（原標題：【方正地產(chǎn)夏磊團隊】從新加坡組屋到北京共有產(chǎn)權(quán)房）

文：方正房地產(chǎn)夏磊團隊

投資要點：

1.探索升級，北京推出共有產(chǎn)權(quán)房：2017年8月，北京推出共有產(chǎn)權(quán)房，全面升級替代自住型商品房。（1）面向人群：支持夾心層核心家庭，明確向“新北京人”供應(yīng)房源不低于30%；（2）定價與確權(quán)：低于市價出售，但以銷售價格占市價比重確定產(chǎn)權(quán)比例；（3）對比自住型商品房：產(chǎn)權(quán)確定方式靈活，更能保證公平；（4）對比經(jīng)濟適用房：去除收入和戶籍限制，降低進入門檻；購房者只能享受部分產(chǎn)權(quán)增值，退出門檻更高。

2.政策影響：（1）分流銷售：北京未來五年將推出100萬套產(chǎn)權(quán)類住宅，其中21.7%左右為共有產(chǎn)權(quán)房，預(yù)計提供1,953萬平；經(jīng)估算，北京市2021年常住人口規(guī)模為2,299.6萬人，人均住房面積為34.7平/人，五年內(nèi)總需求為10,936.9萬平；故北京推出共有產(chǎn)權(quán)房將分流17.9%銷售。（2）穩(wěn)定房價：大量剛需和改善需求，供不應(yīng)求支撐北京房價高居不下，需求端的限貸限購并不能根本解決問題，需要增加有效供給，匹配供需；共有產(chǎn)權(quán)房制度正是從供給端發(fā)力，增加產(chǎn)權(quán)類保障房供給，精準滿足部分剛需，促進商品房市場穩(wěn)定發(fā)展（供應(yīng)有限，影響房價亦有限）；不同類型商品房所受影響不同，小戶型、剛需型所受影響相對較大，大戶型、高價位高端住宅所受影響較小。

3.追溯前生，北京初探自住型商品房：2013年為抑制房價上漲、保障夾心層住房需求，北京推出自住型商品房。（1）主要特點：打破戶籍限制，強調(diào)居住功能；房價低于同地段、同品質(zhì)商品房30%；五年后可轉(zhuǎn)讓，需交增值額30%；（2）發(fā)展現(xiàn)狀：項目在各區(qū)域分布不均，開發(fā)商以國企為主；（3）主要不足：未完全實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)共有，存在套利空間。相對自住型商品房，共有產(chǎn)權(quán)房在產(chǎn)權(quán)確定、退出機制等全方位升級。

4.成功案例，新加坡組屋制度發(fā)展成熟：1960年，新加坡建立組屋制度，成立建屋發(fā)展局全面負責(zé)組屋建設(shè)。（1）政府主導(dǎo)模式：無償劃撥土地，支持組屋建設(shè)；中央公積金和住房貸款制度等渠道提供充足資金來源；政府完全壟斷組屋銷售，以低價向中低收入核心家庭提供組屋；（2）經(jīng)驗借鑒：北京人口規(guī)模和GDP水平與新加坡差別較大，難以完全依靠政府提供共有產(chǎn)權(quán)房，房企將是主力；新加坡組屋供給充足，滿足超80%市場需求，有效控制房價，而北京共有產(chǎn)權(quán)房滿足部分夾心層住房需求，有助房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。

5.投資建議：利好承建保障房較多的北京國有龍頭房企。有助于市場健康發(fā)展，減少政策和市場波動，改善市場環(huán)境。同時增強資源獲取能力：雖然共有產(chǎn)權(quán)房部分毛利較普通商品房更低，但房企仍然能夠快速回款，并通過配建的商品住房獲取利潤。

6.風(fēng)險提示：政策落實不及預(yù)期

【報告正文】

1探索升級：共有產(chǎn)權(quán)房

2017年8月，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）和《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)劃設(shè)計宜居建設(shè)導(dǎo)則（試行）》公開征求意見，明確北京共有產(chǎn)權(quán)房定價機制、產(chǎn)權(quán)確定、土地供應(yīng)等內(nèi)容。

共有產(chǎn)權(quán)房是政府提供政策支持，由建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)，銷售價格低于同地段、同品質(zhì)商品住房價格水平，并限定使用和處分權(quán)利，實行政府與購房者按份共有的政策性商品住房。

根據(jù)《辦法》規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)房將完全替代自住型商品房，對產(chǎn)權(quán)比例、進入門檻、退出機制進行全方位升級。

早在2014年12月，住建部公布《關(guān)于試點城市發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)政策性商品住房的指導(dǎo)意見》(建?！?014〕174號)，明確在北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石6地開展共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)政策性商品房試點。2017年8月，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》則是根據(jù)該文件制定。

1.1覆蓋人群：定位夾心層、增加對“新北京人”住房保障

1.1.1 支持夾心層首次購房

支持夾心層：共有產(chǎn)權(quán)住房政策，通過實行政府與購房者按份共有產(chǎn)權(quán)方式，政府將其所持有部分產(chǎn)權(quán)的“使用權(quán)”，讓渡給首次購房者，進一步降低房屋出售價格，支持手頭有一定存款、但又購買不起普通商品房的夾心層家庭購房。

明確限制情形：規(guī)定已簽購房合同、本市有住房轉(zhuǎn)出記錄、離婚未滿三年單獨申請、有違建行為等四類家庭不可申請，有房家庭或投機行為被嚴格排除在外，多方面保證房屋流向無房家庭。

1.1.2 保障“新北京人”購房

相較自住型商品房，共有產(chǎn)權(quán)房制度從多個層面增加對“新北京人”住房保障，。

房源供給：要求對“新北京人”分配比例不低于30%，首次從房源層面保障“新北京人”購房需求，與過去的經(jīng)濟適用房、自住型商品房相比，“新北京人”購房安居可能性增加；

放開戶籍限制：《辦法》將在項目所在區(qū)域有穩(wěn)定工作的非京籍家庭列入優(yōu)先人群。而在之前實施的經(jīng)濟適用房中，明確規(guī)定“申請人須取得本市城鎮(zhèn)戶籍時間滿3年”，將非戶籍家庭排除在保障房體系之外。自住型商品房雖放開戶籍限制，但將京籍家庭列為優(yōu)先對象，“新北京人”住房需求仍難以滿足。

1.2 退出機制：可租可售、實現(xiàn)房屋循環(huán)利用

共有產(chǎn)權(quán)房進一步完善退出機制，可租可售，引導(dǎo)其流向真正剛需人群。

可租可售，退出靈活。共有產(chǎn)權(quán)房主要有三種退出方式：一是出租，優(yōu)先面向保障性住房備案家庭，但租金根據(jù)產(chǎn)權(quán)份額在購房者和代持機構(gòu)之間分配；二是出售，滿5年后，可按照市價轉(zhuǎn)讓所持份額，同等條件，代持機構(gòu)優(yōu)先購買；三是購買剩余產(chǎn)權(quán)，滿5年后可購買政府產(chǎn)權(quán)，獲得商品住房產(chǎn)權(quán)。

