近年來，住房租賃行業(yè)作為解決城市居住問題的重要抓手，不斷受到社會各界的普遍重視。而長租行業(yè)作為移動互聯(lián)網(wǎng)時代以來，城市住房租賃發(fā)展的重要代表，在經(jīng)歷一輪快速增長的“風(fēng)口”之后，陡然進入各地小平臺頻頻跑路的行業(yè)亂象，為城市住房租賃發(fā)展、更新蒙上一層疑云：萬眾矚目的長租公寓模式，能否成功?破題思路又是什么?

日前，央視財經(jīng)頻道在《第一時間》、《正點財經(jīng)》等欄目播出了住房租賃市場觀察專題。專題指出，被曝跑路的長租企業(yè)普遍過分依賴“租金貸”、“高收低租”等風(fēng)險較高的經(jīng)營方式，難以保障長期穩(wěn)定發(fā)展。

專題也指出，在9月住建部公開的《住房租賃條例(征求意見稿》(以下簡稱《條例》)中，明確創(chuàng)新針對住房租賃的金融產(chǎn)品和服務(wù)，幫助長租企業(yè)開拓健康發(fā)展的金融渠道，其中以自如為代表的等頭部企業(yè)正在通過資產(chǎn)證券化等新型融資模式下，開拓長租行業(yè)的發(fā)展新路。

監(jiān)管部門連續(xù)發(fā)文關(guān)注，頭部企業(yè)積極引導(dǎo)行業(yè)自凈

實際上，從2015年住建部發(fā)文指出要“建立多種渠道，發(fā)展租賃市場”，到2017年九部委《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，再到今年十四五規(guī)劃中明確“完善長租房政策”，長租行業(yè)就在發(fā)展中一路快跑，成為城市住房租賃市場發(fā)展的重要新星。

于此同時，為引導(dǎo)長租市場良性發(fā)展，相關(guān)部門同樣多次、連續(xù)發(fā)文提出了明確的監(jiān)管意見。去年底，住建部、國家發(fā)改委等六部門出臺意見，要求對“高收低出”、“長收短付”等經(jīng)營模式進行監(jiān)管，對住房租賃企業(yè)的“租金貸”占比也設(shè)定了上限。今年9月公開征求意見的《條例》再次對這兩點進行了規(guī)范。

業(yè)內(nèi)人士分析稱，目前，長租行業(yè)已從創(chuàng)業(yè)期進入精耕期，“長租作為典型的‘重運營’行業(yè)，需要企業(yè)堅持客戶為先的經(jīng)營理念，提供高品質(zhì)的居住產(chǎn)品和生活服務(wù)，才能成為住房租賃市場長期健康快速發(fā)展的中堅力量。”

面對持續(xù)加碼的監(jiān)管條例，不同于長期依賴金融杠桿、資金“蓄水”的中小平臺，以自如為代表的頭部長租企業(yè)均表示歡迎監(jiān)管、積極引領(lǐng)行業(yè)凈化。

自如CEO熊林在接受媒體采訪時表示，“中國租賃行業(yè)的大方向不會變，因為租客的需求、業(yè)主的需求都沒有變。大浪淘沙去掉一些不健康的因素和參與者之后，這個行業(yè)一定會變得更加理性。”據(jù)了解，作為國內(nèi)起步最早的長租企業(yè)之一，自如成立于2011年，已累計服務(wù)全國9城近50萬業(yè)主、300萬自如客。

《住房租賃條例》倡導(dǎo)創(chuàng)新金融扶持，自如積極探索已有成效

在嚴(yán)格監(jiān)管長租行業(yè)高風(fēng)險經(jīng)營方式的同時，《條例》也明確了“支持金融機構(gòu)按照風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則創(chuàng)新針對住房租賃的金融產(chǎn)品和服務(wù)……支持住房租賃企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。

中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院研究院秦虹表示，“(條例中)特別引人關(guān)注的就是支持資產(chǎn)證券化，用于長租公寓發(fā)展。包括其發(fā)企業(yè)債等，如果有這樣的金融支持，像過去一些企業(yè)所不得已采取的房租貸、P2P等非規(guī)范化(經(jīng)營行為)就會減少。”

以自如為代表的頭部長租企業(yè)正在積極響應(yīng)《條例》倡導(dǎo)，積極探索長租行業(yè)的發(fā)展未來。自如首席運營官梁占華表示，自如已成功發(fā)行過3A級的ABS，其資金成本遠遠低于銀行貸款，資產(chǎn)證券化等新型融資模式“對有實力的、聚焦長線經(jīng)營的企業(yè)來講，是非常有意義的。”

可以看出，隨著相關(guān)舉措的落地，長租行業(yè)在面對市場環(huán)境有效凈化的同時，新型的發(fā)展模式同樣在快速建立。大且好的長租機構(gòu)將獲得更多發(fā)展空間，在新時代的城市居住建設(shè)大潮中，迎來新一輪的發(fā)展，長租行業(yè)整體未來可期。

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