（原標題：福晟并購崛起：中小房企的逆襲之道）

第三方研究機構(gòu)克而瑞在9月份公布了今年前八個月中國房地產(chǎn)企業(yè)新增土地貨值的榜單，前十榜單中出現(xiàn)了一個此前外界并不熟悉的名字——福晟集團。

在這份榜單中，福晟憑借1358.8萬平方米的新增土地儲備排在第七名，和融創(chuàng)、恒大、碧桂園、萬科等龍頭房企并駕齊驅(qū)。這份榜單也將福晟的名字帶入了更廣泛的公共視野。

公開資料顯示，過去兩年來，福晟依靠并購拿下72個項目，總土地面積達到1680萬平方米，總建筑面積達3800萬平方米，總貨值高達6500億元；其中，僅深圳區(qū)域就坐擁貨值超過3000億元的土地儲備，鄭州區(qū)域擁有的土地面積高達1.62萬畝。

并購是福晟的“殺手锏”?！笆种杏屑Z，心中不慌?！备ｊ杉瘓F董事局主席潘偉明就曾表示，并購為福晟未來的發(fā)展和騰飛提供了充足的“面粉”和“彈藥”。

這家今年銷售目標為300億元的房企，展示出了要在規(guī)模上大步趕超同行的決心。在借助并購快速發(fā)展之際，福晟提出了十年戰(zhàn)略規(guī)劃，計劃未來十年的房地產(chǎn)銷售收入累計達到8800億元，力爭3年內(nèi)邁入千億俱樂部。

拿地飛虎隊

福晟集團創(chuàng)始人潘偉明出生于廣東，大學(xué)畢業(yè)后曾經(jīng)當過鎮(zhèn)長，后辭職下海，創(chuàng)辦福晟集團的前身——廣州云星地產(chǎn)公司。

2003年，潘偉明進駐福建，并將總部搬至福州，成立福晟地產(chǎn)。2006年福晟整體收購原福建六建建工集團公司，對其進行改制重組后成立福建六建集團，六建目前是福晟除地產(chǎn)業(yè)務(wù)以外的另外一大重要板塊，是福建省施工總承包二十強企業(yè)。

福晟員工對潘偉明的評價是，他身上有廣東人實干的基因，同時擁有閩商的拼搏精神。

如果說此前的福晟主要聚焦在廣東和福建，那么在2015年前后，福晟正式開啟了規(guī)?；瘮U張的道路?！?015年以后，中國房地產(chǎn)拿地的方式在發(fā)生比較大的變化，通過招拍掛拿地的難度越來越大。我們這樣的企業(yè)不像央企資金雄厚，所以需要改變方式，打造一支拿地王牌軍，于是我們成立了飛虎隊?！备ｊ杉瘓F一高管對經(jīng)濟觀察報記者表示，公司于2015年9月份成立的飛虎隊的主要職責(zé)就是并購。

據(jù)該高管介紹，飛虎隊成立了10個大隊，包括8個區(qū)域大隊和支援大隊、機動大隊。支援大隊的職能是預(yù)決策，由法務(wù)、財務(wù)、投資等相關(guān)背景人才組成，負責(zé)盡職調(diào)查、判斷并購市場的法務(wù)風(fēng)險、設(shè)計交易結(jié)構(gòu)等，相當于把董事會的決策功能前置，“區(qū)域大隊預(yù)判斷后，支援大隊再跟進，一起設(shè)置交易結(jié)構(gòu)和進行談判等，等于集團和區(qū)域二合一，屆時給到董事長的就是一錘子買賣?！?/p>

并購時，如果區(qū)域大隊和支援大隊意見相左，此時就需要機動大隊介入。此外，在福晟并沒有設(shè)立區(qū)域公司的地方，機動大隊可直接進入拿地。

前述高管表示，這樣的組織架構(gòu)保證了飛虎隊的“快”，“快速獲取項目信息，快速跟進，快速設(shè)計交易結(jié)構(gòu)，快速談判，快速落定?！币燥w虎隊今年在福建收購的一個純住宅項目為例，福建飛虎大隊獲得土地信息并且進行判斷之后，3月4日晚上潘偉明趕回福州，3月5日上午8點雙方開始洽談，并于第二天中午12點成功簽訂框架協(xié)議，從決策層見面到簽訂框架合同共計耗時不超過28個小時，創(chuàng)福晟收并購項目最快紀錄。

為了控制風(fēng)險，飛虎隊還有專門的投后管理小組，簽訂收購協(xié)議之后，投后管理部門負責(zé)跟蹤后續(xù)問題。

據(jù)悉，潘偉明親自擔(dān)任飛虎隊大隊長，目前飛虎隊總計擁有超過300名隊員。為了激勵團隊人員，飛虎隊采取“年薪制＋拿地獎勵＋跟投”的考核機制，每個大隊的大隊長和副大隊長必須強制跟投。此外也有兼職飛虎隊，兼職飛虎隊有年薪和拿地獎金的激勵制度。