退出機制引導(dǎo)房屋流向真正剛需人群。共有產(chǎn)權(quán)房退出時規(guī)定租賃對象和轉(zhuǎn)讓對象均須為保障性住房備案家庭，引導(dǎo)房屋流向真正剛需人群，實現(xiàn)共有產(chǎn)權(quán)房循環(huán)利用。

1.3 對比自住型商品房：產(chǎn)權(quán)確定靈活、更能保證公平

相較于自住型商品房，共有產(chǎn)權(quán)房定價機制更加靈活，銷售價格或?qū)⒏?，進一步降低進入門檻。

1.3.1 定價方式更加靈活

共有產(chǎn)權(quán)房定價機制更加靈活：《辦法》規(guī)定，“共有產(chǎn)權(quán)房銷售均價應(yīng)低于同地段、同品質(zhì)普通商品住房的價格，以項目開發(fā)建設(shè)成本和適當利潤為基礎(chǔ)，并考慮家庭購房承受能力等因素綜合確定”。而自住型商品房直接以“比同地段、同品質(zhì)商品住房低30%”確定銷售均價，未考慮項目所處地段和購房者的購買能力等因素。

1.3.2 產(chǎn)權(quán)機制促進公平

產(chǎn)權(quán)比例以銷售均價占市價比例確定：共有產(chǎn)權(quán)房“參照銷售均價占同地段、同品質(zhì)普通商住房價格比例確定購房者產(chǎn)權(quán)”，故購房者只擁有部分產(chǎn)權(quán)。相比之下，自住型商品房購買后擁有限定的全部產(chǎn)權(quán)，僅在5年后轉(zhuǎn)讓時對增值部分以3:7比例在政府和個人分成。

對比自住型商品房，共有產(chǎn)權(quán)房保證公平效果更加明顯。共有產(chǎn)權(quán)房定價機制將家庭購買能力考慮在內(nèi)，并且以銷售均價占市價比重確定產(chǎn)權(quán)，故未來共有產(chǎn)權(quán)房或?qū)⒏鶕?jù)項目所處地段針對性提供不同比例產(chǎn)權(quán)住房，如對所處地段較好、周邊普通商品房銷售價格較高的項目提供低產(chǎn)權(quán)比例住房，向所處地段普通商品房銷售價格較低項目提供較高產(chǎn)權(quán)比例住房，更好地與家庭購買能力匹配。較自住型商品房“不分地段、固定比例”更能保證公平。

1.4 對比經(jīng)濟適用房：降低準入門檻、提高退出門檻

共有產(chǎn)權(quán)房是對產(chǎn)權(quán)型保障房的全新升級，與經(jīng)濟適用房的“高門檻進入、低門檻退出”相比，共有產(chǎn)權(quán)房則是通過排除收入和戶籍的準入限制、完善退出機制實現(xiàn)“低門檻進入，高門檻退出”。

1.4.1 經(jīng)濟適用房“高門檻準入、低門檻退出”

經(jīng)濟適用房申請條件中要求“具有當?shù)爻擎?zhèn)戶口”、“家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標準”，通過戶籍和收入限制將非京籍家庭以及收入水平不在規(guī)定范圍內(nèi)的家庭排除在外，進入門檻較高。

而在退出機制上，經(jīng)濟適用房房主5年后擁有全部產(chǎn)權(quán)，“可以按市場價格出售”，“按屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例交納土地收益等價款”，退出門檻相對較低，購房者可獲得較大退出收益。

1.4.2 共有產(chǎn)權(quán)房“低門檻準入，高門檻退出”

共有產(chǎn)權(quán)房制度去除了收入限制和戶籍限制，定價機制和產(chǎn)權(quán)確定方式靈活，進一步降低購買門檻，對于沒有經(jīng)濟適用房購買資格又沒有能力購買普通商品房的家庭，可以較低金額購買部分產(chǎn)權(quán)，擁有全部使用權(quán)。

而在退出機制上，設(shè)置更高門檻。購房者只擁有部分產(chǎn)權(quán)，5年后只能在產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)享受增值，其余收益歸政府所有，用于保障新增保障性住房建設(shè)。若要擁有全部產(chǎn)權(quán)，購房者需五年后以市價從政府手中購買剩余產(chǎn)權(quán)，退出門檻遠高于經(jīng)濟適用房。

共有產(chǎn)權(quán)房低門檻進入保障居住，高門檻退出防止投資。共有產(chǎn)權(quán)房去除收入限制、放開戶籍條件，進一步降低購買門檻，而經(jīng)濟適用房高門檻進入、低門檻退出，套利空間更大。推出共有產(chǎn)權(quán)房，進一步擠壓投資空間，強調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”。

1.5 分流銷售，緩解供需矛盾

1.5.1 類比住房租賃，共有產(chǎn)權(quán)制度為緩解供需矛盾提供新思路

相較于住房租賃市場，北京推出共有產(chǎn)權(quán)房，是對產(chǎn)權(quán)類保障性住房的探索。

（1）住房需求存在差異

以一二線城市為例，目前住房需求主要分三類：

一是租房，主要是低收入家庭或個人，包括初入職場的高校畢業(yè)生和剛?cè)氤堑耐鈦韯?wù)工人群，滿足基本居住需求即可。

二是購買剛需住宅，主要是中等收入家庭，有一定收入積累，面臨結(jié)婚、小孩教育等需求，對自有住宅、學(xué)區(qū)房等需求較大。

三是購買改善住宅，主要是高收入家庭，對空間、居住品質(zhì)等有較高要求。

（2）住房租賃政策頻出，以租代購緩解住房壓力

自廣州推出“租購?fù)瑱?quán)”制度、上海拍出純租賃土地后，九部委聯(lián)合發(fā)文鼓勵住房租賃市場，緩解一二線熱點城市住房供需矛盾。此后，成都、沈陽等地紛紛響應(yīng)，出臺相關(guān)政策落實發(fā)展租賃市場試點。

各地從增加租賃用地供應(yīng)、保障租賃人群權(quán)益、提供稅收優(yōu)惠等多個方面，鼓勵“以租代購”，減輕購房壓力。這一制度落腳點在于鼓勵人們以非自有產(chǎn)權(quán)方式解決居住問題，目標群體為中低收入家庭。

（3）共有產(chǎn)權(quán)制度為緩解供需矛盾提供新思路

共有產(chǎn)權(quán)房制度的落腳點在于保障人們以擁有自有產(chǎn)權(quán)方式滿足居住需求，目標群體是中端收入家庭，與發(fā)展住房租賃相互補充。

共有產(chǎn)權(quán)房是租賃市場與交易市場的中間狀態(tài)，即并非一次性讓渡產(chǎn)權(quán)，打破產(chǎn)權(quán)價值0和1絕對分割狀態(tài)。購房者前期出價相對較低，進入門檻低，后期購房能力提高，可從政府手中回購相應(yīng)產(chǎn)權(quán)。

