（原標題：萬科物流生意經(jīng)）

沃爾瑪、麥當勞、京東、順豐快遞、奔馳……這些你耳熟能詳?shù)拿?，正在和萬科產(chǎn)生關(guān)系。

將它們聯(lián)系在一起的，是萬科搭建的物流地產(chǎn)事業(yè)版圖。11月10日，在萬科年終媒體見面會上，萬科集團執(zhí)行副總裁、首席運營官張旭首度披露了萬科布局物流版圖的背后邏輯，他透露，中國每2個電商包裹中，就有1個與萬科有關(guān)，萬科攜手普洛斯致力于打造全球最大的物流地產(chǎn)平臺。

萬科集團董事局主席郁亮帶領(lǐng)的新萬科正在加速轉(zhuǎn)型，這其中，物流和商業(yè)作為優(yōu)勢業(yè)務，地位已經(jīng)僅次于傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務。某種程度上，在物流等新興業(yè)務領(lǐng)域進行探索，是萬科的未來導向。

張旭表示，物流好比城市的血管，是嫁接產(chǎn)業(yè)與老百姓的橋梁，“我們還是腳踏實地把每一個倉庫經(jīng)營好，服務做好，不僅服務于人，也服務于物?！?/p>

這也是郁亮一直在強調(diào)的城市配套服務商戰(zhàn)略的一部分。郁亮表示，不能再用傳統(tǒng)地產(chǎn)商的標準來評價萬科，萬科做城市配套服務商，做的內(nèi)容就是要成為美好生活的場景師，從而匹配其城市配套服務商戰(zhàn)略，“萬科從2012年開始提做城市配套服務商，究竟做得怎么樣？今天展示的在物流方面做的事情，顯示出萬科的努力。”

持續(xù)發(fā)力物流領(lǐng)域

3年前，郁亮和張旭一行人去美國考察，向美國華平投資集團的負責人詢問：中國還有什么事業(yè)未來會蓬勃發(fā)展，而美國已經(jīng)經(jīng)歷過了？華平負責人的答案是物流，并且透露，華平已經(jīng)在布局。后來，郁亮等人詢問了凱雷、黑石等美國的知名投資集團，他們的建議都是投資物流，認為中國物流事業(yè)擁有巨大的發(fā)展空間。

彼時，在中國物流倉儲行業(yè)獨占鰲頭的是普洛斯。2014年3月15日，萬科邀請普洛斯現(xiàn)任CEO梅志明到萬科總部講課?！懊分久髦v了物流的愿景，越聽我們越興奮，他說中國物流才開始發(fā)展，未來還有2億平方米以上的倉庫需求，這是一片藍海。我們聽在心里，其實在想我們是不是也可以做一下？所以2015年正式啟動?！睆埿裾f。

2015年，萬科成立了萬科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司，正式進軍物流地產(chǎn)行業(yè)?！爱敃r這個行業(yè)里面，從第一名到第十名都是外資企業(yè)，因為大家都覺得物流不賺錢，或者賺的沒有住宅多。”張旭表示，經(jīng)過2年多的布局，萬科更加理解了物流到底是什么——為老百姓構(gòu)筑美好生活的通路就是物流，它聯(lián)系著日常生活的每一部分，包括實體經(jīng)濟和新經(jīng)濟，其最終目的是提高效率、節(jié)約成本。

3年前，萬科將普洛斯視為其探索物流地產(chǎn)的老師；3年后，萬科即將成為普洛斯的第一大股東。

今年7月14日，萬科、梅志明、厚樸投資、高瓴資本、中銀投組成的中國財團與普洛斯發(fā)布聯(lián)合公告稱，該財團與普洛斯董事會已就全面私有化新加坡上市公司普洛斯達成一致，交易收購單價為每股3.38新加坡元（約16.67元人民幣），交易總價約為159億新加坡元（約784.41億元人民幣）。私有化一旦完成，萬科將以21.4%的投資比例成為普洛斯的第一大股東。

收購普洛斯，是萬科物流事業(yè)迄今為止最重大的突破。

今年以來，萬科在物流領(lǐng)域持續(xù)發(fā)力。10月12日，萬科A發(fā)布公告，子公司萬科產(chǎn)業(yè)園投資有限公司、珠海乾元晟投資發(fā)展合伙企業(yè)與江蘇省國際信托有限公司、寧波博裕物流有限公司、珠海飛虹壹號投資合伙企業(yè)擬共同投資設立一支專業(yè)物流地產(chǎn)投資基金，該基金定名為珠海市坤元興投資發(fā)展合伙企業(yè)（有限合伙）。該物流地產(chǎn)投資基金的認繳出資總額為60億元，合伙期限為10年，未來將投資境內(nèi)確定區(qū)域的擬建、在建及已建成的物流地產(chǎn)項目，其中，萬科A擬投資15億元。

