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    朱孟依家族商業(yè)帝國沉浮記 曾受黃光裕案牽連

    (原標(biāo)題:“隱形富豪”拿下三處萬達產(chǎn)業(yè) 朱孟依家族商業(yè)帝國沉浮記)

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    朱孟依成了“接盤俠”。這位中國地產(chǎn)界的隱形富豪、“地下霸主”,長期隱身在媒體的聚光燈外,低調(diào)、神秘、謹小慎微,從不拋頭露面。這一次萬達持續(xù)“賣賣賣”,偶然間讓朱孟依再次浮出水面。

    7月5日,投資30億元、開業(yè)僅13天的南昌西湖萬達廣場投資有限公司(下稱“南昌西湖萬達廣場”)悄然易主。工商信息顯示,南昌西湖萬達廣場投資人已由大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司(下稱“大連萬達商業(yè)地產(chǎn)”)變更為珠江人壽保險股份有限公司(下稱“珠江人壽”)。

    幾乎與此同時,大同萬達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和崇州萬達廣場置業(yè)有限公司單一股東也于今年7月3日和7月11日由大連萬達商業(yè)地產(chǎn)變更為珠江人壽。

    萬達集團發(fā)布聲明稱,南昌西湖萬達廣場屬于萬達直投項目、輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的一部分,在項目簽約時就確定物業(yè)的產(chǎn)權(quán)屬于珠江人壽所有,現(xiàn)在只是建成了將產(chǎn)權(quán)移交給珠江人壽。

    這一次,珠江人壽作為朱孟依多年來傾心打造的金融資產(chǎn)帝國的一部分,再次被媒體聚焦。一起被放在聚光燈下的還有他耗時近30年締造的地產(chǎn)旗艦——合生創(chuàng)展集團有限公司(下稱“合生創(chuàng)展”)以及涵蓋所有這一切的隱秘而龐大的家族商業(yè)帝國。

    珠江人壽:金控帝國遭遇整治風(fēng)暴

    在珠江人壽股東結(jié)構(gòu)中,粵財信托、廣東金控為廣東省和廣州市政府旗下產(chǎn)業(yè),持股比例分別為未公開和10.88%。而珠江投資、韓建投資和廣東新南方的法人代表分別是朱一航、朱偉航和朱拉伊,前兩者是合生創(chuàng)展董事局主席朱孟依的兒子,后者是朱孟依的兄長,三者持股比例分別為38.55%、13.17%、13.17%,朱氏家族聯(lián)合持有珠江人壽至少64.89%的股份,處于絕對控股地位。

    成立不到5年的珠江人壽,掌門人走馬燈式頻繁更換,至今已更換四任。不過,其保險業(yè)績在萬能險的推動下依舊突飛猛進。

    保監(jiān)會數(shù)據(jù)顯示,珠江人壽2013年首個完整經(jīng)營年度總保費規(guī)模超過17億元,2014年其總保費收入便飛速增長達到100.76億元,僅用不到兩年的時間便以黑馬姿態(tài)躋身百億險企行列。據(jù)悉,這百億元的收入中,傳統(tǒng)的保險費收入僅為7300余萬元,其余100億元均為保戶繳納的具有投資理財性質(zhì)的萬能險。2015年其保費規(guī)模達到211.3億元,萬能險高達210億元,實現(xiàn)凈利潤4230萬元,打破了以前壽險公司需要7~8年才能盈利的行業(yè)慣例。

    自2016年寶萬之爭引發(fā)萬能險巨大爭議以來,保監(jiān)會數(shù)次發(fā)布規(guī)范中短期存續(xù)產(chǎn)品的規(guī)定,對主要以投資理財功能為主的萬能險等短期保險產(chǎn)品掀起整治風(fēng)暴,使得保險業(yè)重回保障功能為主的正道,類似珠江人壽在內(nèi)的中小險企均面臨巨大的轉(zhuǎn)型壓力。

    隨著險企集團化發(fā)展,不少險企意欲通過關(guān)聯(lián)交易將吸收來的資金在集團內(nèi)部流動,將險企當(dāng)成股東的提款機。珠江人壽關(guān)聯(lián)交易活躍,疑似也存在類似問題。珠江人壽2015年年報顯示,與其具有關(guān)聯(lián)關(guān)系的企業(yè)近20家。2015年珠江人壽的資金信托計劃年末余額為24.9億元、企業(yè)債年末余額為104.9億元,而2014年這一數(shù)據(jù)分別為24.9億元和74.9億元,這些資金均通過關(guān)聯(lián)交易進行投放。

