面對市場巨變，唯有改變，才能活下去。

2021下半年至今，本輪房地產(chǎn)調(diào)整已經(jīng)持續(xù)整整2年，行業(yè)格局發(fā)生了翻天覆地的變化。

過去，我們關(guān)注規(guī)模的擴張和業(yè)績的增長;如今，我們更關(guān)注哪些公司能活下來……

特別對民營房企來說尤為如此，濤哥看到，上半年地產(chǎn)20強中，沒爆雷的民企只剩下5家，即碧桂園、龍湖、濱江、新城、卓越。

而這五家公司也各有特色，碧桂園是三四五線之王，濱江是核心城市極致深耕，龍湖、新城、卓越則屬于住宅商業(yè)雙輪驅(qū)動的平衡型發(fā)展，更具有代表性。

就在7月11日，新城發(fā)布2023上半年經(jīng)營簡報，讓我們得以窺見這家企業(yè)今年上半年的發(fā)展情況。

公告顯示，今年上半年，新城控股實現(xiàn)銷售金額424億，商業(yè)運營總收入52億，同比增長10%，此外據(jù)悉其上半年還累計交付超5萬套物業(yè)。

在民企經(jīng)營艱難的當(dāng)下，能保持行業(yè)TOP20的排名，實現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營收入的增長，并保障大規(guī)模產(chǎn)品交付，已經(jīng)非常不易。

而且能夠明顯看出，在市場環(huán)境深刻變化的當(dāng)下，新城主動調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，加速從開發(fā)到經(jīng)營的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，取得了一定成效，成為民企變革進(jìn)化的一個樣本。

今年以來，人們期待的“史詩級救市”并未發(fā)生，房地產(chǎn)市場環(huán)境依然艱難，行業(yè)競爭更加激烈。

這也使得大家對于民營房企未來如何存活?什么樣的模式才更具有可持續(xù)性?進(jìn)行著廣泛的探討。

目前看來，隨著住宅開發(fā)市場規(guī)模不可逆轉(zhuǎn)的收縮，聚焦高量級城市，提高經(jīng)營性收入占比，成為頭部房企一致認(rèn)可的發(fā)展方向。

而在這一點上，很早布局商業(yè)經(jīng)營，目前已經(jīng)成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)先企業(yè)之一的新城，可以說是拿到了面向未來的入場券。

要知道，雖然房企都想轉(zhuǎn)型商業(yè)，但商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)難度以及長期投入，使得多數(shù)企業(yè)望而卻步，錯過了最好的發(fā)展時機。

新城從15年前開始大力布局商業(yè)地產(chǎn)，當(dāng)時就堅持每年5-10個新商業(yè)項目落地，如今積累下來已擁有約200座購物中心，開業(yè)數(shù)量居境內(nèi)外上市公司首位。

2022年報顯示，去年新城實現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營收入破100億，同比增長約16%，成為地產(chǎn)圈為數(shù)不多的經(jīng)營性收入破百億的企業(yè)，為其貢獻(xiàn)了大量的現(xiàn)金流。

并且，新城的商業(yè)經(jīng)營質(zhì)量也是可圈可點，出租率達(dá)95.13%，物業(yè)出租及管理毛利率達(dá)72.60%。

去年其物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利66.96億元，占公司總體毛利的28.95%，幫助其抵御了行業(yè)整體毛利下行的風(fēng)險。

上半年，新城商業(yè)經(jīng)營收入進(jìn)一步增長，預(yù)計對其營收和利潤貢獻(xiàn)的占比將加大，可見雙輪驅(qū)動的戰(zhàn)略優(yōu)勢愈發(fā)突顯，成為新城穿越周期的根基所在。

就在上周末，濤哥在朋友圈看到，新城集團舉辦了30周年司慶活動，很多新城的員工都在朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)了活動照片。

新城從1993年創(chuàng)立，起步于武進(jìn)區(qū)，成長于常州，而后進(jìn)軍上海，開啟全國化布局，逐步成為行業(yè)前列的綜合性開發(fā)企業(yè)。

據(jù)官微透露，在周年慶上，新城集團董事長王曉松表示：新城30年的發(fā)展歷程，是以國家宏觀政策為依托，與時代共發(fā)展、與城市共繁榮的歷程。

在感謝國家和時代給予機遇的同時，王曉松也總結(jié)了新城持續(xù)成長和發(fā)展的內(nèi)驅(qū)所在：

駱駝精神是新城的企業(yè)基因和文化圖騰，誠實做人、踏實做事是新城的企業(yè)精神。

他認(rèn)為正是源自于企業(yè)基因與精神的力量，使新城在順境中能夠抓住趨勢與紅利，取得突破性成就并保持憂患意識;在逆境中能夠穩(wěn)健經(jīng)營堅守底線，踏實勤懇并保持樂觀。