主要有兩點優(yōu)勢：一是和自住型商品房相比，防范投資，回歸保障居住屬性，以一定所有權(quán)保障參與主體權(quán)益；二是和租賃住房相比，房企仍可通過開發(fā)銷售快速回籠資金，提高房企參與開發(fā)的積極性。

1.5.2 量化政策影響，分流17.9%的銷售

本部分主要從供給端和需求端兩個維度，量化共有產(chǎn)權(quán)房推出后對普通商品房銷售的影響。

（1）供給預(yù)測：未來五年將新增1,953萬平共有產(chǎn)權(quán)房

土地供給決定北京未來能夠供應(yīng)的共有產(chǎn)權(quán)房數(shù)量。由于共有產(chǎn)權(quán)房將全面替代自住型商品房，我們根據(jù)北京市“十三五”期間自住型商品房土地規(guī)劃估算共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)數(shù)量，經(jīng)過測算得到未來五年將新增1,953萬平共有產(chǎn)權(quán)房。

共有產(chǎn)權(quán)房占比=共有產(chǎn)權(quán)房土地供應(yīng)面積/產(chǎn)權(quán)類住房土地總供應(yīng)=1020公頃/4700公頃=21.7%

《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計劃》顯示，未來五年產(chǎn)權(quán)類住房供應(yīng)面積4700公頃，其中自住型商品房1020公頃?！掇k法》規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)房將全面替代自住型商品房，故用自住型商品房土地供應(yīng)面積估算共有產(chǎn)權(quán)房土地供應(yīng)，即共有產(chǎn)權(quán)房未來五年土地供應(yīng)1020公頃，占比21.7%。

共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)套數(shù)=未來五年供應(yīng)住房總套數(shù)*共有產(chǎn)權(quán)房占比=100萬套*21.7%=21.7萬套

《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計劃》顯示，未來五年全市住房建設(shè)計劃安排150萬套，其中產(chǎn)權(quán)類住房100萬套、租賃住房50萬套；而共有產(chǎn)權(quán)房占比為21.7%，故預(yù)測出未來五年將供應(yīng)21.7萬套共有產(chǎn)權(quán)房。這與北京市住保辦主任鄒勁松9月8日發(fā)言提及“北京入市未售的2.3萬套及未來要建設(shè)的20萬套自住房都將轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)住房”較為接近。

共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)面積=共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)套數(shù)*每套建筑面積=21.7萬套*90平方米/套=1953萬平

目前已有自住型商品房面積段分布主要集中在80（含）-100㎡，我們假定未來共有產(chǎn)權(quán)房平均建面為90㎡；未來五年共有產(chǎn)權(quán)房總供應(yīng)套數(shù)為21.7萬套。

（2）需求預(yù)測：未來五年將有10,936.9萬平購房需求

需求端預(yù)測，從常住人口規(guī)模與人均住房面積入手，通過測算出2021年這兩大指標的數(shù)值，與2016年底情況進行對比，計算出北京市未來五年新增住房總需求。

A常住人口規(guī)模

我們根據(jù)過去五年北京常住人口增長情況估算2021年時常住人口規(guī)模。

常住人口年均增速

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2012-2016五年期間，北京市常住人口規(guī)模從2011年底的2018.6萬人增長至2016年底的2172.9萬人，年均增速為1.48%。

常住人口規(guī)模增速在2015年、2016年有明顯下降，主要原因是北京近幾年一直在推進“非首都功能疏散”，將大量附加值較低的制造業(yè)和商品交易遷移出去，部分非戶籍低收入家庭離開北京，導(dǎo)致常住人口規(guī)模增速迅速放緩。

此外，考慮到北京提出在2020年將人口控制在2300萬人以內(nèi)，故未來五年人口復(fù)合增速較前五年將有所下降。我們假定2017-2021年間常住人口年均增速為1.14%（隨著非首都功能疏散迅速推進，減少常住人口的邊際影響降低；而放開二孩后北京新生兒出生增加，應(yīng)屆高校畢業(yè)生人數(shù)也并未明顯減少。因此增速較2015-2016年有望反彈）。

常住人口總規(guī)模

2021年常住人口總規(guī)模=2016年常住人口規(guī)模*（1+年均增速）^5=2,172.9*(1+1.14%)^5=2,299.6萬人，符合北京市人口規(guī)劃目標。

B人均住房面積

我們根據(jù)2012-2016年間人均居住面積增長趨勢計算出過去五年年均增速為1.83%，假定未來五年增速將保持不變，故以其作為2017-2021年間人均居住面積增速。

以2016年底人均居住面積31.69平/人為基數(shù)，以1.83%為未來五年年均增速，估算出2021年時，北京市人均居住面積為31.69平/人*（1+1.83%）^5，即34.7平/人。

C 2017-2021年間新增住房需求

我們已經(jīng)測算出2021年時北京市常住人口規(guī)模及人均居住面積，故2021年時居住總面積為2,299.6萬人*34.7平/人，即79,796.1萬平，而2016年居住總面積為2,172.9萬人*31.69平/人，即68,859.2萬平，故北京市未來五年的住房總需求為79,796.1萬平-68,859.2萬平，即10,936.9萬平。

（3）未來五年將分流17.9%商品房銷售

分流商品房銷售占比=未來五年共有產(chǎn)權(quán)房總供應(yīng)面積/未來住房總需求=1,953萬平/10,936.9萬平=17.9%

根據(jù)測算結(jié)果，共有產(chǎn)權(quán)房未來五年總供應(yīng)面積為1,953萬平，而未來五年的住房總需求為10,936.9萬平，故發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)房市場在未來五年將會分流1,953萬平/10,936.9萬平，即17.9%的購房需求。

1.6 穩(wěn)定房價，供給側(cè)入手

1.6.1 大量剛需亟待滿足，需求端調(diào)控效果有限

（1）北京住房市場剛需旺盛

為抑制房價上漲，北京采取了大量措施，如“限購”、“限貸”、“限價”、“限售”等抑制購房需求，但是房價仍然高企，主要原因在于北京仍有大量住房剛需未被滿足。

北京是典型的人口凈流入城市，住房剛需旺盛。作為國內(nèi)經(jīng)濟最為發(fā)達的一線城市，北京就業(yè)機會多、教育資源豐富，對外來人口有較大吸引力。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，北京從2011年開始常住人口總數(shù)超過2000萬人，隨后5年仍然保持緩慢增長趨勢，人口呈現(xiàn)凈流入態(tài)勢。

以高校畢業(yè)生規(guī)模為例，每年新增大量住房需求。市教委數(shù)據(jù)顯示，北京高校畢業(yè)生總?cè)藬?shù)近年來呈現(xiàn)逐年上漲趨勢，2016年為22.9萬人。但從就業(yè)去向來看，大多數(shù)畢業(yè)生選擇留京就業(yè)：2016年京籍學(xué)生中有94%留在北京工作，而非京籍學(xué)生中也有50.5%

