盡管近期港股物業(yè)管理板塊回調,但物管上市潮持續(xù)火爆,分別由合景泰富、世茂集團分拆出來的合景悠活、世茂服務上市之際,港股即將迎來另一家物管企業(yè)——融創(chuàng)服務。
10月16日晚間,融創(chuàng)服務通過港交所上市聆訊,匯豐和摩根士丹利為該公司本次上市聯(lián)席保薦人。
合約建筑面積超2億平方米
聆訊后資料顯示,于2020年8月31日,融創(chuàng)服務合約總建筑面積達約2.44億平方米,較5月底增加1710萬平方米,在管總建筑面積達1.12億平方米。
截至6月底,公司在管建筑面積的86.1%位于中國的一二線城市。按類型劃分,住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)分別占73.4%、13.2%,其余為城市公共及其他物業(yè)。
過去幾年,融創(chuàng)服務快速增長。合約建筑面積在過去兩年半內的年復合增長率為74.9%,在管建筑面積復合年增長率為94.5%。
2020年上半年,融創(chuàng)服務錄得營業(yè)收入17.91億元,同比增長52.9%;同期凈利潤為2.51億元,同比增長367.6%。2017-2019年,公司收入年復合增長率為59.5%,凈利潤年復合增長率為150.7%。
來源:融創(chuàng)服務聆訊后資料
毛利率方面,2017年至2019年及2020年上半年,融創(chuàng)服務毛利率分別為21%、23%、25.5%及25.9%,整體呈上升趨勢,公司解釋稱,主要由于在管面積增加帶來規(guī)模經(jīng)濟效益、管理效率提升及實施成本控制措施及物業(yè)管理服務的毛利率上升。
來源:融創(chuàng)服務聆訊后資料
融創(chuàng)服務雖然增速較快,但與其他物管公司對比,體量并不算大,其營收規(guī)模、合約面積及在管面積均遠低于萬科物業(yè)、碧桂園服務、恒大物業(yè)、綠城服務、保利物業(yè)等。今年上半年融創(chuàng)服務收入規(guī)模與彩生活服務相當,毛利率處于行業(yè)中等水平。
資料來源:各公司公告,中信證券研究部
從經(jīng)營能力指標看,于2020年6月30日,融創(chuàng)服務的整體平均物業(yè)管理費約每月每平方米3.03元,住宅物業(yè)平均物業(yè)管理費約為每月每平方米2.7元,非住宅物業(yè)平均物業(yè)管理費約為每月每平方米7.72元。
通過與2020年3月31日數(shù)據(jù)對比,可發(fā)現(xiàn),融創(chuàng)服務的住宅及非住宅平均物業(yè)管理費均有所下降,整體平均物業(yè)管理費在短短幾個月內下降約10.9%。
資料來源:融創(chuàng)服務申請版本資料
按業(yè)務劃分,今年上半年,融創(chuàng)服務物業(yè)管理服務、非業(yè)主增值服務、社區(qū)增值服務收入分別占比58.8%、37.8%及3.4%。
融創(chuàng)服務表示,總收入增長主要是因為各項業(yè)務的收入均有所增加。其中,物業(yè)管理服務收入增加,主要由于隨著擴大業(yè)務規(guī)模,在管總面積增加及所管理的物業(yè)數(shù)量增加。
業(yè)績記錄期間,非業(yè)主增值服務的收入占比較高,是由于公司所服務的項目大部分來源于融創(chuàng)集團及其合營企業(yè)及聯(lián)營公司開發(fā)的項目,期內,融創(chuàng)集團及其合營企業(yè)及聯(lián)營公司處于快速發(fā)展期,合約銷售規(guī)模遠大于所交付物業(yè)規(guī)模,因此案場、咨詢等服務的收入貢獻較多。
公司表示,未來幾年,隨著大量房地產(chǎn)開發(fā)項目陸續(xù)交付,以及公司在外拓方面的力度加大,非業(yè)主增值服務的收入占比預計將穩(wěn)步下降。
來自社區(qū)增值服務的收入增加,主要歸因于隨著公司擴大業(yè)務規(guī)模,所提供社區(qū)增值服務種類增加、物業(yè)管理規(guī)模擴展及服務的住戶及業(yè)主增加。
近半收入來自融創(chuàng)集團