飛虎隊成立兩年來拿下的72個項目，是從1700個項目中挑選出來的。它并購項目的標準是“三好”原則：好出行、好就學(xué)、好就醫(yī)。

在并購類型上，福晟主要面向兩種項目，一是鄭州和深圳的大型舊改項目，相對來說周期較長；另外一種是二級開發(fā)項目，如果飛虎隊拿下的是在3到4個月內(nèi)能開工的項目，則有重金獎勵。

值得一提的是，并購除了讓福晟坐擁6500億元貨值，也讓福晟獲得了較高的利潤回報。福晟方面提供的一份資料顯示，其旗下土地儲備的平均樓板價僅為4207元/平方米，以其鄭州錢隆城項目為例，土地成本為3017元/平方米，預(yù)計銷售均價超過15000元/平方米?！拔覀冋麄€土地儲備的獲取，相對而言比公開市場確實要便宜，大概便宜30%到50%?！鼻笆龈吖苷f。

二八原則

作為投資引擎，飛虎隊已然成為了福晟的核心團隊。

潘偉明認為，飛虎隊的并購能力已經(jīng)具備專業(yè)優(yōu)勢：“主要是獨到的市場價值發(fā)現(xiàn)能力、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計能力、資金的快速融通能力和法律風(fēng)險識別能力，通過對70多個項目的成功并購，我們在法律問題解決、稅務(wù)籌劃、利潤測算、不動產(chǎn)抵押等方面已經(jīng)積累了非常豐富的并購經(jīng)驗?！?/p>

過去兩年來，并購讓福晟實現(xiàn)了在全國市場的快速布局。

2016年，福晟依靠并購在粵港澳大灣區(qū)的深圳、廣州、中山、惠州等城市布局了多個項目，隨后又確立了環(huán)杭州灣大灣區(qū)布局策略。福晟集團另一內(nèi)部高管對經(jīng)濟觀察報表示，福晟目前已經(jīng)形成了“以粵港澳大灣區(qū)和環(huán)杭州灣大灣區(qū)為戰(zhàn)略支撐、以海西城市群為戰(zhàn)略銜接，以長沙、武漢、鄭州、天津等中國中線交通動脈沿線核心城市為戰(zhàn)略支點”的“H+4”戰(zhàn)略布局?！俺嗽械暮Ｎ靼鍓K，粵港澳是福晟的重中之重，所以粵港澳的9個中心城市都會是我們今后去布局的城市圈。第三個城市圈是長三角，長三角是有幾個項目正在談，還沒有正式簽訂下來，預(yù)計在年底前有所突破。另外布局比較成熟的是華中板塊，包括鄭州、武漢和長沙等地，但在這三個城市采取深耕策略，不做城市圈的布局，因為它們都是單核省會城市。”該內(nèi)部高管進一步解釋說。

在福晟內(nèi)部，還有一條值得關(guān)注的“二八原則”。

福晟6500億元的貨值中，有80%來自一二線城市，20%來自三四線城市；并要求旗下項目80%來自于收并購，20%來自于招拍掛市場；此外，80%是住宅項目，20%為商業(yè)項目。

商業(yè)板塊是福晟十分重視的一大板塊。今年2月份，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域經(jīng)驗頗豐的原上海證大集團執(zhí)行董事、BFC總裁吳洋加盟福晟，主管商業(yè)板塊。

福晟在商業(yè)上采取了更為聚焦的發(fā)展策略，此前在商業(yè)上的存量資產(chǎn)主要是福州和長沙的核心地段寫字樓項目，近期也在深圳前海獲選了新的商業(yè)項目，未來計劃在以上海為龍頭的杭州灣等一線及二線城市進行布局。在項目類型上，主要以開發(fā)超甲級及甲級寫字樓、社區(qū)商業(yè)等自持物業(yè)為主。

彎道超車

并購讓福晟嘗到了規(guī)模的“甜頭”，但是對于處于高速發(fā)展階段、試圖彎道超車的福晟來說，是否擁有充裕的資金是極大的挑戰(zhàn)，也關(guān)系到其生死存亡。

對此，福晟的解決之道是自有資金配合金融機構(gòu)的支持。在自有資金方面，為了確保現(xiàn)金流盡快回正，福晟制定了“3691”的標準：即拿到地后3個月開工，6個月銷售，9個月封頂，一年現(xiàn)金流回正。部分項目能達到更快的周轉(zhuǎn)速度，以福州福晟拓福廣場項目為例，從簽訂合作協(xié)議到開盤僅用2個月的時間，100天實現(xiàn)現(xiàn)金流回正。

同時，福晟還成立了運營指揮中心，確保所有項目做到高周轉(zhuǎn)，保證并購資金池。

前述高管對記者強調(diào)，雖然要求高周轉(zhuǎn)，但福晟并不是走純粹的現(xiàn)金流快周轉(zhuǎn)模式，其周轉(zhuǎn)速度也略高于部分以高周轉(zhuǎn)見長的同行，福晟采取的是現(xiàn)金流加利潤均衡型模式：“我們并購獲取的土地的均價普遍較低，且以一二線城市為主，不可能是像三四線城市那樣的打法，所以在保證速度的同時也要保證利潤?！?/p>

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