（2）需求端調(diào)控效果有限

北京住房需求主要由商品房滿足，房價高漲影響面廣。對比2012-2021年間北京市土地供應(yīng)計劃可知，保障性住房土地供應(yīng)占比一直低于50%，未來五年37.5%。新加坡政府提供的組屋滿足市場總需求超80%，商品房市場作為小眾市場影響小。而北京的主要住房需求是由商品房和二手商品房市場自發(fā)滿足，商品房價格波動影響面廣。

政策調(diào)控以短期抑制需求釋放為主，治標不治本。3.17新政后，北京樓市“認房又認貸”，“二手房比例上調(diào)10%”，“暫停首套、二套25年期住房貸款”，政策傾向于抑制購買需求。

但是從房價走勢來看，在新政實施之后，北京市房價上漲趨勢雖然被抑制，但是效果有限。新房、二手房價格環(huán)比雖有小幅下降，但整體而言，降低房價幅度較小。緩解需求釋放節(jié)點，并沒有減少實際需求；因此并未根治房價快速上漲的內(nèi)在動力。

北京市目前仍有大量住房剛性需求亟待滿足，故需求端調(diào)控政策效果有限。共有產(chǎn)權(quán)房是對自住型商品房的進一步升級，是從供給端入手穩(wěn)定房價，隨著其入市滿足部分剛性需求，有利于分流部分剛需，緩解供不應(yīng)求的情況，推動商品房市場穩(wěn)健發(fā)展。

1.6.2 共有產(chǎn)權(quán)房從供給側(cè)入手，穩(wěn)定房價新思路

（1）共有產(chǎn)權(quán)房增加保障房供給，擠出部分商品房剛需

對比租賃房：共有產(chǎn)權(quán)房制度與租賃住房類似，都是從供給端入手，緩解住房供需矛盾，但是租賃房是以非自有產(chǎn)權(quán)模式，共有產(chǎn)權(quán)房則是產(chǎn)權(quán)性保障房的升級模式，滿足人們的購買需求，與租賃房形成較好互補。

對比經(jīng)濟適用房：共有產(chǎn)權(quán)房旨在滿足中端夾心層購房需求，而經(jīng)濟適用房主要是為低收入階層提供住房，兩者定位不同。

共有產(chǎn)權(quán)房是對北京原住房體系的完善，是租賃房、經(jīng)濟適用房、廉租房等保障房的補充。共有產(chǎn)權(quán)房推出增加住房供給，部分剛需被滿足，分流部分商品住房需求。

（2）共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)數(shù)量有限，穩(wěn)定房價效果有限

剛需是支撐北京房價高漲的重要力量，在共有產(chǎn)權(quán)房推出后，部分剛需被價格遠低于商品房的共有產(chǎn)權(quán)房滿足，對房價有一定的穩(wěn)定作用。

但是就目前的供地計劃而言，共有產(chǎn)權(quán)房在未來5年的供應(yīng)數(shù)量有限，經(jīng)測算，也只能分流17.9%左右的商品房銷售，其他80%以上住房剛需仍然是靠商品房市場滿足，影響力度有限。

1.6.3 影響有異：剛需影響較大，高端影響有限

（1）分流銷售，直接影響剛需商品房價格：

中小戶型商品房所受影響大：共有產(chǎn)權(quán)房房型以60-120㎡中小戶型為主，主要是滿足核心家庭住宅剛需，進入市場后，部分100㎡以下的商品房銷售將被分流。

非戶籍人群住宅剛需被分流：在共有產(chǎn)權(quán)房出臺以前，受政策限制，非戶籍人群過去無法享受到保障性住房優(yōu)惠，住房剛需只能通過商品房市場滿足；而共有產(chǎn)權(quán)房向非戶籍穩(wěn)定工作者開放，且價格大幅低于同地段普通商品房，這部分剛性商品房需求將被分流。

投資需求被抑制：共有產(chǎn)權(quán)房以產(chǎn)權(quán)共有模式提高退出門檻，降低投資者盈利空間，購房者投資意愿被抑制。此外，共有產(chǎn)權(quán)房申請條件較其他保障性住房更加嚴格，如假離婚買房、賣房申請等投機行為被排除在外，購房者投機難度增大。

（2）沖擊較小，高端住宅價格影響有限

大戶型、高價位高端住宅不會被分流。共有產(chǎn)權(quán)房定位于中低端住宅剛需，所提供房型面積最大為120㎡，并不會增加市場上大戶型商品房供應(yīng)，不會分流高端住宅銷售。

加速純商品房高端化發(fā)展趨勢。從近幾年統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，北京房地產(chǎn)呈現(xiàn)高端化趨勢：2015年北京全年純商品房成交均價為3.2萬元/平，而到2016年上半年，純商品房銷售均價突破3.7萬元/平。

租賃用房和共有產(chǎn)權(quán)房均會擠占部分商品房用地指標。在土地資源供應(yīng)減少、中低端住宅需求被保障房滿足時，純商品房的高端化趨勢日益明顯。

2 追溯起源：自住型商品房

早在共有產(chǎn)權(quán)房推出之前，北京已開始共有產(chǎn)權(quán)制度的探索。2013年10月23日，北京市發(fā)布《關(guān)于加快中低價位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》（以下簡稱“意見”），明確要完善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快自住型商品房建設(shè)，開始探索具有保障性質(zhì)的商品住房，滿足夾心層的購房需求。

自住型商品房是房企通過“限房價、競地價”等出讓方式取得土地使用權(quán)，按照限定銷售對象、限定銷售價格的原則，優(yōu)先用于滿足居民自住性、改善性住房需求的商品住房。

2.1政策背景：增加供給、定位夾心層

2012年下半年到2013年全年，北京房價出現(xiàn)新一波上漲，樓市普遍上漲50%以上，部分地區(qū)翻倍，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2013年北京房價同比上漲20%以上。在房價上漲背景下，樓面地價漲幅明顯，孫河、農(nóng)展館、夏家胡同等區(qū)域高地價頻出，房價上漲預(yù)期強烈。

為增加剛需、穩(wěn)定房價，北京市于2013年10月推出自住型商品房?！兑庖姟芬?guī)定，2013年完成2萬套自住型商品住宅用地供給，并鼓勵企事業(yè)單位在自有用地上建設(shè)自住型商品房。自住型商品房價格低于周邊30%，承諾2013年底之前完成至少2萬套供地，供應(yīng)增加直接扭轉(zhuǎn)了居民的購房預(yù)期。

支持夾心層購房需求：原有住房體系尚不完善，大量夾心層需求無法得到滿足。在自住型商品房推出之前，高收入人群住房需求主要是通過市場滿足，低端收入人群則是由政府推出經(jīng)濟適用房、廉租房等形式滿足。而夾心層，既無能力購買商品房，也無資格享受保障房。