融創(chuàng)服務的業(yè)務較為依賴融創(chuàng)集團,2019年61.6%的總收入來自融創(chuàng)集團,今年上半年這一數(shù)字為45.3%。于2020年8月31日,融創(chuàng)服務來自融創(chuàng)集團的總建筑面積占43%。
外拓方面,根據(jù)聆訊后資料,2017-2019年,該公司僅管理三個外拓項目,其中兩個由于項目經(jīng)營時間較長,物業(yè)管理費低,而產(chǎn)生虧損,已于2018年12月31日終止。第三個項目在項目初期產(chǎn)生虧損,2019年才扭虧為盈。今年上半年的外拓項目主要是開元物業(yè)管理的項目,其中來自非住宅物業(yè)的物業(yè)管理服務收入占比較高。
于2020年8月31日,外拓項目的合約總建筑面積約690萬平方米,在管建筑面積約340萬平方米。外拓項目物業(yè)管理的毛利率明顯低于由融創(chuàng)集團開發(fā)的項目。
除外拓之外,融創(chuàng)服務還通過與獨立第三方合作來減少對融創(chuàng)中國的依賴。今年6月公司與河北省的房地產(chǎn)開發(fā)商陽光郡置地集團有限公司達成戰(zhàn)略合作協(xié)議,鎖定了其大量儲備項目(包括位于河北省霸州、懷來及廊坊的三個物業(yè)管理項目,合約總建筑面積約0.7百萬平方米)。未來將通過資源共享,進一步拓展合作內容,在物業(yè)服務領域開展更加全面且深度的合作。
8月,融創(chuàng)服務還與一名獨立第三方南昌市政公用資產(chǎn)管理有限公司(其于江西省經(jīng)營體育場、火車站及停車場等各類城市公共設施)訂立了合作協(xié)議,雙方成立合資公司江西融政(融創(chuàng)服務持股51%),管理相關物業(yè)項目。
資產(chǎn)負債結構中,融創(chuàng)服務在業(yè)績記錄期間擁有大量無形資產(chǎn),包括商譽、客戶關系、軟件、獨家經(jīng)營權及品牌。特別是,2020年6月30日,無形資產(chǎn)達到13.27億元(占總資產(chǎn)的30.8%),主要來自于2020年5月收購開元物業(yè)管理產(chǎn)生的商譽10.2億元。
股權架構方面,目前,融創(chuàng)服務由融創(chuàng)中國100%控股,融創(chuàng)中國董事局主席孫宏斌家族持有融創(chuàng)中國45.11%股權,為大股東。
融創(chuàng)服務IPO前的股權架構,資料來源:聆訊后資料
上市后,有望增厚融創(chuàng)中國的市值
對于分拆物業(yè)上市的原因,融創(chuàng)服務給出了四大理由:
1、融創(chuàng)中國看好物業(yè)服務行業(yè)未來的發(fā)展空間和潛力,分拆上市能夠使融創(chuàng)服務借力資本市場不斷提升市場競爭力;
2、分拆上市后,融創(chuàng)服務將擁有獨立的融資平臺,能直接進入資本市場進行股權及或債務融資,為未來發(fā)展提供資金;
3、分拆上市后,融創(chuàng)與融創(chuàng)服務各自業(yè)務能夠實現(xiàn)更集中的發(fā)展、策略規(guī)劃及更好的資源分配;
4、由于分拆上市后,融創(chuàng)服務仍將為融創(chuàng)的附屬公司,融創(chuàng)將通過合并財務報表及收取股息分紅,從融創(chuàng)服務的未來發(fā)展中繼續(xù)受益。
華創(chuàng)證券認為,融創(chuàng)服務分拆上市后,其高成長性望享受物管行業(yè)高估值,并仍為融創(chuàng)中國的附屬公司,有望增厚融創(chuàng)中國的市值,并物管和開發(fā)相互關聯(lián),實現(xiàn)高質量協(xié)同發(fā)展。
中泰國際認為,融創(chuàng)服務充足的儲備項目、逐步增強的外拓能力和收并購水平、以及多元化的服務能力,將支持其進入發(fā)展的快車道,未來三年融創(chuàng)服務有望繼續(xù)實現(xiàn)規(guī)模與利潤的快速增長,躋身龍頭物管企業(yè)的行列。
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