（原標題：長租公寓證券化再破冰 首單類REITs產(chǎn)品發(fā)行）

深交所近日發(fā)布公告稱，“新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項計劃”正式獲批發(fā)行，擬發(fā)行金額為2.7億元。這被市場稱為國內(nèi)首單長租公寓資產(chǎn)類REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）產(chǎn)品。

事實上，政策接二連三出臺，使得長租公寓市場面對著前所未有的政策紅利。但業(yè)內(nèi)人士表示，長租公寓市場仍缺乏金融創(chuàng)新和配套產(chǎn)品，而長租公寓又是非常適合資產(chǎn)證券化的，預(yù)計未來ABS（資產(chǎn)支持證券）、CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）以及REITs將成為長租公寓市場金融創(chuàng)新的主流產(chǎn)品。

萬億長租公寓市場成資本風(fēng)口

從2016年國務(wù)院發(fā)布的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，到今年7月九部委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，以及在此背景下數(shù)個城市發(fā)布的關(guān)于“租購并舉、租售同權(quán)”的相關(guān)政策，租賃市場迎來了前所未有的機遇期。

鏈家研究院去年底發(fā)布的《租賃崛起》報告指出，目前中國房屋租賃市場規(guī)模是1.1萬億元，預(yù)計到2025年，將增長到2.9萬億元，到2030年將超過4萬億元。而其中，長租公寓在這波紅利中成為了市場的下一個風(fēng)口，吸引了資本競相涌入。

西南證券表示，租售同權(quán)的倡導(dǎo)下長租公寓將迎來快速發(fā)展。長租公寓連接存量資源和租戶需求，顯著提升房屋使用效率和租戶體驗，是實現(xiàn)租售同權(quán)最好的實踐，發(fā)展空間廣大。

長租公寓，是向特定人群提供長期居住空間和居住服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，顧客以本地工作、生活的流動人口為主。通常將從業(yè)主租賃過來的房屋進行統(tǒng)一裝修改造后，再對外出租。租賃形態(tài)主要分為“集中式”和“分布式”兩種,集中式公寓是對整棟樓進行集中管理；而分布式公寓是將分散在各處的個人房東房源進行整合管理，以公寓品牌對外出租。

在這個市場上，有萬科等房地產(chǎn)公司入局，也有鏈家等房地產(chǎn)中介參與，而魔方公寓、You+公寓等青年長租公寓品牌的出現(xiàn)更是引得資本青睞。

2014年，小米創(chuàng)始人雷軍決定對You+投資1億元引爆市場；美國華平投資集團于2013年對魔方公寓進行了6000萬美元B輪投資，2015年追加投資至近2億美元，去年4月魔方公寓已完成近3億美元的C輪融資。

今年8月，中國平安集團旗下的平安好房正式宣布投資公寓系統(tǒng)服務(wù)商水滴管家，投資金額上千萬美元。水滴管家從2015年11月正式上線，截至今年9月，已有超過14000個注冊用戶，累計上傳房源100多萬間。

長租市場急需金融創(chuàng)新

國泰君安資管公司在其研究報告中表示，在長租公寓行業(yè)迅速發(fā)展壯大的同時，增加房源成本高、裝修投資大、融資獲取難等問題也逐漸浮出水面，成為制約這個行業(yè)進一步發(fā)展的“緊箍咒”。

“長租公寓的金融服務(wù)和產(chǎn)品仍太少，而它的行業(yè)特質(zhì)又必須有相應(yīng)的金融產(chǎn)品支持才能迅速擴大規(guī)模，從而攤薄運營成本，更快進入盈利期?！彼喂芗覄?chuàng)始人馮玉光對第一財經(jīng)記者表示。

國泰君安資管分析稱，中國長租公寓行業(yè)主要采取輕資產(chǎn)的運營模式，大部分長租公寓運營商因無法提供資產(chǎn)抵押，較難獲得低息借款，這對它們以盤活存量資產(chǎn)進行擴張的打法造成了一定阻礙。

“過去長租公寓公司規(guī)模太小，銀行一般沒有太大的積極性，因此只能對接一些P2P資金，整個行業(yè)的融資實際利率高達15%到20%?！瘪T玉光稱。

業(yè)內(nèi)專家認為，長租公寓的本身特性是非常適合資產(chǎn)證券化的。

“長租公寓行業(yè)的債務(wù)人較為分散，且收取押金、先收租后入住等行業(yè)特性使得收款風(fēng)險較小，在滿足其他條件的前提下，十分適合通過資產(chǎn)證券化的方式進行融資。”國泰君安資管表示。

馮玉光同樣認為，長租公寓是非常好的金融底層資產(chǎn)，因為其不僅有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而且目前相對于需求來說供給并不充裕，在政策和一線城市人口紅利的加持下，從趨勢上來說，只要公寓選址合適并且適銷對路，高出租率不難實現(xiàn)。

ABS、CMBS、REITs等將成主流

據(jù)馮玉光介紹，目前在租賃領(lǐng)域比較常見的金融產(chǎn)品包括以租客作為借款主體、“二房東”承擔(dān)利息的租房金融分期產(chǎn)品；以及以業(yè)主為借款主體、“二房東”進行還款的“業(yè)主貸”產(chǎn)品。但這些產(chǎn)品面臨諸如對二房東的風(fēng)控較難、發(fā)生頻次較低、營運成本較高等挑戰(zhàn)。

“相比而言，目前在國內(nèi)租賃市場，在國際市場上常見的ABS、CMBS和REITs應(yīng)用還不太廣泛，但上述三種金融產(chǎn)品預(yù)計會是未來長租公寓市場的主流產(chǎn)品?！瘪T玉光稱。

其中，ABS的邏輯是，理論上債權(quán)、未來收益權(quán)等任何可以在未來產(chǎn)生現(xiàn)金流量的權(quán)利都可以進行資產(chǎn)證券化融資；而CMBS屬于MBS（抵押貸款支持證券）的一種，其底層資產(chǎn)通常為商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)的未來收益權(quán)，其性質(zhì)與ABS類似，在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域已有多單發(fā)行，但在長租公寓市場則較為少見；和CMBS的債權(quán)類投資工具性質(zhì)相比，REITs則為權(quán)益類投資工具，由REITs公司持有物業(yè)。盡管此前的政府發(fā)文中反復(fù)強調(diào)推進REITs試點工作，但由于國內(nèi)目前還未出臺清晰的配套監(jiān)管法規(guī)和稅收政策，因此目前發(fā)行更多的是類REITs產(chǎn)品。

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