2.2 制度體系：四個維度、保障剛需

2.2.1 申請條件：取消戶籍限制、強調(diào)房子“居住”功能

取消戶籍限制。北京市推出的經(jīng)濟適用房、廉租房等主要是滿足北京籍居民住房需求，非京籍群體則被排除在外。而自住型商品房取消對戶籍的限制，只要是符合北京市限購政策條件的購房者，均有資格購買，但優(yōu)先給北京籍無房家庭和經(jīng)濟適用房、限價房輪候家庭。自住房打破戶籍限制，為新北京人購房提供更多機會。

自住型商品房規(guī)定每戶家庭限購一套?！兑庖姟芬?guī)定，每個家庭只能購買一套自住型商品房，限制投資行為，發(fā)揮房子的“居住”功能，共有產(chǎn)權(quán)房政策沿用了這一規(guī)定。

2.2.2 運營主體：非政府壟斷、由房企主導(dǎo)

自住型商品房由房企組織搖號和資格審核，政府部門負責(zé)監(jiān)督。房企是自住型商品房的供應(yīng)主體，負責(zé)建設(shè)、分配和管理。根據(jù)規(guī)定，自住型商品房項目在取得商品房預(yù)售證或現(xiàn)房銷售備案后，由開發(fā)企業(yè)組織公開搖號，向符合購房資格的申請人進行銷售，市住建委組建專門的監(jiān)督委員會，對搖號和銷售進行監(jiān)督。

這與新加坡的政府完全壟斷模式有較大區(qū)別。新加坡的組屋供應(yīng)是由政府部門建屋管理局全權(quán)負責(zé)，政府壟斷銷售和定價，后文將詳細論述。

2.2.3 土地供應(yīng)：“限房價、競地價”，集中建設(shè)或配建

房企以“限房價、競地價”方式公開競得自住房建設(shè)用地，進行集中建設(shè)或配建。我們統(tǒng)計了2014-2016年間自住型商品房建設(shè)用地基本情況，數(shù)據(jù)表明，大多數(shù)自住型商品房多以配建方式獲取土地，并嚴格限制銷售均價低于周邊同類型商品房。部分項目對戶型面積有所限制，要求在90㎡以下。

集中建設(shè)以朝陽區(qū)百子灣14號地塊為例，北京建工以6.005億元競得，樓面價1.45萬/平，銷售限價22000元/平，提供360套自住型商品房，面積為60-80平的一居、二居，總價不超過200萬元。

配建以北京順義區(qū)趙全營鎮(zhèn)E1-01等地塊為例，和裕以30.17億元配建54000平“限價房”和66000平“自住型商品房”競得，樓面價12120元/平，自住房限價14000元/平。該項目配建的限價房和自住房已達總建面66.7%。

2.2.4 銷售機制：低于市價30%銷售，五年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓

定價機制：自住型商品房的銷售均價低于市場價格，以一定折價讓利于民?！兑庖姟芬?guī)定，“銷售均價，原則上按照比同地段、同品質(zhì)的商品住房低30%左右的水平確定”。

退出機制：《意見》規(guī)定自住型商品房5年內(nèi)不得出售，若5年后出售，需要繳納購入價與賣出價差額的30%，并且此后不可再購買自住型商品房。

明確退出機制有兩大好處：一是有利于增加自住型商品房的流動性，使其真正流向中低收入人群，發(fā)揮保障性作用；二是以繳納部分土地收益方式退出，可在一定程度上遏制投機行為。

2.3 發(fā)展現(xiàn)狀：區(qū)縣分布不均，開發(fā)商以國企為主

2.3.1 區(qū)縣分布不均，朝陽區(qū)供應(yīng)領(lǐng)先

自住型商品房作為北京所特有的一種住房優(yōu)惠政策，自2014年初開始入市，至今共有62個項目在住建委網(wǎng)站上進行公開申購（含限價房轉(zhuǎn)自住房），截至2017年5月初，北京市總計供應(yīng)約5.5萬余套自住型商品房。

自住型商品房存在明顯的區(qū)域分布不均現(xiàn)象。朝陽區(qū)供應(yīng)總量最多，約為17131套，占總體供應(yīng)量的31%；昌平區(qū)排名第二，合計供應(yīng)約6363套；順義區(qū)位列第三，合計供應(yīng)6105套，整體來看，前三區(qū)縣合計供應(yīng)數(shù)量占比為53%，超過總供應(yīng)的一半。

新加坡組屋通常分布在城市外圍，配套設(shè)施完備。組屋較少修建在中心商業(yè)區(qū)，雖不在城市中心，但是交通便利，周邊配套設(shè)施完善，形成組屋社區(qū)。

2.3.2 盈利空間較小，開發(fā)商以國企居多

限價銷售，自住型商品房盈利空間較小。自住型商品房本身就是政府讓利、保障低收入家庭住房需求的產(chǎn)物，一般以低于周邊商品房的限定價格銷售。以順義趙全營鎮(zhèn)區(qū)E1-01地塊為例，配建的自住型商品房銷售均價為14000元/平，而周邊龍湖“好望山”項目市場均價為25000元/平。

國有房企成開發(fā)主力。房企開發(fā)自住型商品房的盈利空間較小，開發(fā)積極性較低，國企受政策引導(dǎo)成為開發(fā)主力。截至目前為止，在所有入市項目中，中鐵建、首創(chuàng)置業(yè)兩大國企分別開發(fā)6個項目，首開、恒大集團分別開發(fā)5個項目，住總，金隅分別開發(fā)4個項目，北京城建開發(fā)3個項目。

2.4 主要不足：未完全實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)共有，退出機制存套利空間

自住型商品房，帶有一部分“共有產(chǎn)權(quán)”屬性，但是并未真正在產(chǎn)權(quán)中實現(xiàn)共有，退出時受產(chǎn)權(quán)約束較少，存在一定套利空間。

2.4.1 退出時僅上繳增值額的30%，套利空間較大

自住型商品房以“低于同地段、同品質(zhì)普通商品房30%”的價格銷售，這部分讓利最終在退出時有所補償，體現(xiàn)了一定的“共有產(chǎn)權(quán)”屬性。但是只是在退出機制中規(guī)定，“按同地段商品住房價格和該自住型商品房購買時價格差價的30%交納土地收益”，相當于購房者以70%的價格獲得100%的產(chǎn)權(quán)，只是將五年內(nèi)增值額的30%上繳即可，存在較大的套利空間。

共有產(chǎn)權(quán)房對自住型商品房進行升級，以購房者與代持機構(gòu)共有產(chǎn)權(quán)模式完善這一制度缺陷，實現(xiàn)真正的“產(chǎn)權(quán)共有”。購房者雖可以低于市場價格購買房屋，但是僅就支付價款擁有相應(yīng)產(chǎn)權(quán)，退出時只可獲得相應(yīng)部分增值額，套利空間被擠壓。

舉例而言，假設(shè)北京市某地區(qū)商品房市價為6萬元/平，100平方米的房屋總價是600萬元。若該項目是自住型商品房，則以600萬元*70%，即420萬元獲得100%產(chǎn)權(quán)；若該項目是共有產(chǎn)權(quán)房，則購房者支付420萬元，獲得70%產(chǎn)權(quán)。

