（原標(biāo)題：30億買樓40億賣賈躍亭的算盤地產(chǎn)人不懂）

40億元。

這是樂(lè)視為三里屯工三項(xiàng)目開(kāi)出的新價(jià)碼，這個(gè)價(jià)格較樂(lè)視去年約30億元的收購(gòu)價(jià)上浮超過(guò)30%。

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商的想象力不夠用了，要知道，在這一行，拋開(kāi)租金談資產(chǎn)價(jià)格的都是耍流氓。

工三項(xiàng)目易主一年，品相隨之改變，如果說(shuō)世茂手中的工三是個(gè)身量未開(kāi)的小家碧玉，定位不清，遠(yuǎn)比不上近在咫尺的太古里明媚妖艷，那么，樂(lè)視接手一年后，工三便幾乎要跳起廣場(chǎng)舞了，無(wú)論什么時(shí)候去，一層的寶貴空間永遠(yuǎn)在做特賣，上品折扣的那種。

如果有人告訴我，在這種運(yùn)營(yíng)水平下，工三的租金水平上漲了30%，我會(huì)覺(jué)得MUJI、UR們都瘋了。

所以，商業(yè)地產(chǎn)圈的人士如何看待40億元的報(bào)價(jià)呢？

首先，他們會(huì)說(shuō)，樂(lè)視的思路，我們不懂。

畢竟，八百米外的三里屯太古里是國(guó)內(nèi)首屈一指的商業(yè)項(xiàng)目，虹吸效應(yīng)使得太古里周邊幾乎沒(méi)有堪稱成功的購(gòu)物中心，倒是百貨撤店、商場(chǎng)易手的消息不少。

大樹(shù)底下好乘涼，但大樹(shù)底下也不長(zhǎng)草，除非你也是大樹(shù)，比如你是九龍倉(cāng)，你就可以平分秋色，放眼全國(guó)，能達(dá)到這種水準(zhǔn)的商業(yè)發(fā)展商實(shí)在太少，即便達(dá)到這種水準(zhǔn)了，給它一個(gè)建筑面積5萬(wàn)平方米，可租賃面積2.5萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心，它也施展不開(kāi)。

再者，商業(yè)項(xiàng)目倒手，通常五六年會(huì)是一個(gè)比較優(yōu)質(zhì)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，因?yàn)槌钟许?xiàng)目、精細(xì)運(yùn)營(yíng)、提升價(jià)值需要時(shí)間沉淀，無(wú)論對(duì)買方還是賣方來(lái)說(shuō)，這個(gè)時(shí)點(diǎn)的資產(chǎn)情況和價(jià)格都會(huì)處在相對(duì)理想的狀態(tài)。

大宗商業(yè)交易不同于住宅，參與主體都很理性，一年易手的情況很少見(jiàn)，商業(yè)氛圍越來(lái)越差卻想以30%的溢價(jià)易手的情況更少見(jiàn)。

當(dāng)然，三里屯是絕版地段，不排除有人會(huì)為了這個(gè)稀缺資源付出超額代價(jià)，但做持有運(yùn)營(yíng)的話，賬是算不過(guò)來(lái)的。

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