012年至2016年，泰禾集團(tuán)的剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率也是處在行業(yè)較高水平的，分別為76.24%、82.56%、86.85%、75.39%和79.92%。

另外，根據(jù)2017年前三季度數(shù)據(jù)顯示，泰禾集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率和剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率分別為85.48%和83.78%。

不難看出，負(fù)債居高不下，泰禾集團(tuán)的資金鏈?zhǔn)浅袎旱?。此前，廣發(fā)證券一份分析報(bào)告也指出，泰禾集團(tuán)并購拿地增加土地儲備，與之相應(yīng)的是，公司負(fù)債水平上行明顯。截至2017年前三季度，公司凈負(fù)債率為403%，較2016年大幅增加104.7個百分點(diǎn)，融資成本也有所提升。

該報(bào)告還指出，公司采用較為激進(jìn)的規(guī)模擴(kuò)展計(jì)劃，銷售大幅增長，土地儲備增加明顯。但在調(diào)控周期下，需要關(guān)注公司已售項(xiàng)目未來的結(jié)算情況以及公司資金端短期負(fù)債的償債壓力。

或許基于這種壓力，黃其森提出了降低負(fù)債率的“個人目標(biāo)和愿景”，即（明年）將負(fù)債率降至75%，但深交所要求其給出依據(jù)。對此，泰禾集團(tuán)表示，系其基于目前公司的土地儲備情況、項(xiàng)目儲備情況、項(xiàng)目拓展能力、投資進(jìn)展、管理能力、銷售能力、回款進(jìn)度等做出的判斷，屬于其對公司發(fā)展的規(guī)劃和愿景，不構(gòu)成公司、公司實(shí)際控制人及董事長對全體股東的業(yè)績承諾。

銷售回款率偏低

事實(shí)上，以高杠桿高負(fù)債模式撬動企業(yè)快速擴(kuò)張，甚至彎道超車，是目前大多數(shù)房企實(shí)施的商業(yè)模式，但在負(fù)債水平踩在紅線上的窘境下，這些房企都在忙著加快周轉(zhuǎn)速度，保證企業(yè)現(xiàn)金流不斷，才能推動企業(yè)安全發(fā)展。

不過，對于泰禾集團(tuán)2017年的周轉(zhuǎn)速度和銷售回款率，可能稍顯不及往年。

上述廣發(fā)證券的分析報(bào)告也指出，2017年前三季度，泰禾集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售金額478.1億元，同比大幅上漲103.4%，銷售增速與過去幾年相比上升明顯，但銷售回款率為44%，依舊偏低。在行業(yè)景氣度下行的背景下，公司高端項(xiàng)目的銷售節(jié)奏及回款表現(xiàn)均受到一定影響。

對于周轉(zhuǎn)速度較其他房企慢的現(xiàn)狀,有媒體報(bào)道稱，黃其森表示,主要是由兩個原因造成的:一是泰禾集團(tuán)原先的商業(yè)項(xiàng)目占比在30%左右。商業(yè)項(xiàng)目有個特點(diǎn),50%的回款要等竣工備案后才能實(shí)現(xiàn),比住宅晚一年到一年半左右,這是造成回款率低的重要原因，但預(yù)計(jì)明年商業(yè)項(xiàng)目在泰禾集團(tuán)銷售規(guī)模中的占比會大大降低。二是受今年限價(jià)政策影響,泰禾集團(tuán)在北京和上海的項(xiàng)目審批時(shí)間較長。今年很多項(xiàng)目的預(yù)售證年底才拿到,全年近半銷售都集中在最后兩個月,這部分回款會體現(xiàn)在明年，這也將成為明年凈現(xiàn)金流增加的強(qiáng)大支撐。

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