    今年8月4日,保監(jiān)會對珠江人壽下發(fā)監(jiān)管函稱,2016年11月9日至12月16日對其進行“兩個加強、兩個遏制”回頭看抽查發(fā)現(xiàn),其存在公司章程和議事規(guī)則不完善、人員組成不符合規(guī)定、“兩會一層”運作需要改進、關(guān)聯(lián)交易管理不完善、未對資金運用進行資本約束、償付能力制度建設(shè)和執(zhí)行不規(guī)范等問題。

    值得注意的是,珠江人壽日前披露的二季度償付能力公告顯示,珠江人壽2017年第二季度實現(xiàn)保險業(yè)務(wù)收入3.25億元,相較于2017年一季度82.93億元的保險業(yè)務(wù)收入,下降幅度高達96.09%,呈現(xiàn)斷崖式下降。公司凈現(xiàn)金流也由正轉(zhuǎn)負,由一季度的53.58億元降到二季度的-20.41億元。同時,二季度的核心償付能力充足率僅為101.24%。

    對此,珠江人壽在報告中稱,測試區(qū)間內(nèi),退保和費用支出在現(xiàn)金流中占比較大,賠付對現(xiàn)金流的影響不顯著。僅有在簽單保費相較上年同期下降80%,同時退保率假設(shè)為基本情景的2倍(但退保率絕對值不超過100%),才存在現(xiàn)金流為負的風(fēng)險。

    合生創(chuàng)展:“地產(chǎn)帝國”沒落

    朱孟依出身寒門但頭腦精明,他依托著上世紀80年代的改革開放浪潮,一步步創(chuàng)建起了規(guī)模龐大的地產(chǎn)帝國。1983年,他的兄長朱拉伊大學(xué)畢業(yè)后,前往廣東梅州市豐順縣留隍鎮(zhèn)衛(wèi)生院工作,朱孟依也跟隨至該地做起建筑包工頭。

    在與當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府聯(lián)合搞開發(fā)的過程中,政府出地朱孟依出錢,共同建設(shè)商業(yè)街。憑借著承包建設(shè)留隍鎮(zhèn)商業(yè)街,20歲出頭的朱孟依挖到人生“第一桶金”,開始轉(zhuǎn)型做地產(chǎn)開發(fā)商,并輾轉(zhuǎn)到香港,隨后獲得香港永久居住資格。

    1992年,朱孟依與張榮芳、陸維璣夫婦一起在香港創(chuàng)辦合生創(chuàng)展,作為公司的融資平臺。根據(jù)國家當(dāng)時的規(guī)定,除投標(biāo)及買地外,合生創(chuàng)展沒有獨資開發(fā)房地產(chǎn)的資格。1993年,朱孟依以港商的身份回內(nèi)地,在廣州注冊成立了珠江投資,主要負責(zé)在內(nèi)地市場拿地。

    在內(nèi)地急盼外資的年代,港資的合生創(chuàng)展和廣州的珠江投資“珠”聯(lián)璧“合”,占盡政策紅利,開啟在中國房地產(chǎn)界攻城略地的步伐。據(jù)悉,合生創(chuàng)展大約70%的房地產(chǎn)項目都與珠江投資合作開發(fā),因而被業(yè)界稱為“珠江系”。

    1993年,朱孟依用低價拿下當(dāng)時廣州城外正處于規(guī)劃之中的天河區(qū)大塊農(nóng)田,并開發(fā)百萬平米的超級大盤——華景新城,一炮走紅。此后,“珠江系”又在廣州先后開發(fā)了駿景花園、帝景苑、愉景雅苑、暨南花園、華南新城等近20個大型項目。

    同時,朱孟依開始謀求資本市場支持。1998年,內(nèi)地A股市場還不允許私營地產(chǎn)企業(yè)上市,朱孟依便憑借港資身份,促使合生創(chuàng)展在香港聯(lián)交所主板上市。資本助力下的合生創(chuàng)展一飛沖天,1998—1999年在廣州開發(fā)100多座樓宇,達到萬科在全國五大城市開發(fā)規(guī)模的總和,被稱為廣州地產(chǎn)界的霸主。