萬科方面宣稱，投資該基金是基于公司物流地產(chǎn)業(yè)務的發(fā)展戰(zhàn)略，綜合考慮目前市場環(huán)境做出的決定，有助于公司借助外部合作方力量，加快在物流地產(chǎn)領(lǐng)域的投資運作。

目標：全球最大的物流地產(chǎn)平臺

在收購普洛斯之前，萬科物流地產(chǎn)已有“萬緯物流地產(chǎn)”這一品牌，總部在上海。

在9月召開的投資者電話會議上，萬科董秘朱旭介紹了萬科物流地產(chǎn)的詳細規(guī)模：今年1-9月，萬科新增物流項目23個，總面積165萬平方米。截至9月底萬科共進入25個城市，新增41個物流項目，總面積313萬平方米，客戶主要來自快遞業(yè)和電商零售。

目前萬科私有化普洛斯的交易依然在進行當中，一旦達成，萬科的物流版圖十分清晰：萬緯物流地產(chǎn)＋普洛斯。

張旭透露，截至11月上旬，萬科自有的物流倉儲總面積為500萬平方米，加上普洛斯的市場規(guī)模，和萬科有關(guān)的物流版圖將擴大到近6000萬平方米，擁有超過500個現(xiàn)代化物流園區(qū)，服務超過800家優(yōu)質(zhì)客戶，占據(jù)中國物流行業(yè)60%的份額。

萬科的野心是攜手普洛斯成為全球第一的物流地產(chǎn)服務商，“物流這個事業(yè)肯定是網(wǎng)狀的事業(yè)，網(wǎng)狀的布局才能產(chǎn)生更大的效益，只有進行全球布局也才能打造最大的效益?！睆埿裾f。

這樣的規(guī)模，也讓萬科滲透到了每一個細分行業(yè)。張旭表示，以剛剛過去的“雙十一”為例，假設有10億件貨物發(fā)出，那么有5億件貨物是從和萬科有關(guān)的貨艙里發(fā)出的，這也意味著，中國有一半的包裹和萬科有關(guān)；東三省的每一個漢堡，都是從普洛斯的沈陽倉庫發(fā)出的；昆明、南寧和日喀則的倉庫租給了OFO小黃車……

對規(guī)模的追求是一方面。萬科在物流地產(chǎn)的布局，有自己的打法。

萬科希望建立完善成熟的現(xiàn)代化倉儲。此前中國超過95%的倉儲都是低標準農(nóng)民倉，設施破舊、交通不便，缺乏消防措施，運輸效率極低。張旭說，萬科對物流倉儲的要求是更安全、更科學、更集約，實現(xiàn)自動化。

此外，萬科物流盡力提供全方位的增值服務。關(guān)愛客戶的員工是一方面，比如在每個物流倉庫里面都建設公寓，讓客戶的員工都住進去，此外還配套了娛樂、運動設施。

張旭強調(diào)，做物流行業(yè)，很重要的一個理念是“科技提升效率”。對此，萬科倉庫和園區(qū)要求物流網(wǎng)鏈接到所有設施設備，打造信息服務平臺，客戶能夠?qū)崿F(xiàn)一鍵保修、在線跟蹤、移動監(jiān)控等。

值得一提的是，萬科的物流平臺還能和萬科其他業(yè)務板塊產(chǎn)生協(xié)同效應，這也是萬科物流的一大優(yōu)勢。這種協(xié)同效應依托于萬科多年來積累的大量客戶構(gòu)成的生態(tài)圈。

例如，萬科27個購物中心都有屈臣氏的門店，屈臣氏的倉儲則是由普洛斯的西安倉庫負責，這就是萬科物流正在極力打造的“前店后倉”模式；此外，將來物流客戶入駐萬科的倉儲平臺，客戶員工則可以入駐萬科的長租公寓，這種“拎包擴張”的模式已有實踐，萬科和順豐此前就簽署了類似的戰(zhàn)略協(xié)議?！拔覀兿Ｍ磥硎莻€更多生態(tài)可能的平臺?！睆埿裾f。

物流行業(yè)具有低周轉(zhuǎn)、低回報的特點，對于外界十分關(guān)心的盈利問題，張旭也作出了回應。

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