若五年后房價上漲至10萬元/平，轉(zhuǎn)讓時：

若為自住型商品房項目，則購買者需上繳（10萬元/平*100平-6萬元/平*100平*70%）*30%，即174萬元，享受增值406萬元（406萬元=10萬元/平*100平-420萬元-174萬元）；

若為共有產(chǎn)權(quán)房項目，則購買者可獲得增值收益（10萬元/平-6萬元/平）*100平*70%，即280萬元。

故將自住型商品房升級為共有產(chǎn)權(quán)房，購買者支付同樣價款，在五年后的增值額減少126萬元（126萬元=406萬元-280萬元）。收益大幅減少，部分投資性需求被抑制。

2.4.2 產(chǎn)權(quán)比例不分地段，易造成區(qū)域不公

自住型商品房價格折讓比例固定為30%，故對于處在不同區(qū)域位置的自住型商品房，購買者在五年后轉(zhuǎn)讓時均一律上繳30%的增值額。

共有產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)比例確定更加靈活，價格錨定同地段商品房價格，根據(jù)項目所處地段差異，提供不同產(chǎn)權(quán)比例項目。若項目地段較好，周邊商品房價格較高，為降低購買門檻，購房者產(chǎn)權(quán)可能為30%，代持機構(gòu)持有70%；若項目所處地段較差，代持機構(gòu)可能持有30%，購房者持有70%。在這兩種情況下，五年后出讓購房者所獲收益與自有產(chǎn)權(quán)房固定比例差異較大。

舉例而言，若房屋A處在朝陽區(qū)，周邊商品房價格為10萬元/平，房屋面積100平，房屋B處在昌平區(qū)，同為100平房屋，單價為5萬元/平。五年后，房屋A價格上漲至20萬元/平，房屋B上漲至10萬元/平。

若為自住型商品房，則購買A時需支付700萬元，五年后增值收益為（20萬元/平*100平-700萬元）*（1-30%），即910萬元；購買房屋B時需要支付350萬元，五年后增值（10萬元/平*100平-350）*（1-30%），即455萬元。

若為共有產(chǎn)權(quán)房，則購買A時需支付300萬元（300萬元=1000萬元*30%），五年后增值收益為（20萬元/平-10萬元/平）*100平*30%，即300萬元；購買房屋B時需要支付350萬元（350萬元=5萬元/平*100平*70%），五年后增值（10萬元/平-5萬元/平）*100平*70%，即350萬元。

對比而言，我們可以發(fā)現(xiàn)，共有產(chǎn)權(quán)房通過靈活確定產(chǎn)權(quán)，一方面可以降低購買門檻（700萬元>300萬元），另一方面可以抑制套利（910萬元>300萬元，455萬元>350萬元）。

3 成功案例：比建國還久的新加坡組屋制度

在產(chǎn)權(quán)類保障性住房探索上，新加坡組屋制度已有四十余年歷史，發(fā)展較為成熟，可為北京完善共有產(chǎn)權(quán)房制度提供借鑒經(jīng)驗。

新加坡組屋制度早于建國。1965年，新加坡脫離馬來西亞獨立，早在1960年，新加坡剛剛擺脫英國殖民地，李光耀即提出“居者有其屋”的組屋計劃，以實現(xiàn)“有恒產(chǎn)者有恒心”，在資源匱乏、民眾前途渺茫之際，增加對國家的信心。

新加坡建屋發(fā)展局（HDB）成立于1960年，隸屬國家發(fā)展局，是組屋及配套設(shè)施的唯一提供者，并為組屋購買者提供優(yōu)惠住房貸款，鼓勵中低收入階層以分期付款的方式購買、租賃組屋。

歷經(jīng)四十余年發(fā)展，新加坡組屋成效顯著：組屋覆蓋率從1960年的9%上升至1990年的87%，截至2015年7月，新加坡有321.74萬人居住在組屋，超過總?cè)丝?2%；住房自有率從1970年的27%上升至2000年的92%，2015年保持在90.8%。

3.1 組屋旨在滿足多層次住房需求

3.1.1 “雙軌式”供應(yīng)體系

新加坡住房供應(yīng)體系主要分為兩類：一類是政府建設(shè)的公共組屋，另一類是私人開發(fā)商建設(shè)的中高檔住宅。

HDB向中低收入核心家庭提供公共組屋，主要包括廉租房和廉價房，其中廉租房主要針對低收入階層，以租賃形式提供保障性住房，目前占比約為14%，中等收入家庭可以購買廉價房，占比86%，居民對房屋享有產(chǎn)權(quán)。

市場向高收入家庭提供私人住宅，占比約為20%。私人住宅主要分為非有地私人住宅和有地私人住宅，非有地私人住宅包括高級公寓和普通公寓，有地私人住宅包括獨棟、雙拼和聯(lián)排。

政府針對不同收入階層提供不同類型住房，形成市場供給與政府保障二八占比的“雙軌式”模式。

3.1.2 “三階段”發(fā)展歷程

組屋建設(shè)經(jīng)歷“滿足住房需求--改善居住質(zhì)量--鼓勵擁有產(chǎn)權(quán)”三個階段。

1960-1990年間，新加坡政府通過實行“居者有其屋”計劃、以衛(wèi)星城模式建興新鎮(zhèn)等方式，大量增加組屋供給，組屋覆蓋比例從8.8%上升至87%，并在1990年達到頂峰，絕大部分居民住宅問題得以解決；

1990-2000年間，在實現(xiàn)“居者有其屋”后，政府開始集中精力改良建筑品質(zhì)和提高服務(wù)水平，推出“共管公寓計劃”、重建組屋計劃等，提高組屋質(zhì)量；

2000年至今，政策目標轉(zhuǎn)向鼓勵居民擁有房屋產(chǎn)權(quán)，讓居民在滿足住房需求后，也能獲得資產(chǎn)收益。在這一階段，由于部分收入較高群體買入私人公寓，組屋覆蓋占比下降至2015年的82%，而新加坡房屋自有率也從1980年的58.8%增長至2014年的90.3%。

3.2 制度體系：強政府模式，組屋供應(yīng)充足

在新加坡組屋制度中，政府通過行政干預(yù)保障土地供應(yīng)和資金來源，向中低收入家庭提供數(shù)量充足、戶型多元的組屋，政府在組屋建設(shè)和定價中起主導(dǎo)作用。

3.2.1 組屋特點：多戶型、廣覆蓋、可轉(zhuǎn)售

（1）新加坡組屋制度較為靈活

從戶型上來看，分為一房式、二房式、三房式、四房式、五房式、六房式和雙層公寓式，滿足各種家庭結(jié)構(gòu)住房需求；

從覆蓋人群來看，新組屋主要是針對新加坡無房核心家庭，并且每個核心家庭只能購買一套新組屋，一生只有兩次購買機會，而永久居民和單身人士只能購買二手組屋，但二手組屋的價格一般比新組屋的價格高20%-50%；