    一貫沉默神秘的朱孟依學(xué)習(xí)香港李嘉誠等地產(chǎn)富豪的開發(fā)模式,不停地在一線城市大量吸納土地儲備,并采取了高存儲、慢節(jié)奏、大盤高端的手法,高峰時期一二線城市黃金地段的土地儲備高達近4000萬平米,成長為當(dāng)時中國最大的地產(chǎn)開發(fā)商。

    2004年,合生創(chuàng)展成為“華南地產(chǎn)五虎”中首家沖破百億元銷售額大關(guān)的房企,當(dāng)時其他四虎的銷售業(yè)績,恒大為14.4億元、碧桂園為32.4億元、富力地產(chǎn)64億元、雅居樂為45億元,即使當(dāng)時風(fēng)頭勁爆的萬科,其銷售金額也未過百億元。合生創(chuàng)展因此被王石贊譽為中國地產(chǎn)界的“航空母艦”。

    2006年,合生創(chuàng)展突然發(fā)力,在北京一口氣推出六大新項目,均是位于中央商務(wù)區(qū)、第三使館區(qū)等黃金地段項目。彼時,合生創(chuàng)展在全國范圍內(nèi)同時運營的項目更是高達36個,朱孟依一時在國內(nèi)地產(chǎn)界風(fēng)頭無兩。

    轉(zhuǎn)變和衰落發(fā)生在2009年。在這一年,合生創(chuàng)展的全年銷售業(yè)績在達到150.9億元的最高峰后,開始徘徊不前。在百億銷售額上下徘徊三四年后,更呈現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢。

    同屬于“華南地產(chǎn)五虎”的恒大、碧桂園,其業(yè)績在2016年均超過3000億元。僅今年上半年,這兩家地產(chǎn)龍頭企業(yè)的業(yè)績分別達到2441億元、2889億元,已穩(wěn)居中國地產(chǎn)行業(yè)前三強。“五虎”的另外兩家富力地產(chǎn)和雅居樂,也將合生創(chuàng)展遠遠甩在身后。

    受黃光裕案牽連,錯過房地產(chǎn)黃金10年

    今年7月13日,合生創(chuàng)展公布財務(wù)數(shù)據(jù)顯示,截至2017年6月30日,今年上半年合生創(chuàng)展合約銷售面積約33.24萬平方米,合約銷售金額44.52億元,較去年同期57.76億元下降22.9%。

    《中國經(jīng)濟周刊》記者獲悉,事實上,早在2004年合生創(chuàng)展開始投資開發(fā)占地2.5萬畝的京津新城時,就已經(jīng)埋下業(yè)績下滑隱患的第一顆“地雷”。這個超級大盤囊括了別墅、溫泉度假村、酒店、高爾夫球場等各種項目,朱孟依力排眾議,數(shù)年內(nèi)耗資200億元建起大量高檔別墅。然而事與愿違,新推出別墅項目銷售極為不暢,被稱為“亞洲最大空城”。

    京津新城開發(fā)的背后凸顯的正是合生創(chuàng)展一貫的開發(fā)思路和經(jīng)營邏輯。與恒大、萬科、碧桂園所采取的快周轉(zhuǎn)、快回款、加快現(xiàn)金流動的模式相反,合生創(chuàng)展采取慢周轉(zhuǎn)、高品質(zhì)和高利潤的慢節(jié)奏開發(fā)模式,靠對土地儲備量的增加和土地升值來賺取高額利潤。業(yè)內(nèi)人士稱,合生創(chuàng)展的開發(fā)模式會擠壓和占用開發(fā)商大量資金,一旦有風(fēng)吹草動,企業(yè)便會陷入資金鏈斷裂的困境之中。

    今年3·17新政以來,北京明確要切實增加商品住房的有效供應(yīng),督促“1300萬平方米已拿地未開工、950萬平方米已開工未入市”的在途商品住房項目盡快入市銷售。日前,北京市住建委公布了389個在途項目清單,合生創(chuàng)展旗下的合生霄云路8號以及合生濱江帝景赫然在列。

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    2017-08-14
    朱孟依家族商業(yè)帝國沉浮記 曾受黃光裕案牽連
    朱孟依家族商業(yè)帝國沉浮記 曾受黃光裕案牽連,朱孟依 隱形富豪 合生創(chuàng)展

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