也因如此，在地產(chǎn)行業(yè)最艱難的這兩年中，大量民營房企主動或被動選擇躺平，新城卻恪守穩(wěn)定安全的財務(wù)基本面，確?，F(xiàn)金流安全，并堅持償債底線至今。

去年，新城控股累計償還境內(nèi)外公開市場債券127.91億元，保持了0違約，而良好的信用記錄也使得他們能持續(xù)獲得新的融資支持。

在今年3月，新城宣布了80億元的定增預(yù)案;5月，在境外發(fā)行1億美元的無抵押固定利率債券;6月，在境內(nèi)成功發(fā)行11億元公司債。

可見，金融機構(gòu)、監(jiān)管機構(gòu)和投資者們依然支持并看好新城，使其能夠持續(xù)獲得境內(nèi)外融資，成為當(dāng)前不多的融資渠道依然暢通的民營房企。

此外，憑借大量的優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)，待未來國內(nèi)REITS政策完善落地后，新城也有望成為受益者。

到那時候，坐擁200座商場的新城，將可能通過REITS徹底解決資金問題，真正進(jìn)入發(fā)展的新階段。

事實上，這兩年行業(yè)內(nèi)關(guān)于民營房企如何活下去的討論不絕于耳，每家公司都有自己的發(fā)展邏輯。

之前的年度業(yè)績會上，王曉松也曾總結(jié)新城的四項核心優(yōu)勢，即：

有信用 重合規(guī);有資產(chǎn) 重價值;有團隊 重文化;有競爭 重品牌。

在濤哥看來，新城4915萬方可售土儲，近200座吾悅廣場，其中65%位于一二線及優(yōu)質(zhì)三線城市，構(gòu)成了堅實的資產(chǎn)底盤。

特別是大量的商業(yè)廣場，一方面能帶來穩(wěn)定的經(jīng)營性現(xiàn)金流，另一方面也可以貢獻(xiàn)融資性現(xiàn)金流，成為新城能夠度過本次行業(yè)難關(guān)的關(guān)鍵所在。

有了底層資產(chǎn)作為依托，金融機構(gòu)也有信心持續(xù)為其提供融資，再加上新城堅持不躺平的底線思維，使得其持續(xù)獲得市場支持，堅挺到了現(xiàn)在。

當(dāng)然，背后新城成熟的團隊也功不可沒，畢竟從2008年就開始做商業(yè)，15年時間積累的管理經(jīng)驗，使吾悅廣場實現(xiàn)了較高的出租率和毛利率，資產(chǎn)價值穩(wěn)步提升，形成發(fā)展的正循環(huán)。

在30周年慶上，新城感謝了在不同歷史階段支持公司發(fā)展的“時代貢獻(xiàn)者”們，并提出：

像駱駝一樣穩(wěn)健前行，匯聚更多志同道合的人一起，管好資產(chǎn)，做好產(chǎn)品與服務(wù)。

這實際上也指明了新城未來的發(fā)展方向，據(jù)濤哥了解，今年是新城集團大資管戰(zhàn)略落地的元年。

他們提出了“3+1+N”新戰(zhàn)略規(guī)劃，夯實商業(yè)管理、地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)三大板塊，建設(shè)資管平臺，發(fā)展以吾盛能源、康養(yǎng)服務(wù)為例的多元化消費服務(wù)業(yè)務(wù)。

目前，包括萬科、龍湖在內(nèi)的頭部企業(yè)，都已經(jīng)明確提出加大經(jīng)營性業(yè)務(wù)的比重，龍湖甚至計劃用三到五年將經(jīng)營性業(yè)務(wù)的利潤占比提升到50%。

在濤哥看來，隨著大資管戰(zhàn)略落地，新城也將在住宅商業(yè)雙輪驅(qū)動的基礎(chǔ)上，逐步加大經(jīng)營性業(yè)務(wù)占比，實現(xiàn)更加平衡穩(wěn)健的發(fā)展模式。

從長遠(yuǎn)來看，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)未來也將會走向“港資模式”，杠桿率將持續(xù)下降，經(jīng)營性收入將變成更加重要的基石。

在這個過程中，像新城這樣很早布局商業(yè)地產(chǎn)并且已經(jīng)形成規(guī)模效應(yīng)的企業(yè)，或許更有機會穿越周期，走向新時代。

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