從退出機制來看，屋主擁有及實際居住組屋至少5年，才可進入市場交易，但政府要征收10%-15%的附加費，此后組屋獲得完整產(chǎn)權(quán)，不再受限。如果不滿5年轉(zhuǎn)讓組屋，政府規(guī)定屋主只能將組屋以原價回賣給政府。

此外，新加坡還通過立法嚴懲弄虛作假者。如1953年制定的《中央公積金法》，明確規(guī)定“對于弄虛作假騙購騙租者，會受到或罰款、或監(jiān)禁、或兩者兼施的懲罰”，“對于應(yīng)繳未繳公積金的，不僅限期補繳，而且會加罰利息”。

（2）共有產(chǎn)權(quán)房與組屋有一定區(qū)別

相比之下，北京共有產(chǎn)權(quán)房在定價機制、戶型種類、覆蓋人群、退出機制上，與新加坡組屋有一定區(qū)別：

定價機制：共有產(chǎn)權(quán)房價格市場化程度更高，參照同地段、同品質(zhì)商品房價格，開發(fā)成本和適當利潤，家庭購房能力等綜合確定；但新加坡組屋價格完全由政府壟斷確定。

戶型種類：共有產(chǎn)權(quán)房房型較少，以60-120㎡二居室、三居室為主，不提供120㎡以上大套型，而新加坡可提供150平米六套型以及雙層公寓式組屋，可滿足更多元家庭結(jié)構(gòu)需求。

覆蓋人群：共有產(chǎn)權(quán)房取消收入水平限制，而新加坡主要是根據(jù)家庭月收入水平來決定是否提供組屋及組屋類型，整體而言，新加坡組屋覆蓋面更廣。

退出機制：均受5年轉(zhuǎn)讓期限約束，并且都是通過制度引導(dǎo)房屋流向真正剛需人群，實現(xiàn)共有產(chǎn)權(quán)房（組屋）的循環(huán)利用。新加坡規(guī)定組屋轉(zhuǎn)出對象須為符合組屋申購條件的家庭，而共有產(chǎn)權(quán)房退出時也規(guī)定租賃對象和轉(zhuǎn)讓對象均須為保障性住房備案家庭。

3.2.2 土地供應(yīng)：政府行政劃撥、成本較低

新加坡組屋建設(shè)用地主要有兩大來源：一是國家直接轉(zhuǎn)讓，二是從私人部門強制征收。

政府無償將土地使用權(quán)劃撥給HDB，用于組屋建設(shè)。新加坡土地分為國家和個人所有兩種，其中國有土地占比高達85%，政府有足夠能力調(diào)控土地供應(yīng)，為組屋提供土地保障。

新加坡政府在1966年頒布《土地征用法令》，規(guī)定政府建造公共組屋，可在任何地方征用土地，HDB擁有強制征地的權(quán)利，且征地成本均由政府承擔(dān)。

這兩大來源，一是保障HDB擁有充足土地資源，實現(xiàn)組屋大規(guī)模供應(yīng)；二是確保HDB可以遠低于私人購地價獲得土地，降低組屋建設(shè)成本，為新組屋低價銷售提供基礎(chǔ)。

2016年HDB年報顯示，自1960年開始推行組屋制度以來，新加坡新增的房屋中，組屋建設(shè)占比遠超商品住宅，這與政府為組屋建設(shè)提供充足土地供應(yīng)相關(guān)。

3.2.3 資金來源：金融體系完善、供應(yīng)充足

新加坡目前基本實現(xiàn)“居者有其屋”，與其行之有效的住房金融政策相關(guān)，主要包括中央公積金制度、HDB貸款和住房抵押貸款制度和HPS住房抵押貸款保險制度。

（1）中央公積金制度

中央公積金制度建立于1955年，是一種強制儲蓄型住房金融制度。政府強制要求雇員和雇主每月按照收入一定比例繳納公積金，由政府運作，一方面為組屋建設(shè)提供貸款來源，另一方面為中低收入家庭提供購房資金，“供給+需求”雙向支持組屋體系。

HDB獲得建房資金支持：新加坡中央公積金局負責(zé)公積金管理，除預(yù)留會員提款外，全部用于購買政府債券，政府以貸款和補貼方式向HDB注入資金，從而使得HDB有能力進行大規(guī)模組屋建設(shè)；

居民可提取公積金支付首付和繳還月供：新加坡政府允許會員動用公積金支付組屋購買首付款和償還月供。新組屋定價與市場脫鉤，主要是由政府根據(jù)居民收入水平確定，價格遠低于市價，且首付比例只有20%，動用公積金即可滿足。HDB貸款利率較低，僅比公積金存款利率高0.1%，且還款期限長達25年，首次購房還享受年利率低0.25%的優(yōu)惠，每月公積金繳款額足以支付HDB貸款月供，故大部分家庭可通過中央公積金制度滿足購房需求。

統(tǒng)籌賬戶分層對組屋進行專項支持：新加坡公積金賬戶分為普通、特殊、醫(yī)療和退休四大類型，公積金成員可使用普通賬戶中的存款購置組屋。此外，針對不同類型購置需求，普通賬戶使用權(quán)限存在一定限制，充分保障組屋購置需求。

（2）HDB貸款和住房抵押貸款制度

新加坡主要通過兩種渠道為國民購買組屋提供貸款：一是由HDB向組屋購買者提供低息貸款，二是由商業(yè)銀行為部分中低收入人群提供住房抵押貸款。

HDB貸款：新加坡政府向HDB提供資金，由HDB向新組屋和二手組屋購買者提供低利率（僅高于中央公積金存款利率0.1%）住房抵押貸款。HDB2013-2016年報數(shù)據(jù)顯示，購房抵押貸款在其資金來源中占比接近40%，足見政府的支持力度較大。

商業(yè)銀行住房抵押貸款：作為HDB貸款的重要補充，商業(yè)銀行主要為高收入人群和不具備HDB優(yōu)惠貸款資格的中低收入購房者提供住房抵押貸款。

近年來，HDB貸款占比逐年下降，商業(yè)銀行提供的住房抵押貸款份額不斷提高，由2005年的54%上升至2016年的83.3%，目前在住房抵押貸款市場中占據(jù)主導(dǎo)地位。

（3）HPS住房抵押貸款保險制度

HPS住房抵押貸款保險由中央公積金局推出，在購房者無法償還貸款時幫助其還清貸款的保險制度，旨在保護購房者房產(chǎn)權(quán)，降低住房抵押貸款風(fēng)險。

HPS保險具有一定的強制性，用于降低HDB貸款風(fēng)險。中央公積金局規(guī)定，公積金會員若要開展HDB貸款或者在使用中央公積金償還住房貸款，必須購買一份HPS保險，此外，HDB貸款也要求貸款者必須購買一份HPS保險，以此來保證資金回流。

HPS保險的基本出發(fā)點在于保護購房者房屋所有權(quán)。通過強制保險制度，在購房者出現(xiàn)無力償還時幫助其還款，從而避免購房者因失去還貸能力而失去房屋所有權(quán)。

3.2.4 定價機制：政府完全壟斷、根據(jù)收入分配

（1）組屋售價明顯低于市場價格

政府完全壟斷新組屋銷售，價格由政府決定。新加坡政府是新組屋的唯一出售者，完全掌握新組屋的定價權(quán)，主要是根據(jù)經(jīng)濟形勢和居民收入確定組屋銷售價格。

新加坡組屋價格遠低于市場提供的私人住宅。從數(shù)據(jù)上來看，近三年新組屋價格并沒有明顯的波動，一直保持在420新加坡元/平左右，而私人住宅價格波動比較明顯，并且價格遠高于新組屋。此外，與二手組屋相比，新組屋的銷售均價普遍更低，只有二手組屋的60-70%。

新組屋的銷售均價更低主要有兩大原因：一是政府無償將土地使用權(quán)劃撥給HDB用于組屋建設(shè)，并為其提供低成本資金支持，大幅降低組屋成本；二是由于新租屋定價脫離市場，政府提供較大讓利。

（2）新加坡政府根據(jù)家庭收入水平確定組屋分配體系。

從目標群體上來看，組屋只向家庭月收入低于8000新元的核心家庭提供，而超過8000新元的家庭住房需求由市場直接供應(yīng)私宅；此外，在組屋分配體系內(nèi)，不同收入水平家庭可購房型也存在差異。

從房貸政策來看，政府為適應(yīng)不同收入水平家庭購房需要，提供不同的首付款、還款額和還款方式。

3.2.5 運營模式：純政府模式，HDB專門負責(zé)

新加坡政府成立建屋發(fā)展局（HDB）全權(quán)負責(zé)組屋的建設(shè)和分配。HDB成立于1960年，隸屬國家發(fā)展局，是新加坡法定的公共組屋建設(shè)和管理機構(gòu)，承擔(dān)著對公屋購買者發(fā)放優(yōu)惠住房貸款的責(zé)任。

建設(shè)和分配組屋：政府將土地使用權(quán)無償劃撥給HDB用于建設(shè)組屋，HDB再根據(jù)公民收入水平、申請情況等決定組屋價格和銷售對象，并負責(zé)組屋后續(xù)的管理等工作。

提供住房貸款：HDB主要發(fā)放兩類貸款，一類是公共住房建設(shè)貸款，分為用于興建供出租組屋的60年期貸款和用于建造出售組屋的10年期貸款兩種；另一類是向買房者提供個人貸款，并向低收入群體提供低息貸款。

3.3 經(jīng)驗借鑒：純政府模式難復(fù)制，供給側(cè)發(fā)力可穩(wěn)定房價

3.3.1 北京難以完全復(fù)制新加坡純政府模式，房企將是主力

北京的共有產(chǎn)權(quán)房主要是由房企以集體建設(shè)或配建方式提供的，政府在其中起到監(jiān)督作用，與新加坡純政府模式存在明顯差異，主要原因：

北京人口規(guī)模遠大于新加坡。新加坡人口較少，截至2016年底，常住人口只有393萬人，而北京市常住人口達到2173萬人，如此龐大人群的居住需求很難完全依賴政府滿足。

北京人均GDP水平遠低于新加坡，若完全依賴政府財政支持自住房建設(shè)，將會給政府帶來較大壓力，這也是北京以房企開發(fā)主導(dǎo)、政府監(jiān)管模式開發(fā)自住型商品房的原因之一。

3.3.2 新加坡以供給充足為基礎(chǔ)，需求端調(diào)控穩(wěn)定房價效果明顯

新加坡的房價波動影響面較小，與政府大量供應(yīng)組屋直接相關(guān)。李光耀一直強調(diào)“居者有其屋”，新加坡在建國之前就開始建立組屋制度，由政府向大多數(shù)核心家庭提供住房，截至2015年底，新加坡82%的家庭居住在政府提供的組屋，而組屋價格完全由政府確定，私人住宅價格波動對大多數(shù)居民影響較小，具體分析見后文。

以2013年-2016年新加坡房價波動為例，新加坡城市發(fā)展局數(shù)據(jù)顯示2016年第三季度新加坡核心中央?yún)^(qū)房價指數(shù)為126.90，連續(xù)3年下跌，與2013年一季度時的141.2相比，跌幅高達10.12%。這里的房價是指新加坡的私人住宅價格，包括公寓和別墅，相當于中國的商品房的價格。

房地產(chǎn)價格下跌并未影響新加坡經(jīng)濟發(fā)展，新加坡2016年全年GDP增長了1.8%，超過政府預(yù)期的1%到1.5%。

房價下跌對大多數(shù)人影響較小，政府“救市”意愿弱。從2009年開始，新加坡對樓市一直采取嚴格管控措施，防止泡沫加劇，如規(guī)定“借款人每月按揭還款額不得超過收入的60%，同時對房屋交易征收高額印花稅”、收縮貸款、限制組屋出租等。

受調(diào)控政策影響，新加坡房價自2013年見頂后連續(xù)三年下滑。但由于新加坡主要人群都居住在組屋，房價上漲或下跌對其影響較小，經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴程度也較小，政府在房價連續(xù)下跌的趨勢下，并未采取“救市”措施，多次表示“放松樓市調(diào)控時機尚不成熟，樓市收緊政策仍將繼續(xù)”。

新加坡房價在政府調(diào)控下能夠走低，主要原因還是在于供給充足。新加坡組屋提供大量組屋，保障大多數(shù)人住房剛需，受房價波動影響較小，故政府可以長期采取嚴格管控措施，抑制房價高漲。北京出臺共有產(chǎn)權(quán)房制度，與新加坡組屋制度較為類似，都是從供給側(cè)入手，若未來能夠加大供應(yīng)，則穩(wěn)定房價效果可期。

4 投資建議和風(fēng)險提示

投資建議：政策利好承建保障房較多的北京國有龍頭房企。一方面有助于房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展，減少政策和市場波動；另一方面，主要由國有房企建設(shè)，增強資源獲取能力，雖然共有產(chǎn)權(quán)房部分毛利較普通商品房更低，但房企仍然能夠快速回款，并通過配建的商品住房獲取利潤。

風(fēng)險提示：政策推行不及預(yù)期。

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1.《房地產(chǎn)供給側(cè)改革研究之二：集體用地支持租賃，將如何改變行業(yè)格局？》20170901

2.《房地產(chǎn)供給側(cè)改革之一：住房租賃市場：政策與未來》20170818

3.《從春秋到戰(zhàn)國：房地產(chǎn)進入強者恒強的王者時代》20170715

4.《將棚改進行到底——兼論棚改三個經(jīng)濟意義》 20170601

5.《北京加大土地供應(yīng)：增供給穩(wěn)預(yù)期，長效機制破冰》20170408

6.《為什么我們對2017年房地產(chǎn)投資不悲觀：兼論房地產(chǎn)投資增速的三種預(yù)測方法》20170101

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